时间:2023 年 11 月 15 日 18:30 至 24:00

地点:上海嘉定江桥
参会人员: 开发商:项目负责人付总、龙湖客关李经理、南山客关熊经理、景观负责人张工、 设计负责人彭工

龙湖天玺领峯业主:各楼栋代表
会议纪要:小潘、末末记录;并经龙湖南山确认。

【核心内容】

开发商关于 2023 年 11 月 11 日核心问题反馈如下:

1、明确是否二次预看房;

开发商反馈:如一切顺利，整改将于 11 月底至 12 月初完成，在此之前将由 专业业主代表进工地监督整改。整改完成后安排预约制看房，有需要的业主 可申请。

2、 明确给到业主完整的效果图，包括大门及绿化景观提升图、商业隔断图、架 空层、会客厅、灯具系统等，效果图需各个角度呈现。说明:会议现场开发 商已提供部分效果图，但经专业业主代表判断，与业主预期效果仍有一定差 距，因此业主代表已明确提出提升整改要求，开发商需根据相关要求提供最 新效果图。施工图目前开发商暂时无法提供。

开发商反馈:会持续提供各区域效果图。说明:会议现场开发商只提供了部分公区景观效果图(包括东大门、西南门、 会客厅、儿童活动区、架空层)，具体图片见后面正文，已要求开发商重新优 化并补充其他区域的效果图。

3、明确是否更换阳台窗户为三玻两腔;

开发商反馈:目前无法整改，内部会进一步讨论。

4、明确后续室内外整改提升的时间节点、整改方案和施工周期，业主需每周更进和监督;

开发商反馈:将由专业业主代表对接开发商，持续跟进整改方案及进度，每周可安排数位业主进入项目进行查看，整改将于 11 月底至 12 月初完成。

5、项目评估核查是否有超低能耗建筑面积对现有业主得房率影响相关材料后， 进行反馈;

开发商反馈:内部进一步讨论。

6、按照合同约定交付标准给到业主装标清单;

开发商反馈:本周五 11 月 17 日之前提供。

7、明确下次沟通会议时是否采用线上直播公开的形式，需满足何种前提才能公 开会议;

开发商反馈:暂定 11 月 26 日进行下一轮线下会议。在此期间，开发商持续 输出效果图及整改反馈，并由专业业主代表与开发商对整改项进行追踪并沟通。

8、明确下次沟通会议时，开发商高层领导是否能出席;

开发商反馈:无法确定。

9、明确 11 月 13 日当周会安排专业条线业主进项目现场进行第一次现场查看整 改提升情况;10、建立开发商和业主各专业条线沟通渠道，由专业条线业主进行对接沟通;

开发商反馈:同意。

11、部分材料在详细内容中列示，未在本处总结。

【详细内容】

一、公区景观类:

1、 缺少效果图、施工图:开发商将于下周三给到业主，包含提升后各区域整 体性的各角度效果图等，但部分方案涉及的设计因素较多需时间讨论确定，部 分效果图可在周三回复最终出图的具体时间，出图时间不会超过周三之后的 5天。施工图开发商目前反馈暂时无法提供。

讨论结果:开发商持续提供效果图，目前缺少西门效果图、地库效果图。
2、 入户大门诉求:开发商内部研讨后于下周三前给到业主方案回复，待效果 图出图后向业主提供。

1)开发商将考虑向左延伸设计，并将建筑红线内的南侧空地和商业楼前一整排 纳入考虑进行整体性设计，完成重新布景，开发商需参照其他天玺系产品，应 当体现龙湖特色景观效果，而非目前的简单装饰和小修小补，需重新出方案， 该过程中和专业条线业主持续沟通。2)大门基本诉求要求向左延伸，从远观角度更为大气，且与前面景观融为一 体。

讨论结果:开发商现场提供了效果图，显示:
将景墙向左侧延伸 4-5 米，增加项目 logo; 大乔向两侧后退，加宽大门通道并增加绿化层次感，树木更换为常绿香樟; 开发商只同意在现有设计上做变更，拒绝推翻重新设计; 业主要求进一步提升，内容如下: 增加水景;提升消防推拉门设计;龙湖进一步提供方案给专业业主确认。

