由于房企的密集暴雷，引发了越来越多的购房者对期房的担忧，于是二手房成为了越来越多人的选择。那如何研判市场一个城市/区域/小区二手房的市场呢？我们采用一个以时间为主线的链条进行拆解：供给—需求—交易。01
核心问题：哪些地方抛盘猛？
今年我们经常可以看到：杭州、重庆、青岛等城市二手房挂牌超过10万套等等这样的标题及文章。沿用系列（二）的角度，研判一个城市二手房挂牌的多少，基础的维度是需要考虑人口，即家庭户数。同样有10万套的挂牌，拥有1000万个家庭的城市和100万家庭的城市有天壤之别。以东莞（贝壳数据）为例，我们发现去年10月挂牌量为3.87万套，今年为5.86万套，1年增加近2万套，抛盘意愿大幅提升51.4%。具体到镇区可以看到：虎门、南城、东城、常平、塘厦位居前5名，挂牌增量超过2000套。综合考虑需求背后的人口因子、以及数据基数的不同，我们定义：抛盘指数=每百户挂牌量*挂牌同比增量*挂牌同比增速 
图1：东莞市各镇区挂牌量及抛盘指数就最后的抛盘指数，做一个简单的可视化处理：
图2：2022年10月东莞二手房抛盘指数
三大核心镇区：南城受二手房抛盘的冲击最大100，其次为松山湖55.1，最后为长安18.6；
人口聚集镇区：虎门87.3、常平76.3、塘厦60.2抛盘大，厚街19.9、大朗19.3抛盘小。
潜在风险提示：因为樟木头人口较少，综合排名第2，抛盘指数为94.5；
- 数据有效性说明：谢岗、洪梅、石排、高埗，因发展较为滞后，还是以一手房为主导，二手房供给有限（少于300套），所以参考价值不大。
很多人会认为说抛盘厉害，就是风险高，此为供给端，还需要关注需求端，即有没有人接盘？02
一个补充：关注潜在需求量
挂牌主要是看卖方的意愿，是否会出现无人问津的情况呢？这个时候需要看到关注度，即需求热度，代表潜在的需求。如果我们用关注度/挂牌量基本就可以体现一个城市或者区域的二手房市场热度。我们以挂牌量大于3000套（即供给较大）的镇区为例：
图3：2022年10月东莞市关注度/挂牌量
环松湖的大岭山、大朗、寮步是供需两旺型；
南城、东城主城区是供需相对均衡型；
到这里，很多人又会说，关注不等于成交，是的。通常来说，关注越多，成交也越多，但关注很多、交易很少的情况也时常发生。03
一个机会：市场的错配
市场最大的错配就是价格的错配，即有效需求的问题，虽然这两年房价整体在下行，但一二线的房价对于普通民众来说仍然很大压力。这个问题主要是市场来解决。除了价格的错配，还会有产品的错配，如户型面积。
图4：2022年10月东莞市成交量-挂牌量
大朗的购买者需要的是109平，实际供给的是90平，所以有近20平的空间差，东城也类似。相反，寮步，需要的是90平，实际供给的是94平，稍微大了一些，整体面积空间匹配度还可以。如果是新房供给不足，二手房主导的区域，用这个方法来辅助定位准确度应该还不错，关键是它可以月度实时更新。 简单小结下本文核心输出内容，以上主要分析了3个数据工具：指数化综合定义抛盘、供给-需求结构中看抛盘、询价-成交错配中用抛盘。以此类推，我们可以分析不同城市的抛盘指数、不同月度的抛盘指数，需求指数、热度指数等。 
