卖房广告和购房合同不一致,是开发商的“策略 ”还是买房人的“陷阱”?

作者:admin | 分类:房产资讯 | 浏览:18 | 时间:2023-11-23 03:13:48

为了更好的售出商品房，开发商往往会进行一定的广告宣传，吸引潜在买受人。潜在买受人往往会基于开发商对商品房的宣传和承诺，自愿全款或者贷款购买房屋。但是广告内容不一定会写入房屋买卖合同中，买受人如果在签订合同过程中忽视这些细节，当实际交付的商品房相关的配套设施等与宣传的内容有较大的差异时，就会与开发商产生争议。

这些争议的实质在于广告内容是要约还是要约邀请。

商品房销售广告属于要约还是要约邀请？

商品房销售广告属于商业广告的一种，其目的只是通过宣传吸引潜在买受人前来签约，在实际签约过程中双方再行协商具体合同条款。从一般意义上来讲，商品房销售广告是要约邀请，并非要约，这也有法律规定作为依据。但在实际生活里，出卖人在销售广告和宣传资料中对商品房和相关设施所做的说明和承诺已达到具体明确的程度，就应该具体问题具体处理，不能简单地认定为要约邀请。

商品房销售广告视为要约的条件

1.广告中包含针对开发商开发规划范围内的房屋以及相关设施的说明和允诺。该规定意味着广告包含的内容中所指向的对象必须具备要两点，一是针对房屋及相关设施，二是在开发商开发规划范围内。“房屋及相关设施”中，房屋是买受人购买的标的物本身，而相关设施是指商品房的基础设施和公共配套设施。“开发商开发规划范围内”可依据建设用地规划许可证和建设工程规划许可证等确定。

2.对房屋的说明和允诺具体确定。所谓“具体”是指说明和允诺不是抽象和概括的描述，而是非常清晰、详细的表述，适于履行。所谓“确定”是指作出的表述是肯定明确的，而不是模糊有争议的。当然，并不要求说明和允诺的内容不会产生争议，但旁观者根据该文本表述可以确定，作为义务方如何履行义务即可满足具体确定的要求。

3.对商品房买卖合同的订立和商品房的价格具有重大影响。一方面影响买受人缔约意愿，即出卖人做出的说明和允诺，使买受人产生信赖，直接促成购房人下定决心购买房屋。另一方面，影响标的房屋的价格，即出卖人作出的说明和允诺使其销售的房屋价格与同地段、同类型的其他房屋相比有一定程度的浮动。

虚假广告的认定

（一）商品房销售过程中，开发商可能会有意无意地发布一些对买受人来说是虚假的广告。主要存在三类情况：一类是明知不真实，故意欺骗买受人的；一类是发布时为真实，后来因为客观情况无法实现的；一类是做出有些略微夸张的吹嘘。

（二）根据《中华人民共和国广告法》，认定商品房销售广告为虚假广告主要从以下两点出发：

第一，内容失实。即只要商品房销售广告内容和客观实际情况不相符，就应当认定其为虚假广告，当然这需要区分后期发生客观变化导致不一致的例外情况。

第二，广告中的误导性陈述足以使消费者产生误解。

（三）广告被认定为要约或者要约邀请时，虚假的定性会产生不同的法律效果：

1.在要约的语境下，可能认定广告发布方构成欺诈，继而买受人可主张撤销合同，并且要求其赔偿因此造成的损失。

2.在要约邀请的语境下，可能认定广告发布方违反诚实信用原则，继而买受人可基于缔约过失责任要求出卖人赔偿损失。

商品房的买受人采取何种应对措施才可以使自己投入的资金物超所值？

1.审阅文本，排除权利限制条款。对出卖人提供的制式文本进行逐条研究，提前以纠纷作为设想情形来判断自己如何依据合同文本实现合同权利。

2.协商补充，将关键事项明确。在签订合同时，买受人应对其关心的关键问题予以明确。对于合同中没有提及的，通过与开发商进行补充协议的形式达成合意。

3.留存资料，避免纠纷时有理无据。买受人对于开发商提供的纸质文本务必做好保存措施，与开发商工作人员沟通房屋相关情况时的短信、微信、邮件也要做好整理，确保开发商所做表述有迹可循。

4.专业介入，让诉求更站得住脚。买受人发现开发商无法兑现此前承诺时，不可轻举妄动，应不动声色地咨询专业人员，并通过律师等作为代理人以买受人的名义与开发商进行沟通。

法条速递

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

《中华人民共和国广告法》第二十八条，广告以虚假或引人误解的内容欺骗、误导消费者的，构成虚假广告。广告有下列情形之一的，为虚假广告：（一）商品或者服务不存在的；（二）商品的性能、功能、产地、用途、质量、规格、成分、价格、生产者、有效期限、销售状况、曾获荣誉等信息，或者服务的内容、提供者、形式、质量、价格、销售状况、曾获荣誉等信息，以及与商品或者服务有关的允诺等信息与实际情况不符，对购买行为有实质性影响的；（三）使用虚构、伪造或者无法验证的科研成果、统计资料、调查结果、文摘、引用语等信息作证明材料的；虚构使用商品或者接受服务的效果的；以虚假或者引人误解的内容欺骗、误导消费者的其他情形。