3、 8 号楼东侧活动场地:因需考虑绿化率等问题，变动较大，需重新评估方 案，通盘考虑商业楼前与大门和大门南侧的整体效果，给到业主整体设计方案 和效果图。

讨论结果:同意提升，由于区域较大，正协调资源准备方案中。

4、 西南门提升:考虑增加门头顶部的装饰设计，增加门头顶部灯光和景墙绿 化，适当采用跳跃性色彩，并在绿化处增加灯具，下周三给到业主夜景图及效 果图。

讨论结果:开发商现场提供了效果图，显示:
增加了墙景和 logo。将在门前增加绿化，由于区域较小，不再提供绿化的效果 图，将直接施工，业主代表基本满意目前方案。

5、 会客厅提升:目前效果图呈现过于简单，看不出动线，要求增加地面灯 带，需注意左边墙面对于 3 号楼的采光影响，增加细节设计，会客厅前面绿植 确定为乌桕和榉树，开发商同意给到提升增加的苗木品种表清单，效果图增加 软装布置，增加俯视等不同角度效果图。

讨论结果:开发商现场提供了效果图，显示: 增加了情景雕塑和红枫;增加了中层绿常，取消了球和砾石，将于 11 月 25 日 完成。业主代表要求参考其他天玺系的设计语言，在会客厅主体部分增加景 观，继续提升。

6、 儿童活动区:将根据业主反映来调整配色，考虑采用蓝色和橙色色调，重 点调整左侧和中间区域的布局，左侧调整座椅设计，中侧增加休闲区域，方便 家长照看小孩;目前儿童器械均为定制产品，由品牌玩具商提供，将对滑滑梯 的安全性重点调整，增加软垫等保护措施。具体方案和效果图，下周三前给到 业主。

讨论结果:开发商现场提供了效果图，显示仅在上一版基础上调整了色调，且 正准备开始施工。业主代表要求立刻停止目前施工，在不增加游玩面积的前提 下，对游玩区品质进一步提升。并在儿童区和 5 号楼之间增加树木隔音。针对5-6 号楼之间羽毛球场地的彩色沥青改色，需业主投票同意后与开发商沟通。

7、 跑道拓宽:因消防要求和部分区域收边要求(开发商给到具体图纸解释)， 跑道不具备拓宽条件;目前已做好底部厚度打底的前期工作，采用塑胶材质， 颜色为深蓝色。

讨论结果:消防要求无法拓宽。

8、 消防登高面:目前已采用彩色沥青，为保证色彩均匀，在沥青表面涂刷了 油漆。

讨论结果:不涉及整改。

9、 垃圾房未有垃圾车通行荷载要求:成品垃圾房南北均有门，垃圾车不开进 小区，直接从北边出去，不会进到小区里。商业垃圾不涉及到小区来进行投 放，有专门投放渠道。

讨论结果:已达成一致。

10、 非机动车地下车库进出口坡道未设置排水措施:参考南山的做法，增加 防滑措施和曲面镜;排水问题目前上下都会有排水沟，地坪增加止滑材料，具 体何种材料再议。

讨论结果:同意整改。

11、 在小区适当区域内增加雕塑小品装置。根据上海市容市貌管理要求， 小区内不单设立式垃圾筒。

讨论结果:同意整改。

12、 小区整体绿化:开发商同意对以下内容进行提升:整体绿化增加层次感和设计感;由于消防区域受限，将在原有的设计上增加常绿;南面围墙内侧增加绿化，用于降噪和防尘;西面增加挂壁植物。

13、 KP 站围栏提升:开发商同意检查整改，围栏颜色将与小区围栏一致。

二、楼栋公区类:

1、花箱及休憩区:每栋楼前均会有花箱和遮阳伞、座椅，因目前已下订单定 制，因此花箱增加坐凳功能无法实现。

讨论结果:同意整改。

2、 架空层:开发商 考虑增加用于挡风的封闭或半封闭设施，但需内部评估后 输出方案，如增加格栅等(全封闭需确认消防要求)。分流儿童区，从实用性和 休闲性出发，重新调整方案，如优化小喇叭设计，室内多用软包装饰，并一一 对应出具渲染图。

