最近，济南房地产圈有一个很争议的话题：济南房价，遭到国资平台的砸盘。

7月份，济南城投置业释放信息，抛售东城逸家、西江华府6000多套房源，引爆整个市场。

9月份，济南城市发展集团的旗下公司发布招标信息，甩卖上千套现房，包括绿地华彤苑198套、龙湖九里晴川455套、保利和唐悦色416套、路劲璟悦府272套……

最新的信息是，轨交要销售513套魅力之城的“人才房”，房价低至一万一二，给张马片区的楼市一记重拳！

国资平台真的是在“砸盘”吗？

看完此文你会明白，大家真的“冤枉”国资平台了。在房地产市场，如果问最不希望房价下跌的是哪个，国资平台一定是主角！

1、轨交集团甩卖“人才房”，房价1.1万元-1.35万元

坐标济南楼市热点区域，济南东站附近的张马片区，一批房源即将甩卖，它就是魅力之城“人才房”。

魅力之城的具体位置在工业北路以北约1.5公里、奥体中路北延线东侧，由万科、碧桂园等联合开发，已经在2021年建成。

(魅力之城位置图）

魅力之城总包括3个组团，本次销售的房源位于东组团的1、2、3、6号楼上，其中6号楼是14层，其他3栋楼是22层。

(魅力之城即将销售楼栋）

从现场看，该项目已经建成投用，社区内的5号楼已经销售并入住，整个社区是实景现房。

(魅力之城实景）

根据我们了解，本次销售的1、2、3、6号楼最初规划的是安置房，开发商建成后移交至轨交集团管理，现如今被拿出来进行销售。

由于它最初是按照安置房建设，所以产品存在一些明显缺陷。

在户型方面，它公布的户型建筑面积段在64㎡-148㎡之间，所有产品都是两梯三户或两梯四户。

(魅力之城户型）

从户型图看，107㎡户型较为方正，通透性也不错；148㎡户型也算比较敞亮，但南侧面宽较窄，只有客厅和1个卧室朝南；64㎡户型、99㎡户型都市两室，很差。

另外，它社区绿化也较为一般，给人的感觉是有点糊弄。具体大家可以实地探访。

(魅力之城实景）

魅力之城这一批房源给市场冲击最大的是价格：简装产品（洗手间、厨房贴瓷砖，室内各房间有屋门），单价1.1万元-1.35万元之间，小户型产品价格只有一万一二！

目前，张马片区在售高层毛坯房产品，价格约一万四五。魅力之城的价格突破了底线，让房价一夜回到三四年前片区的最低价格。

2、城投集团，土地整理、房产开发占收入六七成！

城投置业抛售东城逸家、西江华府，城发抛售九里晴川、和唐悦色、璟悦府等，现如今轨交又抛售魅力之城房源，一时间在济南市场引起争议。

一些房产从业者抱怨，在当前市场整体萎靡的形势下，国资平台“砸盘”市场，给大家沉重一击。

实际上，众多国资平台与房地产市场有着极为密切的关系，它们是绝不希望房地产市场不断下挫的，“砸盘”之说是误解。

我们以城投置业的母公司济南城投集团为例，它在今年3月份发行了15.5亿元的公司债，并在债券募集说明书中详细披露了公司的经营情况，我们从中可以看到它与房地产市场的密切关系。

在城投集团的主营业务中，占比最大的是土地开发整理业务，其次是房地产开发与经营，合计占比可达六七成！

土地开发整理占比尤其高。在2019年至2022年三季度，该部分业务收入分别为76.20亿元、108.85亿元、64.59亿元和31.80亿元，占公司主营收入的32.87%、59.74%、 67.51%和 48.34%。

土地开发整理业务的主要模式是：先对土地进行征收、拆迁、整治，达到条件后交给土储中心并挂牌出让，出让完毕之后，由财政局向公司拨付资金，拨付资金额度按照土地整理成本加成模式计算，加成比例一般为介于 20%-50%。

简而言之，该集团最主要的收入来自土地拍卖后的出让金拨付。

3、轨交，4年内规划出让土地6501亩，收益数百亿

今年8月份，济南轨交集团发行了20亿元的公司债，我们也通过债券发行文件，来看看它与房地产市场的关系。

目前，济南轨道交通还处在大规模建设期，在建线路总投资达到1154亿元。如此巨额的投资，钱从哪里来？

发行文件中明确指出：轨道交通建设的资金主要来源于土地收益平衡区土地整理业务！自2017年来，公司土地整理业务获得净收益已超180亿元，预计2023-2026 年将继续实现总的净现金流入 （扣除土地整理成本后）229.44亿元。

为支持轨道交通建设，济南授权轨交集团对轨道交通沿线地块及相应片区进行土地整理。这些土地整理完毕对外挂牌出让后，土地出让收入扣除收储成本和国家要求缴纳的各项税费后形成的收益，大约按照95%的比例，支付给轨交集团，以此用于轨道交通项目建设与运营成本。

截至公司债发行时，2022年土地收益平衡区规模已经划定，可出让用地总计约6940公顷，折合约10万4100亩！

目前，轨交集团正在整理的土地主要分布在张马片区、济南东站片区、华山北片区、王府片区，总面积合计为52767亩，其中可出让面积是11712亩。

根据规划，在2023年-2026年，公司预计出让土地约1330.35亩、1711.20亩、1389.03 亩、2070.35 亩，这些土地面积合计约6500.93亩，预计可实现现金流入490.87亿元，实现净收益229.44亿元。

其具体出让计划如下：

展望未来，只要房地产市场能够红红火火，济南轨交的建设资金来源和运营成本都不是事儿!

4、土地市场不振，对国资平台影响大

行文至此，我们可以得出一个结论：众多国资平台公司都与房地产市场有着密切关系，它们是不希望房价下跌的，更不希望地价下跌。

既然如此，在当前的市场背景下，为何国资平台频频抛售房产呢？众所周知，今年第三季度以来，济南楼市整体很是冷清，住宅销量同比大降。而国资平台的抛售行为，给市场带来了更大的压力。

在我们看来，每个国资平台抛售房产的原因不尽相同。但是，当多个平台都在抛售房产时，也许会有一些共同的背景。

近一两年，由于土地市场遇冷，很多城投平台的收入受到极大影响。

我们以济南城投集团为例，它在2022年前3季度实现的土地开发整理收入为31.80亿元，与2020年全年的108.85亿元相比不足三分之一。

而且，近一两年济南有大量的土地被国资平台自己摘走。比如，城投置业在济钢片区拿下大片土地，轨交集团在济南东站核心区、华山北片区拿下众多土地，颇有左手倒右手的味道。

在这样的背景下，国资平台抛售部分存量房产资产，实属情有可原。

比如，对于城投集团来说，其土地开发整理收入今年可能会继续下降，但得益于东城逸家、西江华府的销售，其房产销售板块将崛起。这样操作下来，年底的财务数据应该会不错。

这个情况就犹如，地主家本来是买面粉的，但由于面包市场不好，面粉卖不出了，地主就将家里库存的面包拿出来卖。这虽然可能会进一步打压面包市场，但日子终究要过下去，也是不得不为了。

当然，长期看，还是得让老百姓钱包鼓起来，让大家有更多钱去买面包，如此才能长期健康发展。

——全文完——