海马公园,房价下跌之谜!

作者:admin | 分类:房产资讯 | 浏览:21 | 时间:2023-11-27 17:11:52

2022-2023年是海马公园降价最猛的两年。

特别是2023年，简直是海马公园的煞年，房价下降得稀里哗啦。

可以来一起看看，海马公园A区、B区、三期和D区的房价。

降得最猛的是海马公园A区92㎡的两房，现在挂牌价最便宜的一套中高层，挂牌价179万。

同户型价格轨迹如下——

去年4月价格233万

今年2-3月205万

今年5-6月185-190万

如今挂牌价179-185万

2022年不到一年，跌了20多万，今年六七个月跌了20多万，两年加起来，50多万跌没了。

海马公园B区、三期和D区92㎡的两房房价也有所下降，成交价198-205万之间。相较于之前的240-250万，降了40-50万。

海马公园的三房价格也下降了，特别是A区128㎡的三房，降价幅度尤其大。

海马公园A区128㎡三房，成交价2万-2.1万/㎡，总价258-270万。

它的同户型价格轨迹如下——

2022年3月成交价349万

2022年7月成交价320万

2023年6月成交价300万

2023年10月成交价258万

不到两年时间，总价降了91万。

海马公园130㎡以上的户型价格幅度也不小。

如A区134㎡的户型价格幅度30-50万，B区190㎡降价幅度70-90万，C区190㎡降价70-100万。

整个海马的四期，最保值的反而是D区139㎡的3+1户型，相较于2022年初几乎没怎么降价。

总结起来海马几个小区的降价规律，基本上是这几个：

1、大两房降价比较猛，下跌幅度比较大。

2、超过160㎡往上的大户型降价更厉害，远超其他户型。

3、112-150㎡户型下跌幅度最低，除了个别户型和面积段，普遍下跌幅度30-50万不等。

海马公园之所以成为郑州房价标杆，成为高铁片区的保值升值典型，是因为自2017年它的房价一直保持上涨姿势。

自2017年以来房价一直上涨，自2018年上涨到顶峰之后，基本上在顶峰左右上下浮动，2020年轻微下跌之后，2021年又很快涨了上去。

都说郑州房价连跌7年，但是2022年之前，郑州楼市的阴霾没有怎么影响到海马公园的房价。

这是它能这么多年成为高铁片区标杆的原因，用验证的房价证明了自己的保值性。

但是，所有一切实力，全自2022年后瓦解。

我们追寻海马公园房价下跌的原因，发掘出来的大概以下几点：

第一点，郑州房价整体的下跌所致。

房价下跌好似大水蔓延，海马公园是为数不多的扛价堡垒，2022年洪水过大，即使是扛价堡垒，也难以抵挡凶猛的水势，最后依然塌陷了进去。

第二点，郑州买房注意力的转移。

哪个区域新房扎推，开发商抱团宣传，哪个区域就能吸引买房人的注意力。

2015-2016年的二七新区，2017-2018年的管南和惠济，2018-2020年的杨金，2021-2023年的金水北。

哪里新盘扎堆，哪里就抢夺了购房客户的注意力。

高铁西广场是个成熟的老区，二手房是主力，缺乏一群开发商抱团讲故事，所以它的光芒就被某一时间段的新秀抢去。

如今郑州的刚改、改善买房去了金水北，城市界面更优秀，更具实力的高铁片区却被忽略了。

城市区域注意力的减少，使得区域的刚改和改善客户就减少。

第三点，海马公园出现了价格裂缝。

海马公园A区就是那个价格裂缝。

海马公园A区的房龄是2012年，在2022-2023年楼市低迷到极点时，郑州买房人对于房龄的容忍度极，A区看起来老了。

而A区业主也确实到了该集中置换的时期，挂牌量却上了去。

卖方增加，买方嫌弃，价格下跌。

A区下跌，引发了连锁反应，把B区、三期、D区一起拖下了水。

所以海马公园的房价下跌，它自身原因占比并不是太多。主要还是因为市场行情，让它最终房价未扛住。

如果郑州的行情反弹，海马公园还是首先房价反弹起来的那个小区。

如果郑州新来一波上涨，海马公园还是能够领涨的那一拨。

如果房价下次下探，海马公园再次下跌的阻力依然强大。

这就是高铁商务区次新标杆小区的价值，同样的小区还有华启金悦府、中豪汇景湾、永威东棠。

所以，每次在给刚改和改善建议之时，在一众网红区域和东区之间，我的建议是选择东区。

因为这些东区的品质次新小区具有稀缺性。

金水北还可以供出几十块地，管南再拿出上千亩，杨金除了现有楼盘还有不少土地。

白沙真想挖掘，绿油油的菜地也可以变成高楼大厦。

但是郑州成熟老城土地是稀缺的。

中原老城三环内土地是稀缺的，出来一块都是大平层纯改善。

金水老城三环内是稀缺的，这几年都是小地块一点点的挤。

管城三环内的土地是稀缺的，真正能看过去的也就一个电建洺悦融园和凤凰悦府。

高铁西广场片区更是稀缺的，几年了，也就出了海马公园剩余的二期土地和华润幸福里。

在郑州这样并不缺房的城市里，稀缺性才是买房的唯一逻辑。

不仅要现在稀缺，至少未来5-10年也是稀缺，这样的楼盘，不管在二手房市场和新房市场依然是少数。

所以，借着讲海马公园房价下跌的案例，给各位改善朋友一个买房的判断标准。

看房交钱之前，先想想两个问题——

第一个，你现在买入的这个房子，未来在郑州是不是稀缺的？

第二个，未来后面会不会有源源不断的后浪把它拍在沙滩上？

想明白了，再入手也不迟。

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