讨论结果:后续看情况封闭，出具的架空层效果图内容较少，会优化后与孙工
确认，后公示给业主。

3、 小区内部道路:业主需求增加内部道路的绿化面积，参照天璞五重景设计 标准，做成弧线设计。开发商表示目前受限于消防通道限制绿区宽度，无法大 面积扩宽绿化面积，会考虑消防通道情况对绿化面积再做梳理，并从增加绿化 的层次感出发，每栋楼前和楼后都需进行绿化层次感和丰富感的提升。

讨论结果:内部绿化面积无法增加，绿化提升参照前面的绿化景观图整体提
升。

4、 小区隐私:将增加商业楼与小区的硬隔离，周三给到小区隔离栏的效果图 与示意图;小区外墙围栏目前暂无空间增加绿篱，现有方案为在外墙围栏增加Logo 牌，并增加壁灯来增强隐私保护。业主代表已提出 logo 牌不够，需要进 一步提升，可以考虑用挂壁植物做遮挡，开发商会做方案再研究。

讨论结果:开发商种植双层绿篱，绿篱中安装防护网。

5、 连廊区:将自查连廊保温管接缝、刷胶等问题，并在顶部做喷灰，用铝皮 保温;针对管道裸露问题，开发商将统一规整，考虑增加格栅或铝方通，还需 内部进一步讨论，业主专业人员后续和施工方沟通，周三给到业主答复。

讨论结果:格栅/铝方通开发商无法增加，目前方案为安装铝皮并注意安装的美 观性。

6、 电梯间:开发商将自查并解决公区瓷砖破损、电梯间空鼓、缺角等施工粗 糙问题或功能性问题。

讨论结果:同意整改。

7、 楼道区品质提升:开发商将脏污自查和磕碰自查整改，楼道整体做地坪漆 或环氧漆，增加踢脚线和喷漆，具体开发商将内部评估决策，周三给到业主明 确提升整改措施。

讨论结果:开发商目前方案为整体做地坪漆+踢脚线，业主代表建议环氧漆，开 发商带回研究。

8、 外立面平整度和脏污:开发商将自查整改，每栋楼楼顶将会有夜灯配置。

讨论结果:同意整改。

9、 排水和防水:开发商将自查整改，功能性问题整改责无旁贷。

讨论结果:同意整改。

10、 外墙排气通风帽:真石漆堵塞网格，影响风量，开发商统一自查整改。

讨论结果:同意整改。

11、 西门人行门漏水及外观欠佳:开发商将自查整改漏水问题;目前呈现的 西门已在沙盘基础上做了提升，若需进一步提升，受监管限制，尽可能进行微 调提升，考虑增加西门内侧绿植，西门外侧延续围墙部分增加景观装饰，周三 给到业主效果图。

讨论结果:西门不再优化，墙体无法向两侧延伸;将完善绿化并于本周五(11.17)提供目前的效果图。

12、 楼栋信箱简陋:开发商内部研究将信箱上方的格栅向下延伸形成整体， 待确认。

讨论结果:无法增加格栅及其他美观性整改;同意增加雨棚，但提请业主注 意，雨棚会导致入户门正面效果多出一侧雨棚，影响美观，需要业主投票同意。

13、 6 幢北侧平台安全问题和黄色燃气管道外露:在 6 幢楼栋业主表决同意 下在二层可增加格栅，但需注意会影响二层中间户的采光;根据燃气公司施工 标准，天然气管道需明露，无法对其进行包裹和美化。

讨论结果:平台需要业主投票同意后增加格栅;根据燃气公司要求，燃气管道 无法包裹美化;对于商业平台顶部的美化，开发商内部确认。

14、 6 幢底商贯通破坏小区整体性:开发商反馈底商与小区不连通，仅有一 扇窗户面对小区内侧，也将用格栅封死，且底商不具备开餐饮店的场所条件。

讨论结果:同意增加 45°格栅;关于业主代表要求对商业顶部增加隔音棉的要 求，开发商无法满足，商业部分均毛坯交付。

15、 疏散照明:增加。
讨论结果:同意整改。
16、 排水检查井:开发商自查解决，对小区系统性一项一项排查，确保功能 性达到。
讨论结果:同意整改。
17、 高空坠物摄像头安装:开发商内部讨论评估。

