2022年2月，许先生夫妇看中上海市松江区的一套房，遂与房主李阿姨签订《上海市房地产买卖合同》，约定：

概要

被告认为租客死亡与其无关，房屋也已交付，故无需担责。

李阿姨答辩称：

一、租客死亡后，许先生夫妇不愿继续购房，要求退房；

二、双方约定房屋现状交付，许先生夫妇已在6月8日当天实际控制了房屋，视同李阿姨已交付房屋，故不应承担违约金，且许先生夫妇主张的违约金过高，超过实际损失，要求法院予以调整；

三、李阿姨已积极配合办理了房屋过户手续，房屋内没有其任何物品，不存在不交房可能；

四、租客在房屋内自然死亡，许先生夫妇未提供精神严重受损的证据，即便有损害，也与李阿姨无关，不同意承担该项费用，也不同意支付律师费。

同时，李阿姨提起反诉，要求许先生夫妇支付剩余房款1万元以及相应违约金。

许先生夫妇回应：

一、房款1万元确未支付，愿意在李阿姨应承担的违约责任内扣除；

二、其从未提出过退房，此系李阿姨主观臆断，一直沟通的是如何处理租客死亡后事宜；

三、房屋仍在李阿姨控制下，因出租后房屋内有物品，也会产生水电费，才需要办理交接手续。然无论是许先生夫妇还是中介的联系，李阿姨均不予理睬，方使交房之事搁置至今。

案件审理过程中，法院向中介工作人员了解到，事发当晚，警方通知许先生到场，但许先生表示房屋尚未交付，没有钥匙。警方叫人来开锁，许先生签完笔录仍以未收房为由离开了。事后要求李阿姨当面办理交房手续，但李阿姨一直未露面。

后双方于2023年1月8日办理了交房手续。

松江法院经审理认为：

当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在房屋买卖合同中，房屋交付包括两部分：一为房屋权利的交付，二为房屋实物的交付。本案中，房地产买卖合同明确约定了办理房屋交接手续的时间和条件，李阿姨辩称许先生夫妇在2022年6月8日已实际控制了房屋，未提供相应证据予以证明，法院不予采信。

双方一致确认，根据合同约定，房屋交付时间应为6月13日前，然而，因在该时间前发生了租客在房屋内死亡事件，双方未能如期办理交房手续，且经催促，李阿姨仍不予配合，李阿姨该行为构成违约，理应承担违约责任。

李阿姨称租客死亡事件发生后，原告拒绝收房，但所提供证据不足以证明其观点，且李阿姨也未提供证据证明因该事件的发生导致房屋无法交付的事实。根据中介人员陈述，租客死亡事件发生后，李阿姨本人一直未出面办理房屋交接事宜，故李阿姨该项辩称意见，法院亦不予采信。

蔡珺

泗泾法庭

四级高级法官

王艳萍

泗泾法庭

法官助理

#01

在违约之诉中主张精神损

害抚慰金有无法律依据？

精神损害赔偿，是指自然人人身权益遭受损害时要求加害人对其遭受的精神损害承担的赔偿责任。精神损害赔偿属于侵权救济范畴，仅适用于侵权责任，不能在违约情形下适用，在违约责任与侵权责任竞合时，权利人只有选择适用的权利，不能主张违约责任与侵权责任并用。

我国民法典第九百九十六条规定改变了以往司法实践中的做法，突破了违约责任与精神损害赔偿不能并行的一般原则，对责任竞合情形下的违约精神损害赔偿责任规则作出规定。因当事人一方的违约行为，损害对方人格权并造成严重精神损害，受损害方选择请求其承担违约责任的，不影响受损害方请求精神损害赔偿。因此，许先生夫妇可以在本案中主张李阿姨逾期交房违约责任的同时一并提出精神损害抚慰金主张。

根据民法典第一千一百八十三条的规定，该项主张若要得到法院支持，应当满足三个条件：

一是需存在侵害人格权的情形。通常违约行为造成的财产损失不会造成非违约方的精神痛苦，违约方在订立合同时也难以预料到对方的精神损害，也就是不能违反违约责任中的可预见性原则。但是，对于以人身权利或以满足精神利益为主要目的的合同，比如对于骨灰等人格物的保管合同、医疗服务合同、婚礼服务合同等违约行为造成的通常是非金钱损失，此种情况下，可适用精神损害赔偿方式予以救济。

二是以违约责任与侵权责任竞合为前提。民法典第一百八十六条规定了违约责任与侵权责任竞合时，受损害一方的选择权。只有在违约责任与侵权责任竞合情形下，非违约方才能在违约责任中主张精神损害赔偿责任。否则即使非违约方遭受了严重的精神损害，也无权在违约责任中主张精神损害赔偿责任。

三是违约行为造成非违约方严重精神损害，二者之间具有因果关系。严重性的判断标准是：1.损害后果的严重性，比如对受损害方的日常生活、工作、社会交往等造成明显不利影响，精神、肉体痛苦达到了难以忍受的程度；2.损害具有持续性，损害造成的痛苦持续了一段时间，并非即时停止。

本案中，租客在标的物房屋中系自然死亡，房屋并不因此成为民间所谓的“凶宅”。首先该事件本身难言构成李阿姨的侵权行为，其次虽然该事件确实会对许先生夫妇的心理造成一定惊吓和痛苦，多少会令人感到“膈应”，但却尚未达到严重程度以致影响许先生夫妇购房的决策，故法院最终未支持许先生夫妇的该项诉请。