近日，位于北京丰台区马家堡路68号院2号楼正式启动“原拆原建”，引发广发讨论。

据悉，该栋楼建于1977年，至今已有46年“楼龄”，是丰台区首个老楼拆除重建试点项目，整个实施过程由政府主导，居民共同决策，政府、产权单位、居民三方共同出资推进。

居民配合度也非常高，征询率、参与率、签约率等均达到100%，且集中交款从11月6日开始，截至9日下午已有60多户居民进行了房屋初审，交纳了首付款。（信息源自：中国房地产报）

这似乎也意味着，老旧小区终于有了“新解法”，发展方向也已逐步明确？

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事实上，这并非是北京首次进行“原拆原建”。

早在2019年，北京便首次进行了“原拆原建”试点，试点小区为朝阳建外街道光华里5号、6号楼，且该小区居民已于2022年拿到房门钥匙。

20年和22年，北京市分别发布了《关于开展危旧楼房改建试点工作的意见》（该文件被称为“178号文”）和《北京市老旧小区改造工作改革方案》。

文件中明确提出：

各区政府对简易住宅楼和没有加固价值的危旧楼房，在遵循区域总量平衡、户数不增加的原则下，可通过翻建、改建或适当扩建方式进行改造。

并提出“成本共担”，即原拆原建的改建资金由政府、产权单位、居民、社会机构等多主体共担。

说回成都，其实对于危房重建也已有明文规定。

今年5月18日，成都规自局、住建局联合印发了《危房原址恢复重建工程规划许可办理规则》的通知。

文件网址链接：https://mpnr.chengdu.gov.cn//ghhzrzyj/sjwj/2023-05/18/content_cfae3984169f4332b3ad42cf5ed61955.shtml

简单归纳来看，申请进行危房原址恢复重建的项目，主要需符合以下条件：

1、锦江、青羊、武侯、金牛、成华五城区内，无地下室和其它楼栋相连的低层住宅。

2、已纳入市住建局管理目录的房屋安全鉴定机构出局鉴定结论意见为：D级/Dsu级且明确为需停止使用的、整体拆除重建项目。

3、未被纳入旧改、棚改范围。

总的来说，相对于北京已较为完善且丰富的危房改建政策与经验，目前成都的危房改建模式只是搭建了一个大体雏形，后续还需要持续进行探索，不断完善。

值得一提的是，目前成都已有成功案例，即“太升北路31号院（3号和5号房屋）的危房翻新重建”。

2022年4月，街道向产权单位发送了关于对该处危房安全隐患治理的函书，后经过现场多次查看鉴定，太升北路31号院3号和5号房屋被相关单位鉴定为“D级危房”。

今年5月，在不动摇房屋基本格局，“不长胖，不长高”的原则下，结合居民意见，对此处进行了自主紧急排危工作，这与北京的“原拆原建”，亦有异曲同工之处。

经过3个多月的紧急排危，如今这里已长出一栋灰白色的二层小楼房，一个个10㎡左右的小房间有序排开，且每间房都配备有独立卫生间，干净明亮。

此外还有一个典型的代表，就是我们之前曾跟进探访过的中央花园二期。（原文链接请戳☞99.9%同意！成都万人小区决定“自拆自建”，老破小有救了！）

自2018年开始，小区业主组织开展“自拆自建”，历时五年多，目前小区业主的意愿率基本已达100%。

只不过，中央花园二期的情况又与危房重建有一定区别。

目前成都也暂未出台过此类相关文件，因此后续能否顺利完成“自拆自建”，尚未可知，即便可以施行，但具体怎么建、谁来建等方面，亦存有较大可讨论空间。

房龄久、问题多的“老破小”焕新，是当下社会中的一个热门话题，实操过程中的困难也非常多。

那么，“原拆原建”与“旧改”究竟有何不同之处呢？

所谓“原拆原建”，就是指把老旧楼房进行大规模拆除，在原址上再建新楼；“旧改”，则是在不改变主体的情况下，对上下水、外立面、公共活动区域、停车棚、 门禁、绿化带等进行改善提升。

二者的操作模式有本质上的不同，而最大区别则在于“成本差异”。

原拆原建所需的人力、物力、财力成本，皆远大于改造，这也是为什么现行规定仅对危楼进行重建的重要原因之一。

但不可否认的是，原拆原建，无疑给市中心老楼们指明了一条可复制、可推广的“更新路径”。

若中央花园二期的“自拆自建”能够成功实行，无论是对成都还是全国各地的老旧小区来说，显然也将具有更广泛性的参考意义。

最后，关于老旧小区焕新，大家怎么看呢？

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