▲文化村大屋顶

这三个月，房叔公众号有一篇推文在后台时常收到读者的重读、反馈和收藏，“什么时候出手？| 房叔说No.716”。

在政策出台的两个月前，文中已用大白话详细描述了周期下行的几个“底部”的时间顺序，以及经过每个底大概率会发生的事件，结论也开门见山：卖在政策底，买在市场底。

如今新政已出台满月，读者大可以重读，拿现在的情况检验笔者是否所言为虚，甚至自己都可以拿各平台这俩月的数据波动，对照判断现在在什么阶段，自己该怎么做。

言归正传，重新拎出这篇希望读者复习，主要因为与本文内容有关，也想借此降低出现几个名词的解释成本，写此文的原因，诚如标题所言——

今日推文，市场底正式初现，房价的拐点会来吗？

▲江南岸

新政后，日成交300套二手房，一批二手高价房源成交走量，拉抬10月杭州二手成交指数重回巅峰，新房也刷新近阶段中签率下限。

▲10月，70城二手销售数据

但11月首周，全市新房1300多套入市，综合去化率却环比减半，市场呈现明显热的热死，冷的冷死的分化状态，新政热度的延续性要挂问号。

请问，现在处于“市场底”、“经济底”、“政策底”、“情绪底”的哪个阶段？

答：90%的政策底（城策几乎只剩一张“主城区解限价”的底牌）已到，此时抓住机会的卖家趁势成交出手拉起一波成交小高潮，但其他做白日梦的卖家又开始大涨价，于是和没赶上第一列车的买家们僵持在剩下的买卖双方博弈的“磨底”期（杭州楼市进入磨底期 | 房叔说No.754）。

磨的什么底？情绪底。

只要政策不出干净，总有卖家没来由地觉得自己行，就不会出现降价割肉的全面共识；

从这个意义上说，留一张解限价的底牌很高明，预判会逐步缩圈放松，防止整个市场短时大波动。

买家就接着观望，看谁比谁有耐心。

情绪磨到位了，后几个月，就会等到第二波以价换量的成交小高潮，预计是明年春天，那时就极接近市场底了，换个更直白的说法，最“便宜”的时刻，初现了。

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然而，笔者写此文想提醒读者的是，就算这次周期的市场底已初现，也不代表这个底，短期可以变成一个房价反弹的拐点——

因为杭州不足以概括整个行业和全国的宏观面，只要宏观面不见好，杭州依然会受其影响，微观接近探底，但要宏观预期帮助抬升。

原因在于，07-08、14-15年到22-23，尽管三轮周期下探的表征雷同，但这次程度明显更深、烈度更大、波及面更广，是不同于前两次的“大周期”，显然已超越了房地产行业内的衰退，近来甚至演化成了一场“金融层面”的战争。

起因是万科股债双杀事件，在近期引起市场轩然大波，甚至是神仙打架：

11月6日，万科与境内外金融机构举行三季度业绩说明会，深圳国资委在会上明确力挺万科，原话：如有需要或遭遇极端情况，将通过一切可能的市场化、法治化手段帮助万科积极应对；

万科作为国内房地产业龙头和旗帜，不能出问题。笔者也充分相信历经风雨的万科能安然渡过，包括万科杭州项目，也可以放心摇号。

▲IMF北京发布会

11月7日，国际货币基金组织IMF在北京开发布会上调明年中国GDP目标展望，但IMF副总裁同时对中国房地产问题提出警告，由于房地产市场持续萎靡，导致金融机构的资本缓冲减少（抵押品价格下降），自然导致资产质量风险不断上升，已经处在相当的高点并仍在攀升；

▲四部委房企融资座谈会报道

同日，四部委紧急召开房企融资座谈会，万科、保利、龙湖、金地等头部房企在列，央行行长明确表态防范楼市过急过快转向的风险。

11月9日，央行紧跟发布《中国区域金融报告》，明确写明“适时调整房地产优化政策”；

▲截图自央行官网

11月11日，住建部长倪虹接受专访表示，房地产未来持续发展仍有坚实支撑。

IMF、4部委、央行...公开、密集、明确、高规格的发声，这当然已经不只是万科一家企业在行业内可以领受的待遇，而是以此为象征，房地产的寒冬已经触及到了整个国家金融安全的底线；

诚如笔者在“什么时候出手？| 房叔说No.716”part6所写，前两次的周期都在市场底后迎来强势反弹，触市场底后就回升，量价齐升了，没有滑向最糟糕的“经济底”。

但这次，不仅看到了市场底，也第一次切实可以看到房地产拖累经济滑向经济底的危险警告。

一言以蔽之，本轮房地产的危机，已经超脱行业，本质是“债务扩张驱动的中国经济模式的不可持续”。

那么，迫切需要的拐点，需要的信心支撑，到底在何方？要走怎样的路径？

11.14日，彭博社发引述知情人士称，顶层最快本月提出“三大工程”建设具体实施计划；

▲万亿规模印钱小作文

中国央行考虑通过专项借款、抵押补充贷款（PSL）等政策工具，分阶段通过政策性银行提供中长期低成本资金，达到万亿规模，以支持“三大工程”建设，最终金额可能会发生变化。

PS：“三大工程”建设，即包括了保障性住房、城中村改造和平急两用基础设施。

▲天目里

“重启PSL”五个字一出，代表着央行要亲自下场提供资金支持，和15年的棚改货币化如出一辙，只不过这一次对象是“三大工程”。

这代表着“央行要印钱、印钱有地方去”的序幕被正式拉开，这和过往存量资金的支持完全不同（降准降息让企业借，企业看市场没需求不借，或者借了在金融体系内还旧债、空转）；

同时，这也代表着中央政府部门终于愿意加大杠杆背债，亲自下场化解地方债和房地产危机。

预计路径非常清楚，央行印钱，给地方提供中长期低成本资金支持，地方大胆建设保障房、购买难卖商品房作保障房、城中村改造作租赁用房等等；

没有需求创造需求，没有工程就业创造就业，房企卖不动我买直接投入保障房市场，一万亿不够可能接着加码。

大印钱会通胀吗？钱当然不会直接流到在日常消费品领域，中国超强的过剩产能也会平抑CPI，那这么多钱会去哪？

答：顶层意志当然是希望流向股市，刺激居民的财富效应。当然，大A的种种问题，恐怕又是一揽子改革，不过比起楼市改革，股市相对容易太多。

领导人访美重塑两国关系、美元停止加息周期、中央政府要大加杠杆，利好的面是很清楚的，让社会增添稳定的就业，让房企有稳定现金流，让股市能令人赚到钱，宏观经济的预期向好，楼市资产价格自然也就稳定住了。

你问笔者为什么知道？因为发达国家的必由之路，城市化末期财政从投资向构建福利及支撑资产的转轨都这么干，这也是目前最有操作性和合理性的路途，这不，这几天螺纹钢、铁矿石为代表的黑色系品种价格在资本市场已经跳涨。

总而言之，到底和稳住底笔者相信不难，但要走出漂亮的反弹扭转经济的颓势和老百姓的迷茫预期，操作起来还是层层阻碍，不过，都已经大周期大变局，要大家长亲自下场补作业了，大可以期待一下。

▲小河公园

回归到升斗小民的你我，市场底初现，这次会是个长长的底，大拐点绝非一年半载可见。

持币慢慢挑，在身边人说起经济没有乐观的表情前，不会有“房价大涨”的春秋大梦，莫慌。