金桥二手房没落了吗?|上海买房攻略

作者:admin | 分类:企业名录 | 浏览:22 | 时间:2023-11-15 03:15:10

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1990年，定位出口业务的浦东金桥集团成立。

两年后，定位为高科技园区的张江高科园区开发公司正式挂牌。

三十年过去

张江已经发展得有声有色，成为买房人竞相角逐的板块。

但是同为城市副中心的金桥似乎并没有获得更多关注，更没有什么知名楼盘。

金桥位于浦东北部，东西以黄浦江和金穗路为界，长约6公里，南北以中环线和巨峰路为界，宽约4公里。

在上海2035规划中，金桥和张江同属于城市副中心，但链家显示，金桥目前板块均价6.9万，明显低于张江的7.9万，而张江的交通便利性还要明显弱于金桥，说明金桥的板块对改善人群的吸引力相对张江明显不足。

产业水平

说起来，金桥板块的产业算是数一数二的，以占浦东新区1/50的土地，贡献了超过1/4的工业经济规模，尤其是汽车制造业，年产能280万台，占据了上海半壁江山。

不过问题也出在这里

众所周知，制造业历来都是既辛苦又不赚钱，更何况金桥还是以低端制造业为主。最强势的汽车产业占金桥工业总产值近70%，也只是搞搞代工组装，不涉及核心零部件的设计生产，可以看做是汽车领域的富士康（组装一部iphone仅能拿到售价2%的利润，而设计iphone的苹果却能拿到6成利润），这样的产业定位注定拿不到高额的附加值和利润，难以提供足够有竞争力的岗位。

吸引不了大批的高端人才，自然就没有很强的购买力。诸葛找房数据显示，金桥板块目前在售二手房3534套，其中800万以下价位段2836套，占比80%，属于刚需为主的板块。

反观张江，汇聚跨国公司地区总部53家，高新技术企业828家，拥有超大规模的高科技产业集群，吸引了大批高端人才，板块内1000万以上房源占比也超过1/3，对比差距明显。

房子和人口

产业的落后，高端人才的短缺，直接造成板块活力不足的局面。

金桥90年代开发，本世纪初基本开发完毕，所以板块内最新的房源也基本逼近或超过20年，且大部分是动迁房，带电梯的很少，这意味着品质不佳，且社区内道路曲折，断头路多，十分影响居住体验。

并且还有一个很有意思的现象，金桥目前在售二手房3000多套，而人口密度比金桥更高的张江也不到2000套，说明就本地动迁居民有流失的迹象，就等外地刚需客接盘。

人口不足直接影响基础设施水平，作为一个面积和黄浦区相当的板块，金桥没有一家三甲医院，而隔壁金桥集团一手建设的碧云社区却坐享华山东院和一众高端私立医院。

没有三甲的重要原因是金桥人口密度不足，20多平方公里的面积，人口仅有8.58万，其中户籍人口3.29万，来沪人口4.62万，境外人员0.66万人，是浦东新区面积比较小、人口比较少的街镇之一。

所以，在谈论金桥发展是如何不如张江之前，都应该搞清楚二者的产业实力，无论是城市界面，商业氛围，居住人口等等，都只是产业水平的表现形式，决定区域发展水平的永远是人口。

当然，面对发展差距，金桥也努力过。

2015年，金桥就提出朝资产运营管理、综合服务的方向发展。但之前金桥主要负责开发工作的是上海金桥出口加工区开发股份有限公司，它是金桥集团主要的子公司，总资产占比62.9%，总营收占比76.2%。

这家公司之前一直主打开发建设，也是就是房地产，缺乏其他领域的经验，大名鼎鼎的碧云国际社区就是这家公司的代表作，但转型意味着新的开始，随着浦东未来深入开发，土地集约化利用已成定局，金桥手里的土地用一点少一点，未来搞房地产的成本将越来越高，留给金桥的时间不多了。

截至2021年，金桥出口公司主要的利润来源仍然是房地产，其中房地产销售的增长更是逐年提高，而其他业务几乎没有明显增长，所以它是不是真的能扭转目前的颓势还很难说。

金桥目前的根本问题是产业能级不足，对高端人才没有足够的吸引力，不去追求产业上的根本突破，而是想通过小修小补摆脱困境，多少带点头疼医头脚疼医脚的嫌疑。毕竟房价上不去不是房子的原因，而是人的原因。

张江的成功是因为顺应了产业升级的发展趋势，从这个角度来说，金桥缺的只是一个机会。

好在金桥集团是国企，发展如何，如何发展，都是跟政府规划深度绑定的，而政府也没有真的放养金桥。2019年，浦东新区放出目标：到2025年经济总量翻倍，突破2万亿元，这意味着浦东经济每年的平均增幅需要保持在10%以上，这么大的增幅从哪里来？

答案是浦东金色中环发展带，意思就是在中环附近建设多个区域性产业中心，其中一个就是金桥。

此前的金桥的核心优势是制造业，积累了深厚的制造业基础，在上海全球科技创新中心建设的浪潮中，金桥将担负起国际高端智造产业中心的定位，代表上海全球城市参与全球产业竞争。

2022年11月8日，在张江汽车半导体生态峰会暨全球汽车电子交流会现场，“浦东张江·金桥未来车产业集聚区”正式启动，依托金桥在传统汽车上的雄厚基础和产业链支撑，聚焦新能源汽车为代表的“未来车”全产业链。

张江负责“研发”金桥负责“智造”，双方实现优势互补。

有高端产业的地方就有高收入人口，足够多的高收入人口将给金桥的房地产市场重新注入生机。在金桥-外高桥规划单元内，金桥副中心向北辐射腹地范围，包括外高桥保税区、曹路镇、唐镇、合庆镇，总面积约170平方公里，人口约130万人，是目前金桥面积和人口的十倍左右。

所以目前金桥的房子整体上虽然不被看好，但随着未来金桥副中心的全面建成，届时金桥肯定会成为浦东北部的人口，经济，产业中心，成为第二个张江大概率只是时间问题。

而且金桥副中心核心区内将不会有纯商品房住宅小区，仅有三个地块规划含有15%-20%的少量商品房，总建筑面积仅约70798平方米，这意味着周边的二手房也许将变得相当抢手，房价再上一个台阶。

相比张江，金桥除了产业定位差异外并没有多大的区别。

真正影响它们后续发展的是政府的政策和企业的核心竞争力。作为浦东城市发展的典型代表区域，金桥和张江的定位虽然不同，但作为国字头企业，都是特定历史时期上海市政府的发展规划的一部分。

所以尽管金桥当前板块环境对改善人群吸引力确实不足，不过作为金色中环重要组成部分，拥有城市副中心级规划能级的金桥未来发展仍然可以期待。

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