从9月“政策市”到目前“豪宅市”，楼市外部环境已发生深刻变化！以前热衷打新（有倒挂，买到赚百万），现在瞄准二手（正挂开启后，新房越来越贵）。。。按常理逻辑，看房需求增加，二手房应该涨价才对，相反，二手不但没涨，且跌的一个比一个惨！不知大家注意到没有，四季度以来，南京头部板块、二线核心区域新房价格屡创新高，二手房却跌跌不休。伴随着市场下行，一些板块二手房价格回调，部分板块倒挂甚至已经消失，转而成为了“正挂”：新房和二手房价格开始打平，甚至比二手房还要贵了。
上周南京多盘齐领销许，最终只有两盘摇号，分别是河西青奥滨江2000万级起步的天琴华樟和城东月牙湖洋房金基瞻月府，两盘均为“千万级”豪宅。其中天琴华樟首开入市，一次性推出三栋楼124套房源，销许均价75239元/㎡，最贵一套为3#楼2301，建面约628㎡顶跃大平层，93747元/㎡，总价也是最高，达到5888万。报名结果显示，有218组成功报名，倘若当天卖完，那么意味着首开即收官！
金基瞻月府第四次入市，无需多言，前面已三开三捷，是南京为数不错“逢开必摇”的主城稀缺洋房产品，在当前分化市场下可谓走出了独立行情。除了河西，雨核纯新盘——建发璞云尤为特别，首开推出1/3#楼，208套房源，销许均价46227元/㎡，最贵一套49681元/㎡（逼近5万），总价约714万。项目于上周末开盘，因首开给出超多优惠福利，折扣后总价仅390万起。据开发商消息，最终208套房源卖出了150套房源，去化7成。
一个位于河西青奥滨江，南京房价金字塔顶端，此前中宁府首开，最高单价也不过8万多，总价4200万左右，到了天琴华樟单价一度高达9万3，总价超5800万，天琴华樟的入市，标志着南京豪宅新纪元开端！而雨花核心区引发关注则是因为涨幅，去年金基、华润均价也不过4.1-4.4万/㎡，今年随着万科、建发进驻，板块新房均价跃升了2000-3000元/㎡，尤其是建发新中式大宅，更是将雨核品质带上了新台阶，拉高了市场期待值！河西青奥滨江、雨核，可以说是南京全面实现了房价正挂的区域，新房售价普遍高于二手房，前者地段优越，资源精华汇聚，南京豪宅NO.1；后者产业基础扎实，配套兑现力强，加之土拍热度加码，未来走势相对明朗！
从最近流入市场的次新房成交价来看，卖房打新压根没想象中那么赚钱。城南小行人气摇号热盘——仁恒城市星光，前不久刚卖出首套二手房，99㎡3室2厅房源，在降价30万后，以单价43435元/㎡、总价430万卖出。这个价格显然是未达预期的，仁恒城市星光2020年开盘，当时首开均价4.4万/㎡，部分达户型价格4.6万/㎡，加上三年房贷利息，前房东以43435元/㎡售出，已属于亏本卖房。记得星光今年6月交付时，当时99㎡户型报价一度突破5.5万/㎡，时隔不过四个月，如今99㎡户型仅以4.3万/㎡成交，不得不说，现实成交与当初目标定价有着将近1万/㎡的价差。另外，河西南一代红盘——河西金茂府成交了一套建面约224.47㎡房源，挂牌总价1488万，最终成交价1340万，相当于房主降价148万，成交单价约59697元/㎡，成交周期124天。
这套建面约224.47㎡房源，2020年6月开盘入市，销许均价5.2万/㎡，首付8成，验资630万。当时就有人喊话三年后二手房冲10万/㎡，目前以不足6万/㎡价格成交，妥妥被现实重锤！试想网红盘都这样，更何况是那些不用摇号，甚至没有稀缺资源支撑的楼盘，随着正挂趋势蔓延，有些区域二手房价还会跌！今年10月，燕子矶品质次新房——仁恒公园世纪卖出首套二手房，户型建面约134.75㎡，成交总价为565万、成交单价41930元/㎡。据了解，仁恒公园世纪2020年开盘，首开均价为38900元/㎡，三年过去，业主“冲5”计划落空。仁恒之外，区域内大部分二手房成交价，已回落至3.3-3.5万/㎡之间。而板块内以保利国贸璟上、华发四季雅筑、星叶燕尚玥府为主的新盘售价普遍在3.6-3.8万/㎡，一二手房正挂趋势显现。