该问题有争议，司法裁判尚未有权威一致的意见，值得探讨。

首先，法律是怎么规定的？

现行《中华人民共和国民法典》第二百七十五条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

现已失效的原《中华人民共和国物权法》第七十四条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

不难看出，上述法律规定都有“规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”，如遵此规定，那么规划用于停放汽车的地下车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

法律并没有直接规定地下车库归属哪一方，而是遵从当事人之间的“约定”。

开发商可以出售、赠送、出租，购房者可以按需选择，这也是大部分购房合同中约定的购房价款不包括车位费的原因。业主想要获得车位，要么开发商发善心白送，要么就要掏钱购买或者租用。

业主买来的车位具备办理不动产权登记条件的，则可以登记领取产权证，不具备登记条件或者因地方政策或其他原因未能办理产权证的，开发商可以在首次转让车位时与业主对车位的权属等进行约定，以约定的内容为准，无产证并不影响业主基于和开发商的合同行为对车位的合法使用。

需要注意的是，法律规定也明确了，占用了业主共有的道路或者其他场地的地下车位，属于业主共有。此前提就是业主共有，变成车位后自然仍属于业主共有。此处“共有”，是法律明确规定的共有，比如列入公摊部分，包括基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分。

题设：开发商在出售商品房时未明确处分的地下停车位，如果业主主张权利，应当如何认定？

业 主 认 为：既然购买了房屋，地下停车位当然应由业主共同享有使用权，免费。

开发商认为：投资者和建设者对地下车位享有物权，有权出租、收益，可以不免费。

法院是什么态度？

简单而言，法院需要综合具体案情判断，个案需要特别处理。

请看下列几个案例摘录：

1.（2017）闽01民终4523号

案涉地下停车场为开发商投资建造并经竣工验收的人民防空工程，建筑功能为停车用房（局部战时人防，平时停车），其建筑面积未分摊计入共有建筑面积，未随商品房一并转移给业主，依照《中华人民共和国人民防空法》第五条规定，人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有，该地下室除公共设施、消防通道及其他配套设施以外的停车位和空地原则上应由开发商使用管理、收益。

2.（2018）鄂02民终1888号

法院认为地下室建筑面积未计入住宅用房的分摊面积中，且未分摊至业主购房的建筑面积，同时根据《城市地下空间开发利用管理规定》第25条规定，地下工程应本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁。地下停车位建成后所有权归开发商，业主要取得其所有权或者使用权可以通过以下方式：一是购买车位；二是购房时开发商附赠车位；三是通过租赁获得使用权。另外，本案地下室并未计入住宅用房的分摊面积中，业委会主张涉案地下停车位的建设成本已经计入业主购房款中，但是未提供相应证据予以证实，且商品房的销售价格主要由市场价格调节，涉案地下停车位的建筑成本是否计入销售价格中不能决定涉案地下停车位的归属。

3.(2021)湘03民终2569号

法院认为地下车位所占用的土地使用权，不能当然地认为属于业主共有。地下空间利用权虽包括在土地使用权之中,但其并非随专有部分购买而当然取得，地下空间利用权的归属要根据规划来确定。从现有证据来看，诉争地下停车场由开发商投资建设，属于建筑区划内规划用于停放汽车的车位，车位规划为地下人防工程。该地下停车位虽为公共配套设施，却符合建筑物区分所有中的专有部分，系独立的物，使用排他，并不属于商品房的从物，不随业主购买商品房而当然取得。同时，房产测绘报告亦表明案涉地下停车位不计入共有建筑面积分摊范围。因此案涉小区地下停车库车位的相关权利归于开发商所有，开发商有权通过出让停车位使用权等方式处分该地下停车位。

4.（2017）最高法民申2817号

即使开发商在建造小区时支付了建筑区划内的土地使用权出让金，成为建设用地使用权人，但是小区建设完成之后，随小区内房屋的出售，小区建筑区划内的土地使用权也随之转移至小区业主，小区的共有部分土地使用权归小区业主共有。（不能办理产权登记成为特定业主所有权的客体的地上车位，不能成为享有专有权的专有部分，该部分占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。）

虽然第4个案例说的是地上车位，且系占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，但前述关于“随小区内房屋的出售，小区建筑区划内的土地使用权也随之转移至小区业主，小区的共有部分土地使用权归小区业主共有”的观点，对地下车库的归属问题处理很可能会得出和前3个案例相反的结论。

我们更倾向于案例3的观点，认为地下停车场在构造和使用上具有独立性，其建筑面积未分摊到住宅的公摊面积中是大量存在的客观情况，此种情形下地下停车场并不当然随着房屋的转让而转让，不应属于业主的共有部分。开发商作为投资建设单位，并不因为地下车位没有办理产权登记而丧失对其作为专有部分的所有权。因此，在开发商将停车位出售或出租给业主前，地下车位属于开发商所有。

当然，法院也会审查建设规划审批等文件资料，查清地下车库的建设面积是否已计入小区的公摊面积，是否已摊销在业主的购房成本中，最终综合判定停车场的产权（或收益权）的归属。