在如此大势之下，我知道你们没有心思听我在这里哔哔哔，用水深火热来形容你们当下的窘境一点不为过。

但是，我还是希望你们能稍稍静下心来听我说。

目前市场正在博弈，新政出来后，两极分化会非常明显:

今后的路怎么走？

房地产还能不能起死回生？

还能坚持多久？

这些问题一定天天在你们脑袋里转来转去。

现在遇到的两个最紧迫的问题，一是银行不给贷款，二是房子卖不出去。

10月最后一天，中央金融工作会议强调：促进金融与房地产良性循环， 一视同仁满足不同所有制房企合理融资需求。

这个决议到底有多大作用，就看金融机构的执行态度和程度了。不过，相信，金融环境一定多少会有改善。这不失为一大福音！

至于房子卖不动，这要进行结构性分析，

一、不是所有的房子都卖不动，

是你的房子卖不动。

一个城市，哪怕只是一个小县城，也总有一两个项目卖的非常火爆的，更不说一二线大城市了。这说明，市场还是有需求的，关键是什么样的房子才是当下市场所青睐的？

我认为这是开发商必须要研究核心问题之一。

从去年开始，大户型、大平层、高端豪宅似乎成为抢手货，事实也确实如此，改善型换房成为这段时间的主流。

无疑，这不仅仅表现他们胆大，更说明他们对后市的坚定信心，对自己情商智商的肯定。他们过去的成功不就是这样的吗？

当然，也有可能是因为他们钱多的不知道怎么花了。

但是，目前市场有一个误区，就是高端或者豪宅的最基本标尺就是，面积要大，越大越豪！另一个误区就是城市CBD中心。

高端豪宅真正的标尺到底是什么？

区位固然重要，户型面积大当然更舒适，但真正的高端还应该具有以下几个条件:

区位优势，

投资价值

智能科技

低密度低容积率

沉稳大气的建筑

主题园林

中小精致规模

贴心的物业服务

只有满足了上面这几个条件，才能称得上豪宅。

这里我要强调的是“全屋智能科技”这将是今后高端住宅的标配，这也是判定是否真正“豪”的基础条件。

二、房子卖不动不是没有了需求，而是没有关怀。

这个信心不是对房地产行业，不是对开发商，而是对整个经济，直接说就是，钱难挣了，今后会怎样谁也不知道？不说手上没钱买房，就是有两个银子也不敢买了，不是怕跌成白菜，而是怕有去无回。烂尾了怎么办？买了房没钱生活怎么办？今天还能赚点小钱，明天上街讨饭怎么办？还有孩子教育，老人赡养，万一家里有人病重怎么办？现在没钱你连医院都进不去。

没钱买，不敢买。这就是心理预期，也就是信心问题。

但我依然认为，只要不发生大规模战争，世界发展不可能倒退，这是人类进化后的必然选择，暂时的经济下滑、消费抑制都会随着人类的进步发展而止跌回升。

房地产行业永远都不会消失，只要人类还存在。房地产市场可能会分化，但房地产交易不会停止。

至于国家刚刚发布的“新房改”政策，有人解读可能又会回到“分房制”，我只能说: 这只是一个连自己都笑不醒的梦。

既然需求依然还在，既然交易不会停止，那就看谁的产品更适应市场需求。

说句不中听的话，中国几十年来的房地产，大多都是你抄我我抄你，复制模仿成为开发商的思维模式。

所以说过去的房地产开发门槛并不高，只要你有钱，只要你有政府资源，你就可以做开发商，只要你有房子，就不愁卖不出去。

抄袭、模仿、复制，成本低、风险小、时间短，何乐而不为呢？

所以说，中国的城市“千城一面”，从建筑来说，没有特色，没有个性，没有气质，没有与众不同的颜值。你到上海CBD和到深圳、广州、甚至兰州、杭州、福州、柳州、徐州、荆州……看见的都一样。

但是，今时不同往日，随着人们主观意识的加强，“自我”特征越来越明显，享受生活成为全民的“信仰”，因此，房地产开发也必须顺应这种需求，与市场进行情感关联，给业主人性关怀！

