拥有避险的选择权，这个权力等同于零风险获取收益，我们今天只讨论一个问题，为什么是理论上的零风险，（实际上问题频出的时候，尤其是交付问题，开发商还是要承担责任，因为在我们国家，地产行业是公共事业，如果单纯牟利来讲是行不通的），只是有些开发商认为这不是他们的责任，因为可以通过有限责任公司制度来规避，我们讨论一下这个理论上的零风险形成机制。

某开发商获取一宗土地，通常在上行周期土地本身也是增值的，从而可以进行融资，甚至超融，因为评估价值超过实际地价，从而将拿地资金大部分能够通过融资再“拿”回来，金融机构也觉得这个环节风险不大，因为市场上行，而且开发商也愿意支付较高的利息，这从拿地的角度实际上来说，就是前融，并且，这种融资方案在拿地前基本就锁定了，所以开发商的自有资金投入比例非常低，并且拿地所用的项目公司的注册资本金通常上千万而已，但土地融资动辄几个亿甚至十几亿。

那么土地款的资金风险基本转移至金融机构，通常金融机构要求项目公司母体公司实控人提供担保，但这不影响资金上述的操作，进入开发阶段之后，供应商们为了获取工程业务，愿意进行一定比例的垫资，而这部分垫资基本上覆盖了开发商还剩余的“一点”应该支付的“自有资金”，从而开发商实际变成“零投入”，因为开发商的自有资金通过上述环节基本可以抽离项目，甚至在供应链环节可以用商票（即应付工程款银行背书融资）来支付，那么后续工程款基本也进入融资状态。

那么在销售环节，房子还没有完全交付的时候，卖完了（市场上行的时候），购房者通过按揭支付了全部房款，开发商从而获取了充沛的现金流，在实际上没有投入的情况下，获取了项目全案的现金流，来陆续支付融资还款，同时多余的资金可以投入其他项目。

那么，问题来了，现在风险在谁那里？首先，没有实际投入的开发商没有资金风险，但有法律风险，关涉交付以及质量问题。但金融机构、供应商、购房者就有资金风险和交付风险，现金流和交付进度的状态，导致了风险实际承担者在后面三者。但开发商本身基本没有资金风险，并且可以获取开发的利润（市场上行周期基本都是这个状态）。另外，税务机关的税收，也有一定的风险，因为只是预缴，所以大比例的税收实际上在清算的时候才会缴纳，这部分现金流也被拿去用了。

所以，胆子大的暴雷开发商，为什么暴雷，上述这个操盘逻辑是因为没有敬畏风险之心，他们觉得不用承担责任，反正市场上行、有限责任，所以形成了理论上的拥有避险的选择权，收益的上限很丰厚，但亏损的概率很低、关键是可以用有限责任来规避某些风险，所以，为什么会出现一些烂尾后，有些内部人、股东可以全身而退，因为市场原因、经营不善。大家可以自己想一下。

所以，现在地产开发的风险控制关键点，从上述环节基本可以找到答案，上述所谓避险权力应该成为过去式，要去剥夺开发商这种避险的选择权，让开发商承担全链条的风险责任，穿透到交付以及质量的全生命周期，保障购房者、金融机构、供应商（背后很多农民工）、税务机关的权利，而不是让某些开发商有选择的甩锅避险，甚至逐步演化为铤而走险。

所以一直有人在呼吁，“不要让XX跑了”！