以下是最新成交更新：和2021年5月1日之前的真实成交单价高点做对比，尽量做到对比房源，

户型（两室 三室 四室），楼层（中 高 低），装修情况（毛坯 精装）等等，条件相同。

因为，每日成交数据无法做到全部分析，以后尽量做到分析两类房源，

第一类：150万以上或者接近150万的次新房

第二类：老破小学区房（含头部小学、双学区）

西区：

融创淮海壹号：火花

总33层，低楼层，四室，125平方米

成交单价：1.22万，成交总价：153万

前期高点：1.2万，持平，这套有点意思，

当然，我们说的是二手房的成交价格，如果按照新房买入价格，这套属于典型的认亏出局

开元四季三期：开元四季

总6层，低楼层，一楼带院，三室，136平方米

成交单价：1.33万，成交总价：182万

前期高点：1.6/1.65万，这套倒是跌幅不深

一楼带院的特殊产品，始终有购买力承接

老城区：

天山绿洲四期：金鹰二店

总15层，中间楼层，三室，117平方米

成交单价：1.43万，成交总价：168万

前期高点：1.7/1.8万，有跌幅

康居小区：彭祖园

总5层，中间楼层（1-3层），五室，304平方米

成交单价：1.0万，成交总价：305万

前期高点：无类似成交

但是我个人认为这套成交真的算是相当了得

学区房：

永康小区：民主路小学学区房

总7层，中间楼层，两室，43平方米

成交单价：1.7万，成交总价：73万

前期高点：

类似户型的高楼层，房源成交价，2021年的高点在2.8万，

关键还是一室，楼层、户型 远不如今天更新的这套，

如果今天这套中间楼层的两室户型，2021年拿出来卖，妥妥的3万一平方无疑，

我个人预估这套房子如果在2021年买卖，真实成交价应该在在3.2/3.3万左右（2021年是学区房历史高点）

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纺南小区：求是小学➕31中

总7层，低楼层，两室，40平方米

成交单价：0.88万，成交总价：36万

前期高点：1.3万，有跌幅

东区：

万科尚都会：黄山垅

总34层，高楼层，四室，140平方米

成交单价：1.41万，成交总价：198万

前期高点：1.65万，跌幅也不深

四室改善大户型近期也有购买力承接，

成交量显著

今日总结：

崩崩崩，永康小区（民主路学区房）一平方跌了1万多接近2万／㎡！买错学区房，这辈子难翻身了！

同样，你现在如果买了一套同样的房子，只要有生之年，

能回到2021年高点，你就稳赚1万多接近2万/㎡！

但，即使回到2021年高点，前期高位接盘的人，也是亏的，

原始资金成本/时间成本/需要向银行支付的利息。

房子跌了，你买了，才叫真降，没买，只能算是账面亏空，有降价房源的成交量，才叫：真的降了

徐州学区房波动性较大，涨时急涨，跌时狂跌，不确定性实在太多，

同时，徐州学区房也是压在徐州家长背上的一座大山，压的家长喘过不过气来，

两年前，学区房翻2倍、甚至3倍，家长焦虑，

现在，又回到原点了

我认真查了一下数据，发现徐州头部小学学区房大致已经跌到2019年的水准了，

不算顶楼（顶楼跌的更多）

顶楼如果非头部小学，看最近一段时间的成交，非顶尖学区市区老破小顶楼，价格基本上就稳定在5000～6000左右，大致回到17年下半年的水准了。

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