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像温州这样的普通城市，还有不少人持有多套房子，他们期盼着，未来楼市还能迎来新的涨价周期。

他们认为的涨价逻辑是这样的：

今天，房哥就来彻底说清楚这个问题。

首先我们要搞清楚，到底什么叫“开启印钞机”“货币放水”，其实关于这个问题，很多人的看法都是错误的，大部分人的理解都是一知半解。

“货币放水”由两个环节构成：

进入新世纪以来，我国的“货币放水”，可以说有三个阶段：

第一个阶段，从加入世贸组织到2009年“四万亿投资”之前。

▲2001年，中国加入世贸组织。

因为外汇管制，在21世纪初十来年贸易大幅顺差年代，企业只能将赚来的美元兑换成人民币（结汇），然后在国内流通使用。

贸易顺差越大，顺差部分美元兑换成人民币的金额就越大，这相当于国家在被动地投放基础货币。

这些美元兑换而产生的人民币，无论储蓄（被银行放贷）、投资还是消费，都会发挥“存款-贷款-流通-存款”的“货币乘数效应”，产生更多的广义货币（M2）。

2007年，我国的M2总量才40来万亿，而当年贸易顺差2万亿，如果货币乘数效应发挥到极致，可增加的M2会达到十几万亿。可想而知，如果不干预，过不了几年，M2就能翻一番！

因为“贸易顺差→M2增加→通货膨胀”的传导，当时国家采用了“提高准备金率→减少商业银行可贷款额度→促使货币乘数下降→减少货币供应”来进行对冲：

▲1999年-2008年年中，我国的准备金率是上调的大趋势。数据据国家统计局、百度百科

第二阶段，2009年“四万亿投资”后到2021年；

最近十来年，由于货币总基数越来越大，因贸易顺差释放的基础货币权重占比，其实呈现越来越小的趋势。2万亿的贸易顺差，在200万亿的M2面前，已经掀不起什么波澜。

那么，最近十来年，M2主要又是怎么增加的呢？

答案在“房地产”身上。

完全相同的经济活动，因为房价涨了的缘故，银行向市场投放的货币增加了2倍！

这事反映到宏观层面，就是“房价与地价的上涨”和“房子与土地的增加供应”，带来急剧的信贷扩张。

借钱太多，这个时候，商业银行的贷款额度就紧张了。而国家为了房地产对经济增长继续发挥“夜壶作用”，就相应降低准备金率、降低存贷款利率，让商业银行的可贷款额度增加、资金成本下降，提高货币的乘数效应。

你看2011年之后，我国的准备金率基本上是逐年往下调：

▲2011年-2021年存款准备金率走势。数据据国家统计局、东方财富网。

于是，M2就跟着水涨船高了。

最近的这十多年，M2猛增，老百姓都变得很焦虑，担心钱越来越不值钱，就越着急把钱换成房子。而房子买得越多，房贷越多，M2就越猛增。两者之间，形成了正向螺旋反馈。

然而回过头你会发现，这十多年，除了房子，其它农产品日用消费品，绝大部分涨价幅度都比较小，像衣服、电子产品，价格还在下降，近两年，连房租也越来越便宜了。

除了买房子的时候钱不值钱，买其它大部分东西，钱还是值钱的，至少，它和M2的增加幅度，完全不成比例。

关于这一点，看看这十多年的CPI（居民消费价格指数）增长率与M2增长率的反差对比就知道了：

▲2009年到2022年全年CPI涨跌幅、M2增长率走势。数据据国家统计局、中经数据

看上图，CPI除了2010年的3.3%和2011年的5.4%之外，其它年份， 都在3%以下的温和区间，特别是最近两年，即便M2持续猛增，CPI居然还滑向通缩。

你难道不觉得奇怪，“持续的货币大放水”，并没有换来明显的“通货膨胀”？

有人说，因为之前放出来的水，都被房价上涨吸纳了，没“流到”其它消费领域，所以没有出现通货膨胀。

其实这句话，是“有毛病的”！其荒谬之处在于：

---其一，前面分析过，是房价上涨推动信贷扩张和货币投放增加，导致M2总量持续上升。也就是说，是“房价上涨创造了货币（货币流动性）”。

---其二，从整个国民经济系统角度来看，房价上涨根本不可能会吸纳住“货币”！道理很简单，因为货币，只是从买家手中流动到卖家手上，买家的钱被吸走了，但卖家的钱增加了。

