一份权威机构发布的数据显示，截止10月末，今年上海二手房已经成交了5011.02亿元，交易总量有1217万平方米。要是保持这个进度，今年上海二手房大概率会成交过6000亿元。

不管传播使用的词汇有多么暗淡，二手房市场，在上海仍有与新盘相当的江湖地位，仍有月均超过万套的交易，仍稳稳坐在全国城市的头把交椅。

一份2020-2023的四年图表，反映了过往四年每个月度的成交数据。

（来源：上海市房地产经纪行业协会）

从这份图表看，确实2020是上海二手房的交易大年，黄金岁月是2020年3月——2021年7月，此后的交易量是逐年递减的。

近一两年，市场的交易重心集中在一手新房，所以出现了新房交易稳中有升，二手房交易稳中有减的情况。

至于这份图表上2022年某两个月份的交易显著缺失，原因众所周知。

再来看看这份2023年的二手房交易汇总，从总成交面积、总成交套数和总成交金额分析，上海二手房今年的平均套均面积仅81.8平米，套均价则为336.83万元。

2023年二手房交易情况汇总

（来源：上海市房地产经纪行业协会）

所以，上海二手房暂时就是个刚需进场，是个比小户型新盘更廉价的市场，同时也是让卖家得以筹集资金梯度改善的基础市场。

从目前的趋势看，有几个值得关注的地方：

上海的二手房与新房，从来都是一个水乳交融的大市场。从历史的交易情况看，二手市场扮演着春江水暖鸭先知的角色，因此对整个市场的变化，反应比新房更加灵敏。

换句话说，上海二手市场的任何挑战，都将很快传导到新房市场。从而会出现要保新房交易，不得不要思考搞活二手交易的情况。

现在，二手房买家不需要积分，只需要房票。我来做个大胆假设，如果二手房交易不需要房票了，交易还会是这么一些吗？

再做个假设，如果把临港放松、金山放松、五大新城放松，变成低于均价336.83万以下的二手房放松，给外省移居上海的新市民、青年人一个机会，交易还会停留在这一些吗？

再再做个假设，二手房的交易税费，现在仍比较可观，调整到更有利于市场流动的水平，交易会不会增加呢？

声明下，以上只是假设，假设的目的，是为了对冲一味看空的空头思维，是为了给读者看见“另一种可能”。

搞活基础性交易的方法其实有千千万，只是要看有没有当下的必要。既然二手市场处在食物链的最基础位置，什么时候新房改善的主力更转不动了，影响到新房市场的一大批人了，定向的改变总是会出现。

上个世纪建造的基础二手房，有个最大的优点，就是地段成熟、配套尤其是学区配套有优势。有些老房子还暗暗含着“城市更新”的可能性。看看虹桥开发区向天山扩展的时候，不是有老公房也被动拆迁了么，长桥新村、东安新村，都传出要更新的消息。具有地段红利的老房子，价值还没有被挖尽呢。

一句话概括，就是上海二手房市场，是肯定会受到关照的。多少税收，要靠这个几千亿的交易来实现，多少梯度消费、分层改善，要靠这个月均万余套、日均487套的大市场来打通任督二脉。

不过，前景光明，道路依然曲折。

第一个问题：房地产分成保障、商品房两个部分，被视为新模式，看起来是趋势。但是这个作业面临的现实是，很多家庭已经拥有了自己的老破小，住房普及率已经实现了相当的百分比，现在上海的时代背景，完全不同于新加坡的1959年。

如果保障部分的推进速度更快，那些要地段没地段，要配套没配套的“低级老破小”，价值是有可能动摇的。

第二个问题：近年来，上海每年都有相当规模的高价商品房入市，光2023年就有1.21万套超千万的新住宅成交。这些高价商品新房在一定年限内，总是有一定的百分比在二手市场流通。如果流通不畅、流通贬值，一手新房的定价体系就会遭遇挑战，后续鼓励改善型需求，并助推改善型需求成就一个大消费市场，就无从谈起了。更不用说征收财产税了。

第三个问题：任何一个消费品市场，只要认同它是一个市场，就要看到市场规律在残酷作用——必须让消费者看见足够的消费利益，必须让消费者有充足的资金或使用杠杆。

笔者研究了世界很多国家的金融杠杆，结论是全中国的房贷应当是杠杆率最低的。比如说英国有一种BUY TO LET贷款，只付息不还本。比如说美国有些房贷，可以贷到九成。

商业银行本来应该对借贷风险有各自的定价，但是前期是倾向一致的定价、倾向一致的收贷放贷节奏，市场波动率由此而被助推了。当期的系统性改善，正处于被证实或证伪的验证阶段。

二手房市场，上海看见过早年一年万亿成交的超级繁荣，但是渐渐回归了大几千亿的常态。

我们不用为这个大市场过份担心，只要明白：市场就是市场，市场就是交易的地方，交易有最基本的逻辑，交易者也有最基本的逻辑。

一个以住为本的市场，本来就会渐渐走向交易平淡无奇，本来就是不太会有股市或数字商品那样的交易效率。急涨暴跌、冲冲杀杀的原始时代已经过去了。