再如，上秦淮二手房价已跌至2.6万/㎡，新房价格却在3.5万/㎡左右。靠近地铁口的五矿澜悦栖原，前不久成交了一套118㎡三房，房东最初挂牌价385万，最终在降价25万后，以360.5万卖出，成交价30428元/㎡。前两年3万+进场的投资客，3千多的倒挂没了，反手卖掉还亏了30%的价差，欲哭无泪。而同样户型，今年6月份成交价3.7万/㎡，总价450万！对比之下，短短4个月降了110万。雨核正挂全面反超二手，中海城南公馆、龙湖天钜二手成交价3.5-3.7万/㎡，尤其是中海城南公馆二期高层，已跌破当年买入价。仙林湖，除了高科紫薇堂、新城璞悦钟山等叠墅项目，目前还保持4万/㎡以上成交价外，保利罗兰香谷、金地湖城艺境，高科荣境二期，这几个老小区高层纷纷回落至“2字头”，最低成交价跌至2.3万/㎡，这个价格比目前区域新房入市价格要低1万/㎡。只能说在，未来三年会有更多二手房流入市场，到时候竞争更加激烈！想要重回二手房价巅峰，目前来看近几年内希望渺茫。结合今年土拍用地指标变化可以看出：一边是新房流入市场后，传说中的倒挂终究成为泡沫；一边是最高毛坯限价取消，如今新房不断上涨。二手跌，新房涨，南京“打新”正面临着严重塌方的可能！事实上，正挂才是合理的，哪有二手比新房贵的道理呢？这些年来，政府一而再再而三限价，从而刺激了一手市场的消费。但是大家不要忘了，羊毛出在羊身上。而且倒挂带来的后果就是成本压缩。导致最近这两年新房wq事件不断，交付质量都不达标，饼画太大，现在都收拾不了。所以在近几年一手“倒挂”的美好设想中，很多购房者都分流至一手市场；事实是是否真的能倒挂，并非看买入时候的价格，而是出售的时候真正能卖上的价格。9月份数据已然明了，根据国家统计局发布的《2023年9月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》来看：- 新建商品住宅价格环比上涨的城市有16个，同比上涨的城市有25个；
- 二手住宅的价格环比上涨的城市仅5个，同比上涨的城市仅3个。
从房价变动数据来看，新房的价格上涨的城市在增多，似乎有了企稳的迹象；但二手房的价格却仍是不容乐观，无论是环比上涨还是同比上涨的城市都是个位数。而我们要知道，真正能够体现市场真实情况变化往往就是二手房的价格。至于为什么，相信大家都心知肚明。
“金九”的情况似乎并不太好，那“银十”呢？虽然目前国家统计关于房价变动的数据还没有发布，但是一些房地产的专业已经有部分数据发布出来了，基本上可以一窥全豹。
据某房产机构数据显示，10月百强房企单月销售额同比下降33.5%，环比降7.5%；虽然统计是百强房企的销售情况，但是百强房企的市场表现也基本上能够代表市场的基本状态。整体来说，市场表现依然疲软。没有明显的反转迹象。但是，8月份之后，楼市利好政策是一波接着一波，而9月、10月基本上都是在利好政策覆盖下推进，应该说现在政策支持力度还是相当大的，在如此大的力度下，市场反应仍远低预期，可想背后的难度。。。正挂区域还有很多，本文主要盘点了市区部分，远郊大部分地方都正挂了。比如禄口，江宁滨江，城东汤山，雨花板桥、雨花滨江，再比如曾经大火的江核……新房倒挂也好，正挂也罢，切勿脱离楼市的底层分析框架去盲目跟风。一个新房交付进入二手市场，将在所在板块依照品质排序进行定价。经过这轮楼市分化，板块价值已经不能单独看地理位置，并不是河西一定比城东强，有时候价格洼地并不等于价值洼地。板块内部来看价值，就是拼品质，或者说是拼综合素质。品质包含诸多方面，产品自身设计、配套、周边环境、学区、物业服务……并不是房龄最新的最贵，而是综合素质最高的最贵。可以确定的是，因为前几年限价压缩质量的项目，倒挂大概率是实现不了。至于买新房是不是一定比二手好，这个没什么绝对答案。买入价格、交付时间、房企实力、未来配套兑现等要综合考量。 
