上个月去德国哈雷拜访在马普所做研究的朋友。

正好遇到了她们所的郊游活动，在路上我们交流了一下国内房产问题。

1，房产现在会不会继续往下跌？

2，在中国不买房是不是就能过得很好？

回国后我把这两个问题重新整理了一下跟大家分享。

一，房价不会继续下跌

我们大城市的房价收入比很高，很多工薪族30-50年的工资才能买上一套一般的房子。现在经济大环境也不好，大家无力购买房子。从统计数据来看，房产龙头深圳市的房价相对2021高点跌了30%，面对这种情况，我们凭什么说房价不会继续下跌呢？

解释原因之前，我们需要先说一下中国房地产一个特殊机制：

70%现金离场机制。

这是什么意思呢？

我们在做投资决策时会面临风险，无论是投资一个公司，买一支股票还是参与足彩。赢了可以拿走全部钱，输了就会赔本。这使得我们做投资的时候不得不仔细考虑清楚。

现在我们将游戏规则改成这样：你去投资一家公司，如果这个公司做成了那么你可以卖掉股份，赚钱离场。如果这个公司黄了，你可以拿回你本金的70%。

也就是说，在这种投资机制里面你的盈利上限是很大的，但亏损却不会很大，但因为有70%现金离场机制，只要你愿意离场，那么你最大亏损只有30%。

举一个实际例子帮大家理解，

我们投资了一套深圳1000万的房子，首付300万，贷款700万。

然后遇到了经济危机，房价暴跌。现在这个房子只能卖200万。

从账面上看，1000万跌到200万，我们亏了800万，这是一个非常错误的投资决策。

面对巨额亏损，我们可以启动70%现金离场机制，把亏损改成300万。

具体做法是，当房价跌幅超过30%的时候，可以选择不偿还银行贷款，让银行承担全部债务，把房东的亏损限制在300万左右。

这种行为会有什么影响呢？我们来个Q&A

1，不还贷款，那么银行的本金，利息和罚息就会利滚利，越滚越多，会不会翻不了身？

断供后，利息和罚息会产生，但是一旦进入拍卖，那么利息和罚息将不会再累计。也就是说你欠的钱是固定的，不会出现什么利滚利的情况。

2，不还贷款，征信会黑，银行会把房子拍卖吧？

这里通常有两条路选择，快速拍卖和慢速拍卖。

走哪条路取决于你对后市的看法。如果你认为今后楼市会继续萎迷很长一段时间，那么建议快速拍卖，配合法院的拍卖程序，之后向法院申请20-30万的安置费租房子住。

700万的贷款，拍卖的200万后，还有500万贷款属于无抵押的烂账。银行对于烂账的态度是收回一点是一点，市场上无抵押的烂账处理费用一般在10%-25%左右。也就是说500万的债权，可以用50-125万去抹平。

500万的负债还是有点绝望的，但是还50万-125万就可以帮你清除所有债务，听起来是不是不至于那么悲伤，甚至有点鼓舞人心？

而如果你认为三年内楼市有机会出大行情，那么就应该选择慢速拍卖，尽量延长法律流程。利用好调解，起诉，一审，二审的时间，你可以安安心心地在房子里面，免租金住3年左右。

一般3.5%年化利息，不还后有50%的罚息，之后利息会变成5.25%一年。那么拖三年的成本大概是15.75%，也就是说如果三年内有15.75%以上的涨幅，那么这样拖时间就还可能赚一笔。

3，征信不良记录会不会影响收入，出行和子女考公。

一般要逾期很久才会成为老赖。银行卡余额法院一般会给一个额度，在这之下不会划扣。如果有大笔收入可以用亲戚朋友的卡，消费可以用亲戚朋友的支付宝。

高铁二等座可以直接买，飞机用国外APP或者找闲鱼代订直接买。出境时边检会问一下情况，但是欠钱这种问题一般都会放行。

坏账可以低成本找银行协商消除，或者通过中介公司消除，美其名曰债务重组，消除后就不会影响子女考公。

到这里我们就可以做一个小结：

现存金融机制对房产价值的70%是硬性托底的，就算市场上没有人买房，房子实际上一文不值的时候。你拿着你所谓的评估价1000万房子抵押给银行，银行都会给你700万的现金。

