前不久，城发拿下观沙041地块，外界质疑声不在少，普遍认为若城发自己开发，势必在楼盘品质上达不到旁边的邻居招商江山境和建发缦云的水平。

一直以来，“打造刚需”，“不会烂尾”，是本土国企开发商撕不下的烙印和标签。

“本土国企开发商打造豪宅”，似乎这几个字本身都显得底气不足。

都知国企开发商的短板在品质，而长沙的品质标杆在运达。

与运达合作，长沙国企开发商似乎找到了解决办法。城发在洋湖的君樾洋湖，由运达负责精装设计，实际效果居然确实也还不错。

但今天的主角，并不是城发，而是梦想置业。

同样是国企，同样做高端，同样“傍”上运达，梦想凤栖台。

项目到底如何，里里外外，本篇一探究竟。

友情提示，内容较多 ，篇幅较长，适合慢读。

古有“凤凰非梧桐不栖”。

凤栖之名，想必一来是联想于项目旁的“梧桐路”，二来也与梦想在大王山的“龙隐台”项目遥相呼应。龙隐而凤栖，不仅对仗工整，也契合了梦想的母公司负责开发的两大片区，梅溪湖和大王山，也算是内有乾坤。

凤栖（qi）二字，虽听起来贵气，却觉着拗口，倒不如读个错别字凤栖（xi）台来得舒服。

说正题。

02

项目在哪

梅二！超级中轴旁！保利项目的正对面！

很多人听到“梅二”就摇头，觉得偏远，觉得难兑现。

论板块目前而言，梅二确实是一个争议颇大的地方。

但值与不值，仁者见仁，且放在后面论。

项目大区位示意图

项目小区位示意图

03

地块解读

地块规划指标示意图

1.占地面积。地块总占地面积约6.9万方，103亩，但被一横一竖两条道路切硬切成3个地块，这是梅二的“通病”，保利、招商华发多个项目都有类似问题。

2.容积率。地块综合容积率3.6，但不同地块差异较大，南侧地块容积率仅2.2，北侧地块有较高的商业比例，最高容积率达到5.0。

3.商业比例。整个项目的综合商业比例近40%，主要集中在北侧两个地块，商业比例分别达到70%和60%，南侧地块无商业要求。

另外，拿地企业还有一大堆额外的条件和要求。

总体说来就是“建商业，搞自持，引企业，修道路，接供能”，具体如下：

1.须在地块3上建设不低于3万平（计容面积）的甲级写字楼，其中不低于2万平方米要求自持，且未经新区管委会批准，5年内不得转让。

2.引入年产值人民币1亿元以上企业累计3家，高新技术企业累计70家；

3.引入不少于2家独角兽企业及不少于1家瞪羚企业（具有独立结算功能的子公司）。

4.集中供能接入面积不低于20万平米，其中商业接入占比为100%，住宅接入占比不低于70%。

5.出资建设连翘南路（地块1、2与地块3之间的规划路），总价不低于500万元。

以上要求，不仅增加了开发商实际投入成本，商业自持更少增加了资金回款压力。

鉴于较高的商业比例以及上面一堆要求，不出意外，由梦想托底拿下。

梦想在长沙也算陌生又熟悉，作为湘江集团下的负责地产开发的子公司，在大王山和梅二没少拿地。此前已经独立或合作开发过大王山的麓隐桐溪、龙隐台、山悦和鸣，黑石铺的江悦和鸣，滨江的滨江府等，其中虽不乏网红盘，但也确实缺少品质口碑的高端盘。

对于梦想，我自然不担心停工烂尾的问题。但问题是，高端盘在乎的是对产品和细节的拿捏，细节需要大量的市场研究投入及实操经验来沉淀，并非一朝一夕之功可得。

这次梦想与运达合作，由运达负责项目的公区装修设计，确实是一着三赢的手段。运达赚到钱，梦想提高水平，业主有了保障。但除了设计，高端盘更多体现在项目后期的物业服务上，这也正是运达市场口碑的底气所在。目前梦想也在同运达争取物业合作中，能否谈成，还要先画一个大大的问号。

地块总地价13.4亿，楼面地价5500元/平，看起来并不高，但考虑到地块40%的商业比例，以及各种配件要求，若按照“商业部分的地价的一半摊到住宅”的换算方式，地块的住宅实际地价已不低于7300元/平，高于梅二后续几块地的水平。

