上次，我们谈了如何看待二手房抛盘？并给出用抛盘-关注-交易的逻辑来研判二手房的健康度及对一手房的冲击。
本次，我们采用贝壳网的挂牌及交易数据，随机选取中国十大重点城市进行对比分析，聊聊他们的一些差异。
首先，我们整体预览下，
2022年10月10城二手房挂牌量及变化情况：
有几个数据可以重点关注下，10个城市平均挂牌套数是12.46万套，同比增加57.4%，其中广州、佛山、南京的增幅较大。所以，需要说明的是过去1年整体市场都在快速下行，所以从城市自身看的话，体感基本都是很惨的，比较的目的在于找到相对好的，识别当下所处的阶段，未来可能变好的。住房是供给，需要结合潜在需求研判抛盘量，即相对“人”的多少。具体而言，我们选择城镇人口会相对准确一些，因为部分地域城镇化水平低，会受到一定干扰，也可以同步考虑户均人口，用套数/户数。很多人会用销量去评估供给，需要注意的是销量具有很强的周期性，建议采用一个完整的周期去评估供给，得到真实的“库存周期”。如果用短期的销售去评估（如最近3个月、6个月或者1年），那等于假设了市场运行是线性的，显然是错误的。2022年10月10城二手房挂牌量情况：
在我们统计的典型的10大重点城市中，出人意料，南京每千人挂牌量最大，每千人挂牌套数为18.4套。第2-4名沈阳、大连、天津基本都是北方城市，应该比较符合大家的认知。但供给量大，不一定就风险大，还得结合当前潜在需求来看。首先需要解释下关注的重要性，它是交易的先行指标，具有一定的预测价值。一套房需要快速地达到交易，首先要有客户关注，再是实地看房，最后是价格洽谈等过程，是个高度正相关的指标体系。
比如，我们习惯于说有量无价、有价无市，反应的是交易双方之间的博弈，量的波动先于价也通常是市场的普通规律。说到量价，经过此次行业调整，我们应该认知到的是：不是地价决定房价，而是房价决定地价。需求是个巨大的弹性因子，不是需要区分改善和刚需，而是刚性与弹性需求。它们的差异在于对住房的紧迫度和必要性，不是总价支付力，如果不紧迫、必要性不高，过去拿来买房的钱，就很容易会拿去存银行、或者做其他投资配置，过程中退房的概率也更高。
刚性需求才是一个城市基本盘，具体可以延展出以下刚性需求：最近还有人开玩笑的>10分钟的核酸路程问题，如果小于5分钟，可以成为一个溢价因子。2022年10月10城二手房关注量情况：
沈阳相对人均挂牌量不多，且关注量很少，每套房关注量仅7.7人，可以理解为“无人问津”“房多客少”是个常态情景，佛山、重庆也不太乐观，挂牌多、关注少。这个需要定义什么叫“容易出手”？经过一些研究和讨论，我们是这么定义的：年度成交率：2022年成交占2022年10月挂牌总套数成交率越高、折扣率越低、成交周期越短，说明越容易出手。2022年10月10城二手房成交量情况：
为了便于比较，我们将平均难度设置为1.0，可以看到广州相对来说容易出手0.29，沈阳出手难度系数高1.93。- 杭州：需要降价13%，或许是受到新房的冲击，不降价就很难出手；
- 佛山/南京：成交率低，挂牌100套，今年才成交7套左右，观望/博弈情绪明显。
说到成交，我们还可以看下套均面积的情况，我们可以用成交-挂牌来看。哪些城市的大房子好卖？哪些城市小房子好卖？或许是因为疫情的影响，结果呈现出惊人的一致性：供给都大了，需求要小的。2022年10月10城二手房套均成交面积-挂牌面积情况：
以佛山为例，平均供给面积达到113平，但实际成交面积近104平，整整少了9.4平米。一方面可能是收入下降，更加追求务实，降低消费预期的体现；另一方面也可以说过去佛山市场面积普遍偏大，跟现在的需求有些不匹配。说到这里，可能很多人还是比较关注眼下不同城市二手房的真实成交情况，我们可以关注下变化趋势。说到回暖，这个是跟自身比较的视角，从不好到一般也是一种回暖的体现，一直不太好再变化的角度叫平稳。同样，我们对回暖有个定义：具体可以分3个时间维度来看：年度、季度、月度，因为月度时间太短不足以反应趋势，我们重点来看看年度+季度的整体变化情况。2022年10个城市二手房量的变化情况：
在成交规模上，可以看到苏州、沈阳呈现出止跌的趋势，广州、重庆、大连还处于探底的阶段。- 沈阳：抛盘很大、关注很少、成交很难、趋势企稳，探底特征；
- 苏州：抛盘中等、关注偏少、成交偏难、趋势企稳，筑底特征。
回归到行业，总量时代已经过去，难以回到同步向上而行，我们需要回归到结构中看矛盾，对应不同的机会与场景。具体到二手房的抛售，我们重点不是关注成交套数这个结果因子，而是洞察背后市场变化的原因：