这个700万现金就是银行给你托的底，你如果实在是觉得中国房子就是砖头，那么允许你拿着700万走人，把5毛钱的砖头留给银行。

当然拿现金走人的行为，会产生个人坏账，但这些坏账对个人的生活的影响实际是很有限的，因为有各种渠道化解。这是因为对社会来说，你是一个劳动力，它希望你能重新振作，继续努力缴税，而不是对你步步紧逼，让你做出极端事情。

二，在中国不买房并不会因此过得好

1，不买房也要为房价下跌买单

房地产除了居住属性外，另一个功能是政府集资。政府可以通过卖地在短时间内筹集到大量的资金。老百姓再通过未来三十年的还房贷行为去填补这个负债。

政府筹集资金这个行为，由于太过重要，以至于不得不动员全民一起，让这个游戏得以顺利进行下去。

为了吸引大家来买高价房，房价会涨，买房子的人能赚到钱，没买房的后悔拍大腿。这个情节大家都比较清楚。

但任何东西都有客观规律，炒作一样东西总有下跌的时候，那么房价跌起来的时候大家的任务是什么呢？

房价跌幅从0%-30%之间是房东来买单的，你又住大房子，又享受到了之前房价上涨的红利，现在经济不好，房东有责任，有义务为房价下跌付出代价。

房价跌幅从30%-100%之间是由全体劳动人民来买单的，因为跌幅超过30%之后属于坏账，金融机构处理坏账的流程五花八门，但其本质无非就是多印钱。多印钱去解决坏账就等于拿人民币的价值去给坏账买单了。

就是说，即使你不炒房，没有买过房子。但只要你用人民币，你就说在用你的劳动力给房地产的坏账在买单。

所以我们的结论就是：

买房和租房它们并不是两种投资决策，一个做多房产，一个做空房产。而是同一种行为里面的各司其职，这种行为可以理解为用个人劳动力为中国金融体系作贡献。

不买房只能规避承担0%-30%跌幅的风险，并不能规避承担30%-100%跌幅的风险。因此想通过不买房去规避房价的泡沫风险并不是明智的行为。

如果实在看不顺眼这种炒高地价，卖房集资的行为，唯一的方法是脱离这个跟房地产深度绑定的金融体系。翻译成人话就是放弃使用人民币。

2，不买房者阶层滑落的风险

我们知道，一旦出现了房地产债务风险，买房者会先承担前30%的房价跌幅，然后再全民承担剩下70%的房价跌幅。

顶在前面的买房者，高价买房，为国缴税。经济危机一来，房东首当其冲献祭财富。

然后这批勇于缴税，把自己三十年青春用于还房贷，支持政府卖地集资的人们就成了代价。然后剩下精明的，不买政府高价地的人成为主角，欢乐的生活？

那是不可能的，政府集资是头等大事，一定是全民参与。只是说如果你暂时买不起房，可以过两年再参与。碰上房价暴跌，比较有钱的房东先顶一轮，顶不住的话，那就救市，也就是全民来顶。

当全民用人民币价值去承担庞大的泡沫坏账时，会多印出很多钱，这会使得真实财富从所有持币者手上流走。

财富流到哪里去呢？

财富会流到债务持有者手上，因为印钱对冲坏账的时候会出现债务稀释的现象，就是原本的负债数值上不变，实际的价值小了很多。其实就是借银行的时候实际价值1000万，还的时候表面价值1000万，但实际价值800万，那么就少还了200万的真实价值。

财富又回到了房东手上，当做之前作为先头敢死队的回报。

买房者虽然会承受债务危机的风险，但是也能享受到债务稀释的红利。属于盈亏同源，有得有失。

而不买房者，虽然能躲过债务危机，但是每一轮的债务稀释都要被转移一部分财富。

简而言之就是，

买房者的财富，会因为债务危机流走，也会因为处理债务危机流回来。

不买房者的财富源头是劳动力，会因为处理债务危机流走。

一旦不买房者的劳动力失灵，那么就会面临阶层滑落的风险。

买房者的财富是靠着这个金融体系本身有去有回，综合起来走的没有那么快，阶层滑落的风险没有那么大。