2023年11月18日，福州建发竞得南湖旧改项目出让地块一（占地111.2亩，容积率3.57，限高130米），楼面价约18333元/㎡。

南湖地块底价被福州国企取得，令人大为意外，这个楼面价甚至比2015年首融府地价还要低。被戏称二内晋的代表地块，居然比不上屏西两个地块？

分析内在原因，一方面是这几年片区供给太多，无论是刚需、刚改和再改的在售和存量面积，都相当多；另一方面是百亩大盘对资金要求高，同时3.57的容积率配合130米层高，又是一个超高层建筑，区位虽好但是三围有欠缺。

周边楼盘地价对比：

2022年5月27日，保利竞得塔头七期出让地块宗地，即保利锦上（占地24.14亩，容积率2.2，限高60米），楼面价约22931元/㎡，商品住宅销售指导均价为35000元/㎡。

2021年12月1日，保利竞得连潘旧改项目出让地A04地块，即保利招商·和樾风华（占地37.72亩，容积率2.8，限高100米），楼面地价20551元/㎡。

2021年9月8日，融侨竞得五里亭立交桥南侧地块，即首开端礼著（占地21.25亩；容积率2.8，限高80米）楼面价16842元/㎡。

2020年12月16日，厦门国贸竞得原福日器材场及周边地块，即国贸榕上（占地23.28亩，容积率1.68，限高60米）平均楼面地价17102元/㎡，另需配建7600㎡安商房。

2020年8月28日，融侨竞得连潘旧改地块，即融侨望云（占地面积49亩，容积率2.6，限高80米），楼面地价17284元/㎡，需自持20%社会租赁住房。

2020年6月24日，绿城竞得连潘棚户区地块一，即绿城美的桂语映月，（占地76.1亩，容积率2.5，限高80米）楼面价25135元/㎡，另需无偿提供公租房900㎡。

2015年8月11日，融侨竞价得原师专地块，即首融府（占地62.42亩，容积率2.95，限高75米），楼面价：约19224元/平方米，另需配建1500平方米安置房回购。

二环内周边次新房和在售项目的库存：

世欧王庄A区是2015年10月交房，共计1353户，B区是2016年3月交房，共计1438户，两区合计近2800户，定位为改善客群；

尚东区分为三区，共计938户：分为熙悦花园278户，熙悦美地小区306户，熙悦锦城小354户，分别在2019年底-2020年期间交房，定位为刚需、首改等客群；

首融府是2021年交房，共计766户，定位为首改和高改客群；

端礼著118套，全部定位为高改客群；

二环外的在售项目有：绿城美的桂语映月754户、保利招商·和樾风华548套、中海金玺公馆约700套、世茂璀璨天城一二期约2000套、金辉优步大道600套。

从存量库存和次新房总量来看，相当大，单单是南湖周边有4600套，这都是十年内陆续交房，涵盖刚需、刚改、首改和高改范围；从五里亭片区来看，也有4500套。加上其他安商房中的商品房部分，以南湖为中心，大概新房存量近万套！

这还不包括世欧王庄安置房5000套，约55万㎡；以及一些2006-2013年期间的商品房的数量，这也反映当下楼市行情，房子是真的很多，供大于求。

还有南湖安置房也有2000套的量，抑制房价同时首当其冲是房租，会进一步下跌。

对比2022年5月27日，建总拿下宗地2022-22号东升旧厂房出让地块二，楼面价15542元/㎡，均价在2.7万；

这个1.8万的土地价，未来价格只要落在3万，开发商都有利润，那么对于买房人来说，可能是一个好消息。对比世欧王庄二手房的2.7-3万区间，如果能做到3万，相当于房价回到2018年。退一步说，即使是3.2万的售价，对比2021年国贸榕上安商3.5万，2020年万科金域国际和阳光城檀境的3.6万精装修，还是有性价比。

定位，若是以城市刚需和首改为主，片区地缘客户可多关注。

未来南湖百亩大盘入市，对周边次新房冲击很大，一方面是南湖周边次新房价格体系会重新塑立。另一方对于五里亭那些即将交房的项目，也会带来不少冲击，至少在二手房层面将会迎头痛击。

南湖旧改项目出让地块一可提供约26万方的纯商房，按照1套100㎡，大约是2600套，2013年入市世欧王庄商品房约57万平方，那么南湖相当于世欧王庄A区的体量。当年世欧王庄从期房卖成现房，如今这个南湖旧改项目，按照体量和现在楼市流速，卖成现房是大概率事件。

另外，我们认为这个项目很考验操盘能力，产品设计，关键是要对刚需和改善房源进行区分，打造出特色，可能会有给市场一个惊喜。