可能有人会说: 什么情感关联？什么狗屁人性关怀？空洞虚浮，百无一意。

请问:你为什么要在小区做滑滑梯、秋千板、儿童乐园……？

请问:你为什么要在小区做健身房、游泳池、业主食堂……？

请问:为什么三房要有两个卫生间？阳台要做到1.8——2米进深？

请问:你为什么做横厅、智能锁、电动窗帘……？

有人会说，这样我的房子好卖呀。一切都是为了卖房。

请问:为什么这样你的房子就好卖？

因为业主需要！因为业主喜欢！因为业主有幸福感！

需要、喜欢、幸福……这是不是一种情感？是不是对业主的关怀？

但是，现在这些看似标配，已经不够了。客户的需求早已经超前升级。

比如，厨房希望是无菌厨房，卧室希望是智能温控，客厅希望是新风输送……

园林希望是有主题、有情趣，有四季变化……

建筑立面希望有颜值、有气质、有个性……

社区配套希望关注老人生命健康……

这里有两个关键词，是今后房子好不好卖的核心

         舒服 健康

不认真研究这两个词，不管你的地段多好，不管你的户型多大，最终结果会怎样只有天知道。

三、开发商要学会做小事。

我在成都做项目时租住在招商的一个小区，规模不大，非常精致。给我最大的感受是——干净。因为地形的关系，住宅首层被抬高，必须乘手扶梯到入户大堂。每天我上班下班，或者周末出来，每次都能看到一个大叔或者大妈拿着湿毛巾在擦手扶梯传送带，对上下扶梯的人则微笑问候、躬身避让。另外小区随时都看见有人在捡纸片、清洁狗屎，养护花草。

还有一个映像最深的就是垃圾桶摆放，一切以方便业主为前提，在小区入口、车库入口、大堂入口、广场四周，都摆放着造型漂亮的垃圾桶，而不像很多小区为了节约成本，方便运输，把垃圾桶集中摆放在车库出口位，让业主倒个垃圾也要走向遥远。

这些都是小事，小到不值一谈，但是，就是这些小事让业主舒心。

年初在广州踩盘，有个项目厨房灶台专门设置了一个煲汤位，很多看样板房的人非常惊奇，当时有个人惊呼: 哇塞，专门煲汤的耶，我太喜欢了。

再看洗手间，有个电热毛巾架，这对珠三角潮湿气候太有用了。回南天的三四月，毛巾浴巾整天都是湿乎乎的，不用说，细菌霉变头痛死人。有了这个电热加架，几小时就干干爽爽。

这些还是小事，但贴心的感觉油然而生。

今后的地产开发，竞争的焦点很可能就是这些充满人文关怀的小事，小事体现格局和态度！

四、全屋智能科技将成为今后的标配。

前几天看到世联陈劲松先生推荐的一款小视频，济南某个项目推出的“健康宅”。恒温空调、温控灯光、无菌厨房、紫外线智能马桶、智能花洒……

当时看到这个小视频，我内心深处蹦出两个词——健康、舒服！

这才是居家真正的标配。

今年上半年，有幸服务四川天府恒邦峨眉山项目策划。峨眉山项目的核心优势是气候资源，海拔1300——1500米，避暑度假、退休康养、节假日小憩的天堂胜地。但开发商并没有因为气候这个得天独厚的资源优势而自我陶醉，反而力尽所能做出一个定位: 全屋高端智能化，让业主享受自然的同时，享受新科技带来的愉悦。

这个开发商老板是个追求极致的完美主义者，他邀请松下电器合作，全屋智能科技子项多达32个:

全屋无菌净化、异味净化、过敏防治，全屋全热除湿、用水前置过滤、坐式淋浴自动清洗、智能照明、蓝牙电器双频、恒温花洒、厨房垃圾粉碎……太多太多黑科技，连卧室灯光都是根据入睡状态自动调节，温度也是根据体温变化而变化。如此人性化配置，确实让人惊叹。

我就在想，如果我们城市住宅也配置这样的智能科技，还担心销售吗？

五、小户型也许又将重新成为抢手货。

我预测:

​小户型又将迎来一波高热

但与刚需小户型不同，不再是功能性住房。

所以，今后的小户型一定是舒适性的，

户型一房一厅，面积在50至60方左右，精装智能化配置。

不要问我为什么？

现在年轻人都不结婚了

现在年轻人都不生娃了

现在大家都在排队离婚了

老人退休单身了

啧啧，想想这是多大的市场？这该有多少需求？

可是，不知道从什么时候起，所有的开发商都不做小户型了，不对，是都不做一房一厅了，要么做的就是公寓，20多30多方的，放一张床，还能放什么？

要么70方给你做成三房，同样，除了睡觉、遮风挡雨，还谈什么幸福居家？

这不是家，这是宿舍。

有家才有归属！有家才能安放灵魂！

所以，今后无论大小项目，配置一两栋一房或者两房的小户型，也许会有意外的惊喜。

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