点击标题下方楼市观潮，关注后即可查阅所有精美文章

11.8-11.14上海二手房网签成交3666套，环比上周增加390套，上涨11.9%！二手房成交量没有突破性的上扬，基本原因没有很好的利好政策出台，上海二手房成交数据与一手房成交息息相关，上海大部分业主卖掉都是置换的，二手房卖不掉怎么去买新房，也有开发商给出置换长周期，相信二手房后期行情好起来。

11.8-11.14上海二手房成交数据：

上海新行情大概还好吗？

上海新房市场的顶流风向标也撑不住了。

十批次徐汇两大最热门的项目尘埃落定，汇元玺61.25分，保利滨江天珺58.9分。

八批次入围汇樾庭的购房者，可能怎么也不会想到，在短短半个月之后，65.12分这个分数，可以来徐汇滨江碾压。

在没有实质性政策的催化刺激下，新房市场很难再出现500%的认购率，毕竟大环境变了。

其最根本的原因还是置换的链条断了，经过2年多的消耗，即便是在上海，手握几百、上千万现金流，并且有置业需求的人已经所剩无几了。

所以，现在的市场，无论是二手、还是新房，最大客户群体是“卖方买房”的置换客。

反观现在的二手房，交易量根本匹配不上新房入市速度。

10月的二手房市场，成交量再度回到1.3万套附近，约1.33万套。环比9月的1.5万套，跌了约13%，再次跌至与8月齐平。

近期一则关于楼市的重要消息在朋友圈和各大媒体炸开了锅：中国将推动新一轮“房改”！

这则消息的威力何在？为什么称之为新一轮“房改”？

今天我们来仔细解读下。

01.

新一轮“房改”实质性变化是什么？

这要从官方文件的两大目标说起：

目标1：加大保障性住房建设和供给，“让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品住房的焦虑，放开手脚为美好生活奋斗”

目标2：推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产业转型和高质量发展。

两个目标相结合，基本上是正式宣告了新的住房制度——「住房双轨制」。

什么意思？

以上海为例，虽然上海目前存在不少保障房，但这些保障房经过一定年限之后，就可以正常入市交易。虽然仍有保障属性，但实质上已经回归到商品房市场。

但这次“房改”后，新的保障房，将是政府回购，保障房转让后，仍然是保障房，它们将单独形成一个“市场”。

从此，保障房和商品房就是2个体系：

这个政策彻底颠覆了中国现有的住房制度，所以，大家称之为“新一轮房改”。

那么，它带来的影响是什么？

02.

中产或成最大受害者

目前约89%的住宅都集中在600W以下，他们是上海楼市的基本面，也是真正意义上的中产。

而这部人，将被新一轮“房改”伤的很惨。

1、“普通”住宅成了房改最大的“狙击”对象

1）价格方面“普通住宅”将被保障房碾压

这次文件明确表示保障房筹建的两大渠道：一是利用闲置房地改建，二是新建。

其中新建保障房项目的土地来源于划拨而非出让，相当于政府让渡了部分土地出让金收益，意味着保障房的地价会更加便宜。

而且要求采用“保本微利”定价的模式，

低廉地价+微利，与商品房相比保障房的价格优势立马显现出来了。

2）产品方面“普通”住宅也很可能没有优势

有人肯定会说，我买商品房买的是个品质，这点是保障房比不了的。

这还还真不一定？

一方面，占了上海半壁江山的老破小，居住体验恐怕还不如大多数保障房。

另一方面，限价多年的新房市场，粗制滥造的商品房，恐拍品质与保障房无异。

最重要的是，如今上海部分保障房的品质，真的让人眼前一亮！

比如，上海第一块只租不售的纯租赁住宅用地：张江国际社区。

这观感，说是豪宅社区也不为过吧：

比如，徐汇区首个保租房项目“城开·汇社区”，门头就非常时尚亮眼。

更创新推出“闺蜜房”，两把钥匙、独立厨卫、独立水电表，在同一屋檐下又互不影响。

只能说，上海的保障房市场也非常“卷”了，早已不是大家想象中的那个模样。

3）就连地段甚至还不如保障房

又有人要说了，我买商品房，买的是个地段。

也别天真了，上海甚至把最好的位置都留给了保障房。

比如很多人眼巴巴盯着的徐汇滨江启元，就是把前排江景位置留给了保障房和租赁房。

再比如浦东世博耀华国际社区，身为保障性租赁住房的它，基本一半以上的房间都能看到一线江景。

当商品房失去了价格、产品、地段优势，还有什么买的理由？

有人要拿出最后的"杀手锏"了：保障房由政府控制，没有商品属性，不能像商品房一样增值！

4）商品房更增值就是个伪命题！

当“低价高质”保障房的量足够大，让大部分人都能住有所居，相信大家对买商品房的执念，也就没有那么重了。

“普通”商品住宅就会逐渐丧失了上涨预期，进而失去流动性。

深圳就是很好的例子：

3年盖了30多万套保障房、安居房、人才房等，其中安居房五折，人才房六折，搭配超低申请门槛，吸纳了超多刚需客。

致使深圳房价连跌三年，一蹶不振。

所以说，新一轮房改政策，就是“普通”商品住宅的狙击手，它可能会“阉割”掉普通中产半辈子的积蓄。

2、现在就是总产最后一次逃命机会

如果，“房改”政策真正实施，那么现在就是中产最后的逃离机会。

尽快出掉手中的劣质资产，把它置换成品质更好的商品房，才是正解。

因为，未来保障房横行的时代，人们只愿意为更高阶的生活，付出更多的金钱。

03.

品质住宅将是真正的“奢侈品”

一旦“房改”实施，“普通”的商品房，与保障房无异。

甚至由于价格更高，还没有保障房有优势。

而真正的高品质商品房，将会是新住宅体系下的“奢侈品”。

在稀缺理论的指导下，他们的价格有着无限想象力。

这点可以参考新加坡：

新加坡有2类房子：商品房、组屋。组屋由政府补贴修建，价格相对低廉。

目前，新加坡超过82%以上的家庭都住在组屋里，商品房占有率不足20%。

凭借着稀缺性和高品质，商品房价格基本是组屋的3倍左右。

组屋实景图

当然即便是“房改”力度没那么大，品质商品房，依旧是购房者未来最应该“押宝”的地方。

因为，在楼市急转直下的二手房环境里，品质商品房依旧拥有着较高的溢价能力。

所以，如今再买房一定要转换思路，楼盘品质要看的更重。

还有很多楼盘，就不一一列举了。

05.

“改革”是会带来阵痛的！

很显然新一轮“房改”，推进难度非常大，事关各方利益和民生问题。

但是一旦成功，也将是一件创举。

将极大的推进，全民去杠杆化和国家产业转型。

不过抛开这些“大国大家”不谈，真正关系到当下买房人的购房观念转变，真的要”提上日程了“。

无数案例告诉我们，高品质住宅是能跨越周期的，拥有着比”普通“住宅更好的保值增值能力，也极有可能成为”房改“后的奢侈品。

预算范围内买品质最好的，才是接下来购房指导方针。

如果你觉得有所收获，欢迎转发朋友圈或点击右下角在看，谢谢！

点击下方卡片免费关注我，和13万读者一起洞察世界！

公众号时间轴改版，如果互动过少，以后可能收不到推送。 不想错过内容，记得点一下右下角“在看”。

无论您有多忙，请花1秒钟时间把它放到你的圈子里！可能您的朋友也需要！谢谢！