地块周边成交价格 

如上图，从2021年6月的绿城招商，到2023年4月梦想再次托底，片区的土地成交价走势居然有下坡之势。分析其原因，一是后成交的地块综合价值不如前者（价值原则为：1.越靠近梅一城市岛越高；2.越靠近中轴越高；3.同于靠近中轴，南侧滨水更高）；二是市场信心的因素。

04

项目规划方案

地块设计指标上，是具备做高端盘的条件的；而从地价水平，更是只能做高端盘。

梦想确实这么做了。

一是有运达的合作在里面，万一拉了胯，脸上无光的不仅只有梦想；二是项目户型面积段起步定到了190平，最大的达到350平，超过了旁边的招商绿城。

据说梦想内部在研究项目定位时，原计划打造第二个“麓隐”，与大王山的麓隐桐溪同级，后来认为档次不够，要继续提升，才改为“凤栖”。

关于高端定位，个人认为“高端与否”，在长沙跟“系列”关系不大，品牌开发商在其他城市的各类高端系列，在长沙翻车的不计其数。不管什么系列，高端与否，前期多取决于开发商是否真的愿意砸钱，做有定价权的产品，后期则取决于物业的水平。

项目在报规时，对几个地块之间的商业和住宅进行了灵活调整，在调整后，地块1和地块2合并作为“纯住宅”地块，综合容积率控制到3.5；地块3则处理为“纯商业”地块。这样的调整很合理且有必要，既扩大了各个住宅地块的纯粹性和整体性，也规避了商业和住宅间的干扰。

报规平衡后规划指标示意图 

由于南北不同的功能定位，南北地块在产品选择上也有所不同。

1.北侧住宅（地块1、2）：

放弃100米33层的普通高层设计思路，选用了高低配的方式，北高南低，总共七栋楼，北侧的两栋规划为38层的超高层，南侧其他五栋均为23-24层高层。

这样的设计方式好处多于坏处。

一是地块北侧为超级中轴，超高层可从北侧看中轴，最大化看中轴的户数；

二是通过提高楼栋层次感，最大化所有楼栋的南向景观视野；

三是把高容积率的压力集中化到北侧临路，减缓了其他楼栋的压抑感。

在产品面积上，23-24层高层为192和223平大平层产品，38层超高层为239平大平层产品，均为两梯两户纯板楼，层高均为3.1米，满足当前改善标准。

2.南侧滨水住宅（地块4）：

同样采取了高低配的做法，最北侧规划为三栋17层小高层，面积215-260平；南侧一线滨水区域为350平第四代住宅洋房，共4栋（3栋10层、1栋5层），共仅45套，为整个项目的王牌户型，预计总价千万级别。

3.商业地块（地块3）：按拿地要求，在南侧规划了3万方甲级写字楼，另布置了6700平商业及5.9万方可销售公寓。

项目各地块产品分布示意图

户均面积。

北地块：住宅合计382户，起步193平，最大239平，套均面积208平；

南地块：住宅合计235户，起步215平，最大350平，套均面积256平。

整体抬高。

北地块：做了小区整体抬高设计，小区整体高出周边道路4米左右；

南地块：地块一线滨水，未做整体抬高设计。

首层架空。

北地块：7号栋底部设置为托儿所，无架空层；6号楼底部设置了物管用房；仅部分架空；其他楼栋均设置了首层全架空层；

南地块：17层小高层设置部分架空，洋房区则无架空。

楼间距。

北地块：最大46米左右，最小37米左右，间距偏小，考虑到多为高度80米左右的24层高层，感官不至于太压抑，但低楼层日照会有影响；

南地块：北侧小高层与洋房间的间距达约36米，间距充足。

不利因素处理。

项目在不利因素处理上，做了两个集中处理：

将南地块的几乎所有配套用房都集中到了北地块进行合并配建，南地块除销售中心和一个住宅专用的公厕外，无任何其他底商或配套。

将北地块内的底商及各种不利因素都集中到北侧超高层地块底部及东侧小区主入口两侧，把不利因素集中化，减少对其他楼栋的影响。

项目不利因素分布示意图

户型分析。

目前只对外公布了首开包含的191户型（7号楼）及223户型（8号楼）。

与整体方案相比，户型只能算中规中矩，甚至有所不足。如到了200平左右的面积段，未做到私梯入户，另外门口老人房卫生间为暗卫。另外，首开的两种户型面积相差30平，但高度雷同，除阳台设计不同外，其他几乎只有尺寸上的差别。

