《执行异议和复议规定》第28条规定“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”中的“占有”，应当理解为对不动产的支配和管理。如取得房屋钥匙、办理物业入住手续等，并未以实际入住或使用为占有的必要条件，故开发商将房屋、车位交付买受人后即可认定买受人构成占有，即占有房屋、车位的时间应认定为开发商的交付时间。至于之后即便买受人未实际使用也不影响其对案涉房屋、车位占有状态的认定。
《执行异议和复议规定》第二十八条规定的对不动产的占有系实际占有或控制的客观状态。本案中，除广福公司出具的《交房通知单》外，还有物业服务费《收据》、昆明通用水务自来水有限公司出具的《情况说明》、皓瑞通公司出具的《情况说明》《用电客户信息》互相印证能够证明买受人已对房屋实际占有和控制。若仅签订《交房确认书》或者仅能证明房屋具备交付条件，不能证明买受人已实际占有案涉房屋，实践中则很难排除强制执行。依富滇银行在（2017）云民初91号诉广福公司等人金融借款合同纠纷一案中提出财产保全申请，一审于2017年6月28日作出（2017）云民初91号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结广福公司价值609966512.72元的财产。在执行过程中，于2017年7月20日查封了广福公司位于昆明市××路××小区的房产，其中包括广福城Ａ1地块第4幢31层3103号房屋以及负一层Ａ722号车位。刘波认为：一、其完全满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《规定》）第二十八条构成要件，对案涉房屋、车位享有足以排除强制执行的民事权利。首先，刘波于2015年1月30日与广福公司签订《房屋购销合同》，合同签订时间早于法院查封时间；其次，广福公司于2015年3月1日向刘波发送《交房通知书》，并出具《证明》证实同日已将案涉房屋、车位交付刘波，刘波于2016年1月1日起开始计付物业费，刘波占有案涉房屋、车位的时间早于法院查封时间；最后，刘波系中国移动通信集团云南有限公司员工，案涉房屋是刘波工作单位团购房，刘波于2010年5月29日向中国移动通信集团工会云南省公司机关委员会支付团购款885000元，2015年1月30日签订《房屋购销合同》时又向广福公司支付尾款373150元，合计1258150元（含房款1101332元、车位款120000元、房屋配套设施费11400元、房屋维修基金23171元、车位维修基金2255元），款项支付时间早于法院查封时间。二、富滇银行指出的证据瑕疵不足以排除刘波对案涉房屋、车位合法占有的事实。首先，广福公司出具的《证明》虽无制作证明材料人员签名，但从《民事诉讼法解释》第115条第1款的表述来看，并未规定缺少制作证明材料人员签名即无证明效力；其次，《广福城住宅物业合同》系小区物管昆明皓瑞通公司物业管理有限公司（以下简称皓瑞通公司）提供的模板合同，导致合同约定的物业服务起始时间与合同签订时间不一致，但刘波和皓瑞通公司实际履行物业合同时间为2016年1月1日；最后，物业服务费《收据》仅是证明刘波合法占有案涉房屋和车位的证据之一，刘波提供的证据已足以证明其已向皓瑞通公司缴纳了相应的物业费。一审法院于2020年8月12日作出（2020）云执异49号执行裁定书，裁定中止对案涉房屋、车位的执行。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；本案二审争议焦点为：刘波是否享有对案涉房屋、车位排除执行的权利。二审法院认为：《规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，关于刘波是否在人民法院查封之前已合法占有案涉住宅及车位问题。富滇银行上诉认为，刘波提交的《交房通知单》系复印件，无原件印证，不具备真实性；广福公司于2021年8月25日出具的《证明》因不符合法定要件而不具备证明效力；《广福城住宅物业合同》约定的物业服务起始时间与合同签署时间逻辑错误，说明该合同系补签，不具备真实性；2016年至2018年的6张物业服务费《收据》编号连续，证明《收据》是后续补开，缺乏真实性。对此本院认为，首先，占有应当理解为对不动产的支配和管理，如取得房屋钥匙、办理物业入住手续等，并未以实际入住或使用为占有的必要条件，故广福公司将案涉房屋、车位交付刘波后即可认定刘波构成占有，刘波占有案涉房屋、车位的时间应认定为广福公司的交付时间，之后即便刘波未实际使用案涉房屋、车位也不影响其对案涉房屋、车位占有状态的认定。