既然房价上涨没有吸纳住流动性，那么这么多的M2都跑到哪儿去了？而这，才是问题的关键。

我们来推演一下这个问题。这么多年，我国的信贷扩张主要集中在：

---老百姓买房；

---开发商买地；

---地方政府搞基建。

因此，新增的货币，主要流向是房地产和基建的前向后向产业链：

---相关企业营收；

---相关劳动力薪酬。

▲图文无关，温州市区实景。图据温州鹿城发布

但在这条产业链中，哪怕流入的“货币之水”再大，楼市再繁荣，换来的往往只是产能的扩张，大部分企业和普通就业人员，仍然只能获取正常水平的利润和正常水平的薪酬。

而真正能“享受货币盛宴”获取超额收益的，是产业生态链顶端的极少数群体，比如：

---产业链顶部的企业和顶尖人才；

---利用职权，在项目中吃回扣和贪污的企业高管、公职人员等；

---在这场盛宴中，利用房地产繁荣做到及时变现的开发商、资产配置购房者；

---大部分一线城市、头部城市、热点城市中，那些相对低价购入多套房子的土豪们。

上面所有这些获利的群体，绝大部分是上层的富有阶层，他们和庞大的中低阶层绝缘，和靠薪酬收入维持生计的中产阶层无关。

相反，绝大部分的中产阶层，只能倾其所有买一套房子，他们在这场楼市繁荣的盛宴（剩宴）中，增加了首付，增加了按揭贷款额度，增加了每个月的还款额，从而挤压了其它的支出、挤压了消费。由此换来的最好的结果，也只是房子账面价值提高带来的虚幻满足感，然而，这并没什么卵用（跌价就更惨了）。

这事反映到宏观数据层面，就是最近十来年居民债务杠杆的飙升：

▲数据据国家资产负债表研究中心、中经数据

• 底层群体，与这场楼市繁荣带来的流动性盛宴无关；

• 中产阶层，在这场盛宴中反而增加了支出；

• 而主要获利的是富人阶层，他们许多人的银行账户数字，随着“货币放水”呈现指数级的增长。

所以，“货币放水”的流向大致是这样的例子：

▲货币放水前后人群现金变化示意

因为房地产繁荣带来的货币放水，钱大部分都跑到富人们那里去了，而富人本来钱就多，日常消费的边际支出，并不会因为财富增加而增加（奢侈品可能会多买一些）；而广大中产，反而因为买房支出增加，减少了现金流量，挤压了消费。

这，就是这十多年虽然“货币大放水”，但没有导致明显通货膨胀的根本原因！因此，钱，仍然是值钱的。

那么，哪一种情况下的货币放水，会让钱明显变得不值钱呢？

比如美国这样，在疫情期间，“启动印钞机”直接给民众发钱，导致通胀膨胀一度超过7%，后面持续加息，通胀仍然维持在相对高位。

穷人和中产的手头现金突然变多了，消费的边际支出马上就增加，大家都抢着消费，钱自然就不值钱了。

但是美帝的好处在于，只要通胀一起来，货币紧缩马上就会跟上，直到通胀回归到正常水平为止。只有这样，老百姓对美钞的信心才能继续维持。

反观津巴布韦，当权者没有任何制衡，财政的钱无节制乱花，出现亏空太大，想发债筹钱也没人鸟（信用破产），那就直接印钱（这才是真的赤裸裸印钱）填补，哪怕通胀挡不住了，还是继续印钱，最终真的演变成“钱不如厕纸”的局面。

▲津巴布韦恶性通胀走势。数据来源：trading economics、津巴布韦储备银行

房地产繁荣推动“货币放水”，基本宣告结束。未来的“货币放水”，将进入第三阶段，取代“房地产繁荣→信贷扩张”的，最大概率会是中央加大财政赤字和发债力度，让商业银行用那些贷不出去的钱买入国债，然后财政拿着这些钱给各级政府继续支持投资，拉动GDP增长和维持就业。

前段时间，中央增加的10000亿特别国债，就是典型的例子。

▲图据新华社

有些自媒体，“听风是雨”，又在叫嚣货币大放水，钱会加速贬值，房子涨价的机会又来了（房哥注：某些热点城市乘机最后炒一波，或许有可能）。

对此，房哥的看法是：

我们再退一步思考，如果国家继续无节制大力度发债，继续支持地方政府加杠杆，然后出现明显的通货膨胀。这个时候，货币紧缩政策也会接踵而至。现在，货币宽松房价尚且没戏唱，何况货币紧缩？

只有出现“货币大放水→通货膨胀→继续货币大放水”这样的情况，钱才会真的不值钱，货币才会真的失去信用，这个时候，房子相对货币，自然是更能保值；房子相对货币，会出现涨价的情况。

只有这种情况出现，温州房价才会出现继续大涨的可能。

但问题在于，我们这个国家，会允许津巴布韦这样的情况出现吗？

又或者说，假设真的出现这种情况，那么肯定已经是经济崩溃的局面，在那个时候，房子涨价还有什么意义吗？

所以，我们今天的结论是，在房子供应过剩的普通二三四线城市，想继续通过持有多余房子等待涨价，是很不明智的决定。

好了，今天就说到这。