亮点倒也有，南北阳台都做了公建化外立面的处理（统一封窗）。

整体来说，南、北两住宅地块，在项目方案设计及一些细节的处理上，具备纯改善盘应该有的水平，没有太大的粗糙感，但在户型选用上缺乏亮点，还有提升空间。

得益于梅二的片区规划和地理环境，景观资源是梅二的亮点之一。

 靠近超级中轴的地块可以享受中轴景观，中轴以南的地块可以享受龙王港水系及象鼻窝山体景观。

梦想这块地，北贴中轴，南近山体，但景观还是以往南为主。

往南到山体虽还有一定距离，但之间大都是低密的健康产业用地，没什么遮挡。

水有了，山也有了，能不能算“景”，同样仁者见仁。起码个人认为，阳台可直面水系和山景，似乎也算是城市中的一份惬意。

借用示意图和航拍照片感受一下项目实景视野。

项目视野示意图

航拍来源：长沙选房通

05

项目价值分析

项目预计首开北地块的7号楼（191户型）及8号楼（223户型），目前展示区未开放，开盘时间预计为12月份。

目前项目对外吹风价为1.6-1.7万/平（毛坯），个人预测实际入市略低于1.6万/平。

南地块的小高层和洋房未来入市预计带精装修，精装洋房2.5往上走。

这个价格，贵吗？

在片区进行比较，不算贵。相较于周边竞品，绿城招商二期精装修1.9+万/平（超高层）及保利天珺精装修1.8+万/平（大户型）的在售价格，若梦想首开价毛坯1.6万/平以内，结合各项目的品质水平对比，具备市场竞争力。

在全市进行比较，算贵。一是目前梅二的改善盘精装修近2万的售价，已超过洋湖、省府，不低于于市府、滨江，同样的价格选择很多；二是梅二的一级土地市场并不活跃，如后续开发商拿地意愿持续低下，前期楼盘有站岗风险。

项目优势：

1.为纯改善盘，起步面积较大，业主圈层纯粹。

2.运达负责项目公区精装，保障项目品质下限。

3.项目配套齐全。周边500米范围内覆盖2个地铁站和招商花园城商业体，1.5km范围内可覆盖配套入读的师大附中梧桐九年制和市妇幼医院，加之片区优势的绿化公园配套及地下管廊，在生活配套上，“偏远”的梅二，确实算得上一应俱全。

项目周边配套分布图

4.梅二的“城市感”。梅二值与不值，得分两面看，但不论哪面，对于这个规划先行的新片区来说，“城市感”未来是其他片区最难以超越的点。当你站在梅溪湖城市岛往里看，没有老破小，没有安置区，有的是城市天际线和玻璃幕墙，难免让人感慨，“这真的是长沙吗？”

劣势方面：

1.板块整体售价。作为长沙三环外的板块，价格已经直逼二环内核心地段。

2.板块发展周期。虽然目前片区已初具雏形，配套快速完善中，但到完全成熟，还需要一定的开发周期。即便开发完全，未来亦存在整体入住率不高的问题。

3.商业兑现风险。虽然梅二的未来不是由商业集群直接决定，但现有的片区售价显然已经包含了对商业规划的预期，若无法兑现，或兑现周期过长，价格缺乏支撑点。

4.适合群体有限。从居住舒适性和价值而言，梅二有其得天独厚的优势，但板块位置相对边缘，并不适合远距离工作生活的人群。

项目本身而言，梦想凤栖台在方案设计和产品选择上是标准的改善盘，可圈点的地方不少，设计细节也不少，但类似于大王山的鑫宇做临江豪宅（可见聊长沙楼市：大王山鑫宇湘江湾，你会为了一线江景而选择小开发商吗？）。开发商的方案兑现能力和品质打磨能力也是外界不得不顾虑的因素，运达的参与在一定程度上缓解了这种担忧，但不能说消除。

项目值不值得买，核心还取决于梅二值不值得买。对于梅二周边地缘客户、或认可梅二板块未来价值的人群，相较于片区内其他竞品，梦想项目有着容积率和景观的先天优势，若项目入市的价格合适、品质打造亦尚可，可作为重点对比的选择之一。

以上。

篇幅原因，文内对项目的分析难以面面俱到，如果需要进一步详细未尽之事宜，欢迎联系青哥进行咨询沟通。