其次，《广福城住宅物业服务合同》系物业服务单位皓瑞通公司提供的格式合同，合同第四条约定：“委托管理期限自2014年_月_日起至业主大会召开并授权业主委员会签订新的物业服务合同止”，该条款应理解为保持格式合同原始状态，并未对物业服务起始时间作出约定，故富滇银行主张合同约定的物业服务起始时间与合同签署时间存在逻辑错误，本院不予采纳。另，《交房通知单》载明落款日期2015年3月1日，物业费起计日期2016年1月1日，《房屋购销合同》约定交房时间2015年12月31日，《广福城住宅物业合同》签署时间2016年1月1日，上述时间节点与刘波述称因广福公司提前交房，2015年无需缴纳物业费，物业费的约定缴费起始时间为2016年1月1日能够吻合，故富滇银行认为《广福城住宅物业服务合同》系补签的主张不成立，《广福城住宅物业服务合同》符合证据三性，原审予以采信并无不当。再次，《交房通知单》、广福公司于2021年8月25日出具的《证明》、2016年至2018年的6张物业服务费《收据》虽然在法定形式要件上存在瑕疵，不能单独作为认定案件事实的依据，但能与《广福城住宅物业服务合同》、昆明通用水务自来水有限公司出具的《情况说明》、皓瑞通公司于2022年10月31日出具的《情况说明》《用电客户信息》互相印证，故原审予以采信并无不当。最后，案涉房屋开立用电账户日期为2015年3月13日、开立用水账户日期为2015年7月17日，能印证案涉房屋、车位在此时间节点确已由刘波支配和管理，且该时间节点远早于案涉房屋、车位被查封日期2017年7月20日。综上，原审法院认定广福公司于2015年3月1日已将案涉房屋、车位交付刘波使用，刘波在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋及车位并无不当。富滇银行该项上诉理由不能成立，不予支持。关于刘波是否已支付全部价款问题。富滇银行上诉认为，广福公司出具的3份《收款收据》模糊不清，难以辨认，不具备真实性和关联性，不能证明已支付相应款项；《员工交款情况表》所载金额与案涉房产金额不一致，不能证明刘波就案涉不动产已支付全部价款。对此，本院认为，广福公司出具的3份《收款收据》清晰可识，该3份《收款收据》与刘波提交的3张银行付款回执、个人活期明细信息，已足以认定刘波于2010年5月29日通过银行转账形式分两次支付给中国移动通信集团工会云南省公司机关委员会共885000元,2015年1月30日通过POS机刷卡的形式支付给广福公司373158元,以上共计1258158元，其中包括购房款1101332元、车位款120000元、房屋维修基金23171元、车位维修基金2255元、房屋配套设施费11400元。加之，中国移动集团工会云南省公司机关委员会作为团购组织者和款项代收方，通过出具《员工交款情况表》和《收据》确认刘波付款事实，广福公司作为案涉房屋、车位出售方，在已出具前述3份《收款收据》的基础上再次出具《证明》认可已收到刘波所支付款项，故案涉房屋、车位的全部款项刘波已分三笔支付完毕。一审法院认定刘波就案涉房屋、车位已支付了全部款项并无不当。富滇银行该项上诉理由不能成立，不予支持。此外，富滇银行二审中已明确表示认可刘波在人民法院查封之前已和广福公司签订合法有效书面买卖合同，刘波非因自身原因未办理过户登记。故刘波对案涉房屋及车位享有的权利符合上述司法解释规定的情形，原审认定刘波对案涉住宅及车位享有排除执行的权利并无不当，应予维持。富滇银行股份有限公司昆明西山支行、刘波等申请执行人执行异议之诉民事二审民事判决书本文作者：崔园园，建设工程业务部专职律师，四川大学法学学士、管理学学士，郑州大学法律硕士先后为河南资产管理有限公司、郑州金融岛建设发展集团有限公司、旭辉河南事业部、河南省自然资源投资集团有限公司、河南国土开发投资有限公司、新乡国有资本运营集团有限公司、中国烟草总公司职工进修学院、周口万裕达房地产开发有限公司、河南南乐国土开发有限公司、河南省现代农业大数据产业技术研究院有限公司等单位提供常年及专项法律服务。在非诉领域参与合同起草与审查、房地产企业尽职调查、政府投资基金研究等项目，并先后参与多个投后监管项目；在诉讼领域，处理多起商品房买卖合同纠纷、追偿权纠纷、房屋租赁合同纠纷等；在破产领域，参与河南润之成商贸有限公司破产清算案、嵩山特材集团有限公司破产清算案。
