过去二十多年来，随着中国城市化进程的加快，商品房价格不断攀升。高企的房价既让无数家庭的财富增值，也让普通工薪阶层背负了沉重的房贷包袱。

我们不禁要问：房价为什么这么高？土地出让价格高是造成商品房价格高企的重要原因之一。房地产开发商从地方政府手里拍到的“地王”频出，刷新了一个又一个天价地块记录。政府为什么要卖高地价？带着这样的疑问，我开始了《置身事内》第三章的学习。如果你也有兴趣，请跟我一起学习吧。

一、土地财政是导致房价高企的原因之一

1998年是具有历史标志意义的一年。在这一年，全国停止单位福利分房，房屋可以商品化买卖。城市土地的价值开始凸显，于是土地财政和土地金融随之而来。

我们知道，政府的钱袋子分收入和支出两个口袋。地方政府要推进经济社会发展，开展大规模的城市基础设施建设、民生建设等，需要大量支出。那么钱从何来？

地方政府的收入来自两个部分，一块靠工商业的税收收入，另一块就是土地收入。土地收入包括土地财政和土地金融。

土地财政的收入有两个方面：一是土地使用权转让的收入；二是进行土地开发后的相关税收，如房地产买卖的土地增值税和企业所得税。地方政府大力发展产城一体化，既同时搞工业化和城市化。城市土地低价供应给工业，拉升GDP；同时限制商业用地供给，物以稀为贵，从攀升的地价中赚取收益。地价贵了，那房价能不贵吗？

地方政府为了让土地发挥更大的价值，把土地作为抵押物抵押给银行获得贷款，这就是土地金融。但是政府不能像自然人一样向银行贷款，那么土地金融又是如何运作的呢？

二、土地金融的运行模式

政府想要通过土地找银行借钱投资社会生产和建设，需要成立专门的公司。这类公司具有强烈的政府背景，一般是国有独资企业，统称为“地方政府融资平台”。如上海城投集团、成都文化旅游发展集团等。国家开发银行发明了这类融资平台公司的运作模式：

首先建立一个有政府背景的公司（因为政府不能直接从银行贷款）如城投集团。这类公司持有从政府取得的大量土地使用权，通过土地向银行贷款或是发行城投债融资。由于有政府背书，市场信任度高，可以获得大量资金。

城投集团投资建设的有些公益民生项目如道路、公园等，是不赚钱的，将所有建设项目一起打包捆绑，用赚钱的项目带动不赚钱的项目。公司盈利状况需要靠政府补贴。把土地相关的收益用来补充财政收入还银行债务。有政府背书和资金支持，公司只要能还上利息和到期的部分本金，就能靠借新还旧来滚动和延续其余债务。

三、土地金融产生的问题-—-地方政府债务

土地金融推动城市的工业化和城市化建设，但同时也为地方政府积累了大量债务。为防范化解地方政府的债务风险，中央政府开展治理地方债改革。

一是进行债务置换。2015年国家规定地方政府可以发行公债来募集资金，用公债替换了融资平台公司向银行贷款和发行城投债募资的方式。地方公债兑现的期限更长，利率安全稳定，并且由中央对地方债的发债规模实行总控限额管理。保障降低了地方债务风险。

二是逐渐剥离融资平台公司与政府的背景关系，推动融资平台转型，成为市场自负盈亏的独立主体。

三是树立正确的政绩观。遏制地方官员任期内为提升政绩急于上马各大工程提升GDP的现象，对官员过度负债的行为终身追责。建立科学合理的考核晋升机制，强调经济社会全面和谐发展。

本章学习后的思考：土地财政和土地金融是地方政府开展地方经济社会建设的一个重要收入来源。一旦经济下行，如现在的疫情后时期，地价下跌，房地产业萎靡，地方政府的土地出让收入大幅减少，各地地方政府的财政状况如何？又是如何维持经运行呢？