交房面积与合同面积出现误差应如何处理？

作者/丘世玉律师

  由于建设项目设计与施工的原因，房屋面积出现误差实属不可避免的一种现象。然而，按照现有的房屋销售模式，除车位车库外，房屋交易通常以建筑面积为单位计算成交价款，一旦房屋面积产生误差，往往直接影响购房者的经济利益。

案 例

案件号：（2021）湘0105民初13742号          

案由：商品房销售合同纠纷

案件概述：

   2017年11月28日，李某与湖南省某投资发展有限公司签订一份合同编号为201506712701号《长沙市商品房买卖合同》，约定由李某购买湖南省某投资发展有限公司在开福区庆和里27号毛家桥大厦地块上建设的宇成开福广场商品房第T1幢27层01号房屋。根据合同约定，该商品房建筑面积为59.49㎡，单价为12143.99元/㎡，总房价为722446元。合同补充协议中第五条“对面积差异处理的补充规定”第1款约定：主合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下方式处理：（1）面积误差比绝对值在0.6%以内（含本数）的，买卖双方多不退、少不补；（2）面积误差比绝对值在0.6%以上（不含本数）至3%以内（含本数）的，买卖双方按合同约定的房屋单价据实结算房价款，多退少补；（3）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人在买受人提出解除合同之日起30日内将买受人已付款退还给买受人，并按同期金融机构人民币活期存款基准利率给付利息。买受人不解除合同的，产权面积大于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；产权面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。另外，双方还约定了面积误差比的计算方式。合同签订后，李某依约支付了购房款，湖南省某投资发展有限公司亦交付了房屋，但该商品房房产证（不动产权第20190190273号）记载的房屋实际面积为54.8㎡，与合同约定面积的差异达到-4.69㎡，根据双方约定的面积误差比计算方式进行计算，误差比为-7.88%，现李某主张在不解除合同的前提下，根据合同中对面积差异处理方式的约定，湖南省某投资发展有限公司应当退还李某购房差价款，李某为维护自身权益，就面积差补偿款项问题多次与湖南省某投资发展有限公司协商均未果，故诉至法院。

   法院审理认为，一、关于退还面积差价款的问题。本案中，李某与湖南省某投资发展有限公司签订的《长沙市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，应认定合法有效，双方应全面履行合同义务。合同签订后，李某依约交付了购房款，但湖南省某投资发展有限公司交付的房屋存在面积误差，即合同约定面积为59.49㎡，产权登记面积为54.8㎡，经核算，李某购买的房屋面积误差值为-4.69㎡（54.8㎡-59.49㎡），面积误差比绝对值为-7.88%，该面积误差比绝对值在3%以内（含3%），湖南省某投资发展有限公司应向李某返还21673.38元（1.7847㎡×12143.99元/㎡），误差比绝对值在3%以外，湖南省某投资发展有限公司应向李某返还70563.87元（2.9053㎡×12143.99元/㎡×2），合计92237.25元。现李某主张湖南省某投资发展有限公司退还面积差价款91547元，系自主处分自己权利，未违反法律规定，也符合合同约定，法院予以支持。二、关于诉讼财产保全费用的认定。李某未向本院提交诉讼保全申请，亦未产生诉讼保全费、保全保险费、律师费、取证费等相关费用，对李某主张湖南省某投资发展有限公司承担诉讼保全费、保险费等费用，法院不予支持。

   最后，法院判决湖南省某投资发展有限公司向李某退还商品房面积差异款项91547元。

关于购房面积的知识点

知识点1：房屋实测面积

   房屋实测面积（即交房面积），一般指商品房竣工验收后，根据国家规定，由具有测绘资质的房屋测绘机构参考图纸、预测数据及国家测绘规范相关规定，对楼盘进行实地勘测、绘图、计算而得出的面积。实测面积是房屋交付和产权登记办证的面积依据。

知识点2：房屋预测面积

   房屋预测面积（即预售合同面积），一般指商品房期房销售中，根据国家规定，由具有测绘资质的房屋测绘机构依据施工图纸、实地考察和国家测量规定，对尚未竣工的房屋进行预先测量计算的面积。预测面积作为开发商合法销售的面积依据，在购买期房签订预售合同时，合同上记载的往往是房屋预测面积。

知识点3：面积误差比

   面积误差比，一般指房屋实测面积与房屋预测面积发生误差的比例，它是商品房买卖过程中作为面积差异处理的一种方法。具体计算方法如下：面积误差比=（实测面积-预测面积）/预测面积×100%

律师建议

出现面积误差的处理方式

●合同有约定，按约定处理

   关于商品房买卖过程中面积误差的处理，《商品房销售管理办法》第二十条规定，按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。

   合同作为当事人的合意，应当充分尊重当事人的意思自治，因此，如果合同中对房屋面积误差问题已有约定，应优先按照约定内容处理。

●合同未作约定或约定不明的，根据有关规定处理

   对于合同中未作约定的，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号)第十四条规定：

   出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；

（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

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