近年来，“烂尾楼”事件多发频发，由此引发的一系列问题不断引起社会热议。若开发商因经营危机濒临破产，则交房变得遥遥无期，此时背负按揭贷款的购房者已然不易，却还可能面临银行要求返还贷款的窘境。本文旨在探讨“烂尾楼”背景下购房人的法律自救之道。一、开发商延期交房，购房人能否解除商品房预售合同？第一，购房人可依据商品房预售合同的约定解除该合同。《民法典》第五百六十二条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。”通常商品房预售合同中会明确约定交房期限及对应的违约责任，部分合同会约定如开发商逾期交房60日或90日，则购房者有权要求解除合同。此种情形下，如因开发商原因导致逾期交房，在达到约定期限后，购房者有权要求解除合同。购房者既可以向开发商发送解除合同通知书要求解除合同，也可以向法院起诉要求解除合同。第二，购房人可依据法律规定解除商品房预售合同。《民法典》第五百六十三条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。” 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称商品房买卖合同解释）第11条第一款规定：“根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”在开发商逾期交房的情形产生后，依据法律及司法解释规定，购房者应当履行催告义务，催告开发商在合理期限内交付房屋，如经合理期限后开发商仍然未能交付的，购房者有权要求解除合同。对于合理期限的确定，法律给予了当事人在合同中进行约定的权利，如合同中未明确约定，则合理期限为三个月，同时，此种情形下，解除权的行使期限（除斥期间）法律明确规定为一年。逾期不行使的，解除权消灭。从以上规定看到，开发商逾期交房符合合同约定或者法律规定的条件，且购房人履行催告义务后，开发商仍未交房的，购房人可单方解除商品房预售合同。二、商品房预售合同解除后，购房人能否解除商品房担保贷款合同？商品房买卖合同解释第20条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”案例1：2018年4月25日，王某与某房地产公司签订商品房预售合同，约定王某向该公司购买北京路某房屋。除不可抗力外，公司应于2019年12月30日前将该房屋交付给王某，逾期交房超过90天的，王某有权单方面解除本合同。合同签订后，王某于2018年4月30日向公司支付了首期购房款，并作为借款人与贷款银行、公司签订借款合同。贷款银行将贷款资金划入公司账户，贷款由王某偿还，王某以上述房屋作为抵押财产提供抵押担保，公司为本合同项下王某的全部债务提供连带保证担保。2018年5月20日，贷款银行发放贷款。王某自2018年6月15日起逐月向贷款银行归还贷款本息。后公司逾期交房超过90日，王某诉至法院，请求解除商品房预售合同和借款合同。法院认为：购买商品房属于商品房担保贷款合同的合同目的，由于房地产公司违约不能交房导致各方合同解除，当合同被解除后合同目的将无法实现，业主有权解除商品房担保合同。某公司逾期交房超过90日，王某有权解除商品房预售合同。该合同解除后，王某有权解除借款合同。商品房买卖合同解释第21条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”关于商品房预售合同和贷款合同解除后的房贷承担问题，最高人民法院（2019）最高法民再245号裁定书明确说明商品房预售合同、贷款合同被解除后，房贷应由开发商承担，购房人无需承担还款责任。案例2：2015年8月12日，购房人与开发商签订商品房预售合同，约定向开发商购买位于西宁市城东区的商业用房，购房人于2015年7月15日前支付首付款，剩余款项通过按揭贷款支付，开发商应于2015年10月30日前交付房屋，逾期超过120日，购房人有权解除商品房预售合同。2015年8月14日，购房人与贷款银行、保证人开发商签订借款合同，购房人向贷款银行借款支付剩余房款且以该商业用房为抵押财产。后开发商逾期交房超过120天，购房人起诉至法院要求解除商品房预售合同与借款合同，并由开发商偿还剩余的贷款。最高人民法院再审认为：根据商品房买卖合同解释第二十一条第二款的规定，本案中，因开发商未按照约定期限交付房屋，致使案涉《商品房预售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除。根据前述规定，应由开发商将收取的购房贷款本金及利息返还贷款银行，购房人不负有返还义务。本案涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系。从合同内容来看，在商品房买卖合同中，购房人支付房款，开发商交付房屋；在商品房担保贷款合同中，贷款银行将购房人所贷款项直接支付给开发商，开发商实际用款。购房人并不支配购房贷款，但需偿付贷款本息。如果案涉合同正常履行，购房人取得房屋，各方权利义务亦可保持平衡。但本案中，因开发商不能交付房屋而致使合同解除，导致合同约定的各方权利义务严重失衡。具体表现为：开发商违约不能交房导致各方合同解除，但却实际占有使用购房人支付的首付款及贷款银行按揭贷款；贷款银行依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对开发商、购房人的债权；购房人未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理，则在购房人对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。因此，审理案件时，必须充分考虑商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡。因此再审法院裁定，购房人不承担剩余贷款本息的还款责任，而仅由开发商承担。综上，无论是法律法规，还是司法实践，均就购房人关心的问题给出了答案。首先，只要开发商逾期交房符合商品房预售合同约定或《民法典》第五百六十三条、商品房买卖合同解释第11条规定的情形，购房人有权解除商品房预售合同。其次，购房人在解除商品房预售合同后，可因合同目的无法实现解除贷款合同，且房贷应由开发商承担，购房人无需承担还款责任。
