广州的二手房市场，开始火热起来了。

这听起来似乎有些不可思议，毕竟现在二手房“解套”情绪较浓，铺天盖地的降价信息更是加重了这种气氛。

但广州房地产中介协会公布的数据显示，10月份广州二手房网签9300多套，环比增长9.56%，同比增长41.28%。

这说明，开始有买家跑步进二手房市场抄底。

目前，在贝壳上广州全市的二手房挂牌量，已经超过14万套，有业内大V更是表示，目前实际放盘量其实已经接近18万套。

来源：贝壳找房

与此同时，广州的一手房市场去化周期已经涨至19.2个月，创今年以来的新高。

一二手房齐齐开卷， 市场完全敞开了大门，那么对于有购房需求的买家来说，当下应该如何选择？

二手房：割肉“出货”延续

业主面临多重竞争

这波二手房成交回暖，得益于9月底开始公布的政策红利，像认房不认贷和取消五改二，释放了市场压抑许久的置换需求；而黄埔番禺放开限购，则吸引了不少外地购买力。

更重要的是，这些政策直接让二手房挂牌量激增，市场更卷了，为了“出货”卖家只能选择降价。

像黄埔科学城的网红小区东荟城，挂牌价也已经从巅峰期的4万+，悄悄回落至3字头，最近成交的3套房源，成交单价甚至已经接近2字头。

来源：贝壳找房

值得一提的是，这3套房源的最终成交价，与一开始的挂牌价差距在27-49万之间。

这不难看出，现在不止是业主主动降价，买家还可以大胆砍价，这一来一回妥妥省出一台BBA。

无独有偶，刚刚放开限购区域的番禺，网红小区万科欧泊的二手房价格也跳水了不少，前两年该小区一度能卖出5万+的均价，反观现在，已经有部分房源挂出3字头的单价出售。

来源：贝壳找房

至于今年二手房房价跳水的原因，一方面离不开市场预期和信心不足，另一方面当然是市场上的产品竞争过于激烈。

特别是那些有“天量”挂牌房源的小区，业主们只能比拼谁的房子更有性价比，谁的价格更有优势谁就能更快出售。

像前面提到的东荟城和万科欧泊，小区挂牌量都在300+，实在是卷出天际。

一手房：产品和得房率发力

争夺二手房客源

但对于广大二手房业主来说，最难受的可能不是与邻居同台竞争，而是来势汹汹的一手房项目。

而这些一手房项目，无一不是靠产品和得房率卷死周边的二手房。

像最近颇具流量的保利花语和岸，就打出了“得房率超100%”的噱头，少年君了解到，该项目超8成户型得房率超100%，最小得房率的户型也有98%。

就拿项目附近的网红小区恒荔湾畔来说吧，其98平户型得房率仅约80%，并且户型仍不算方正，但单价却要去到接近5万/平。

来源：贝壳找房

而反观保利花语和岸低至4.55万/平的价格，性价比确实高一些。

同样有困扰的还有天河的二手房业主，像过去一直很火的华景新城，在天河一众新盘的冲击下，优点也已经没那么明显。

无电梯、部分户型无阳台及采光差等缺点，越来越被放大，而且5-10万/平的挂牌价，对比周边珠江花城、联投文津府和天河壹品等一手房，性价比就显得没那么高了。

目前，天河一手房项目已经超过20个，明年还得继续卷。

而且少年君统计了下，目前全广州实用率超过90%的一手房项目，就有多达31个，有趣的是，越是市中心项目，得房率上做得越极致。

前段时间，广州市规划局曾公开征求意见，一是将入户花园、阳台占全屋空间的比例，由原来的15%提至20%。

二是在满足相关条件下，阳台可以打破现有进深不能超过2.4米的限制。

不过，未来的变数可真不小，少年君最近就打听到，相关部门可能会收紧这些户型新规，这对于广大二手房业主来说可能是个好消息。

一手房PK二手房？

选谁关键还得看预算

对于当下有购房需求的买家，少年君的建议是，一二手房一起看，说不定有意想不到的收获。

诚然，对于每个买家来说都希望是“买新不买旧”，特别是现在产品更新迭代快，卷户型、卷交标和卷园林之下，一手房的吸引力显然是高了不少。

但越是这样，少年君越认为现在是二手房进场的好时机。

一是二手房的存量实在是太大，不考虑新增挂牌量的前提下，按现在每月的成交量，完全去化也得超过18个月，这种情形下，议价空间自然就大大提高。

反观一手房，受制约的因素太多，一般开发商不到万不得已则不会出现“跳水”行情。

天河成为主城区“供应大户” 地产少年摄

二是在保交楼任务依旧艰巨当下，二手房“现楼”的优势无疑更加凸显，对比那些两三年后才交付的一手房项目，确定性更高，风险自然小一些。

但在极致的性价比背后，买家也要承受楼龄高和户型实用性低等硬伤。

三是放盘量激增下，对于买家来说，选择面也广了许多。例如以前一个小区可能仅有几套房源出售，恰好碰上自己喜欢的户型并不容易。但现在可不一样，各种户型和朝向任君选择。

既然各有优缺点，那么应该怎么选？少年君的建议是，先由你的预算决定，再去考虑其他。

预算充足买家，建议直接购买一手房，毕竟一分钱一分货，新房子住起来的舒适性和空间感，可不是“老破小”能相提媲美的。

未来一二手房的竞争将日趋激烈

特别是有置换和改善需求的家庭，第二套房子必定是考虑居住舒适性和保值性，这点上一手房更适合。

而对于预算有限的买家，特别是人生第一套房子和有刚性需求的，少年君强烈建议可以进二手房市场“捡漏”。

只有心够大，说不定可以省下来一笔“装修款”或者“购车款”。

对于一二手房的选择以及明年的房价，大家有什么样的看法，欢迎评论区与我们互动。