讨论结果:拍摄清晰度高，会侵犯低楼层业主隐私，开发商建议后续成立业委 会后自行决策。
18、 室内空调系统:统一排查空调外机晃动问题，并加固外机支架;已有将空调外机做抬升，空调外机下常规均为镂空混凝土梁，且检修均有物业安排专 业人员，无需业主考虑高空安全隐患;空调外机补水阀无法做保温和放入室 内，将加强阀门连接处的保温。

讨论结果:11.22-11.25 后安排开发商机电专家与机电业主陪同现场检查。

19、 全屋地暖仅一个开关:现在每个房间都有地暖开关，可以分项控制。

讨论结果:可以分项控制。

20、 地暖压力为 0 和新风系统问题:开发商已经自查整改中。

讨论结果:同意整改。
21、 阳台洗衣机排水立管暗敷:明敷可以方便业主打柜子，为市面常规操 作，将研究相关法律法规后进行回复。

讨论结果:开发商建议业主明确需求后，向物业统一申报整改。

22、 整个小区电力施工质量差:已经统一排查处理中，检查颗粒度到每户。采用经验丰富的电工进项排查，室内整改的高低平整程度和稳定度等各项问 题。

讨论结果:11.22-11.25 后安排开发商机电专家与机电业主陪同现场检查。

23、 电梯问题:业主建议增加电梯梯控，开发商回去内部评估，后面再给反 馈。并整体调试电梯功能性的问题(如电梯骤停等)，开发商整改责无旁贷。

讨论结果:开发商答复目前无法增加梯控，建议交付后业委会统一申报，涉嫌 侵犯业主电梯共有权。业委会同意后费用出口:公共资金收益。

24、 商业洗墙灯优化:

讨论结果:内部讨论。

25、 单元门闭门器安装:

讨论结果:业主代表建议参考天璞的设计，刷脸开门，入户自动闭合;开发商带 回内部讨论。

三、室内装修类问题:

1、过门石划痕破损、门框粉未刷、水帘洞水表间等问题，统一自查。

2、若房屋有明显泡水痕迹，开发商在整改过程中将会重新施工，例如更换所有 泡水地板等，务必保证解决相关问题。漏水问题文档给到开发商，漏水严重的 住户名单给到开发商，重点关注。

3、地漏下水坡度问题统一排除，若坡度不够，业主自查，开发商将无条件统一 返工。

4、 部分业主家墙体歪斜、墙体开裂、户内瓷砖空鼓等集中重点问题，开发商 将自查整改。

5、 入户光纤遗漏。

讨论结果:同意整改。

6、 2 楼增加溢流管。

讨论结果:对 1 楼影响大，反臭严重，开发商会对管道进行疏通性检查。

7、 提供装修标准。

讨论结果:本周五 11 月 17 日提供。

四、重点核心诉求:

1、目前阳台窗户为塑钢，且晃动明显，业主强烈要求改为 3 玻 2 腔玻璃。

——按相关要求，所有项目节能能耗计算算到阳台移门，开发商将给到超低能耗 节能计算依据;是否更换玻璃，开发商需内部讨论，下周三给到业主答复。讨论结果:三玻两腔无法提供，开发商将带回内部继续讨论。

2、针对超低能耗，要求公示房屋建筑面积、室内面积、尺寸、计算依据和标 准?是否请第三方机构进行测绘?

——房屋面积是交房时将由房管局选定专业测绘单位完成测绘，开发商无选择权， 交付实测报告也将会在交房期间进行公示，房屋准确户型图在与设计确认中，周 三前反馈给业主。

讨论结果:关于业主代表提出的，小区外商业面积是否涵盖在公摊面积内，开发 商带回讨论研究。

3、仅有高区楼层有太阳能储水，但低区无，要求低区加装太阳能储水。

——太阳能储水本身运行方式为热水向下传递与户内水进行热交换，距离过远水 流热能流失严重，因此太阳能储水对于低区楼层住户无效果，在购房期间也曾公 示过每层楼的设置和不利因素，发商将提供具体公示材料。讨论结果:开发商已在不利因素中说明。

4、业主要求重新预看房。

——将内部决策讨论，下周三给到业主答复。

讨论结果:整改将于 11 月底至 12 月初完成，在此之前将由专业业主代表进工地 监督整改。整改完成后安排预约制看房，有需要的业主可申请。