也谈购房人“断供”时开发商有无合同解除权——兼与广东高院商榷(上)

作者:admin | 分类:房产资讯 | 浏览:151 | 时间:2023-11-29 15:57:50

也谈购房人“断供”时开发商有无合同解除权

——兼与广东高院商榷

摘要：房地产开发商向按揭贷款银行承担阶段性担保责任后能否依据商品房买卖合同中的约定解除与房屋买受人签订的商品房买卖合同，该种约定条款是否属于不合理设置买卖双方权利义务的格式条款？商品房买卖合同中约定开发商向按揭贷款银行承担阶段性担保责任后有权要求解除合同并由买受人承担违约责任的条款，是否属于不合理设置买卖双方权利义务的无效格式条款？开发商向按揭贷款银行承担阶段性担保责任后是行使约定的合同解除权，还是依法行使代位追偿权，或者在二者之间享有选择权？

关键词

断供阶段性担保合同解除权代位追偿权

2023年11月9日，广东高院通过其公众号平台发布了10个房屋买卖合同纠纷典型案例，其中案例6为《购房人“断供”时开发商有无合同解除权——某房地产公司诉金某商品房预售合同纠纷案》，基本案情如下：

2014年3月18日，某房地产公司与金某签订《商品房买卖合同》约定，如金某不按期偿还银行贷款，导致银行要求该房地产公司承担担保责任的，该房地产公司有权解除合同，金某承担违约责任。某房地产公司、金某与某银行于同年同月签订《个人购房借款合同》，约定某房地产公司对金某的按揭贷款承担阶段性保证责任。2015年7月30日，某银行向某房地产公司发出还款通知，载明因金某欠付贷款本息，某房地产公司应承担连带保证责任，为此某房地产公司向银行偿还了部分贷款。某银行曾以借款合同纠纷起诉金某，要求解除《个人购房借款合同》，法院生效判决确认解除合同、金某承担还款责任，某房地产公司承担连带清偿责任，并有权向金某追偿。后某房地产公司诉至法院，请求解除商品房预售合同，金某承担相应违约责任。

笔者经过案例检索比对，发现上引案例实为广州中院所审理的（2021）粤01民终24262号（判决书落款日期为2023年5月31日）上诉人广州市景兴房地产开发有限公司（以下简称景兴公司）与被上诉人金希全商品房预售合同纠纷一案。

广州中院经审理认为，约定解除权条款属于就出卖人为买受人承担阶段性贷款保证责任设置的反担保性质的条款，是各方平衡权利义务、合理控制风险的安排，不属于不合理设置双方权利义务的格式条款，亦不违反法律强制性规定，应属合法有效。生效判决已认定某房地产公司对贷款本息等承担连带清偿责任，某银行已申请强制执行。某房地产公司请求解除案涉合同具有合同和事实依据。案涉房屋总价较高，合同约定违约金为房屋总价的20%，显属过高，金某也对此提出抗辩，综合考虑合同的履行情况、房屋现值、当事人的过错程度以及预期利益等多重因素，根据公平原则酌情调整违约金按总房款的5%计算。

广东高院称该案的典型意义在于：商品房预售交易中，购房人通常采用“首付+按揭”的方式支付购房款。本案涉及该购房模式下购房人因自身原因“断供”、法院另案生效判决认定按揭贷款合同解除等情形下，购房人、开发商及抵押贷款银行之间多重法律关系背后的司法认定难题。本案从合同解除条款效力认定、合同应否解除、合同解除法律后果等方面逐一认定，为此类纠纷提供了可借鉴的裁判规则。

笔者对上引案例的裁判观点不敢苟同，认为广东高院所称该案例“为此类纠纷提供了可借鉴的裁判规则”颇有商榷之余地。相反，笔者认可该案一审广州市越秀区法院的裁判观点。

该法院审理认为：

涉案的《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七合同《补充协议》第七条中的第7.1、第7.4条款，可认定为格式条款。景兴公司与金希全存在商品房买卖合同关系，景兴公司、金希全与中信银行广州分行存在银行贷款担保保证合同关系。在商品房买卖合同关系中，金希全作为买方的合同义务是支付购房款，其应承担的责任是因购房款的支付而产生的相关责任，而不应是其他责任。上述格式条款约定：因金希全不按期偿还银行贷款导致银行要求景兴公司承担担保责任的，景兴公司有权解除买卖合同，金希全还应支付商品房总价款的20%作为违约金，并承担因签署、解除《买卖合同》及本补充协议产生的全部费用等。该条款要求金希全承担的并不是不履行商品房买卖合同中的义务而产生的责任，显然是加重了金希全在商品房买卖合同中应承担的责任。根据合同法第四十条规定，该条款无效。景兴公司依据该无效条款提出的诉讼请求，一审法院不予支持。

正所谓“以子之矛，攻子之盾。”我们不妨先看一下广州中院类似案例的裁判观点：

1.广州中院在(2019)粤01民终15655号民事判决书中认为：审查涉案商品房预售合同补充协议第二条第四款内容，其中有关购房人未能履行向按揭银行应尽还款义务导致元邦公司承担担保责任的情形，属于购房人与按揭银行借款合同关系的担保范畴，元邦公司承担保证责任后，有权向购房人追偿。该项追偿权的行使，并不是商品房预售合同法律关系的正当内容；元邦公司追偿权的实现，不能作为商品房预售合同目的的实现。案件事实表明，购房人向按揭银行所借款项已由元邦公司收取，元邦公司基于商品房预售合同所设购房人以按揭方式支付房价款的合同目的业已实现。购房人未能履行对按揭银行的还款义务，并不构成对元邦公司商品房预售合同义务的违约，元邦公司以此为由主张解除商品房预售合同，有违公平及诚实信用原则，不利于稳定社会关系的维护。元邦公司上诉所提购房人断供，被按揭银行要求提前还款，元邦公司履行担保责任，本质上是购房人未支付主要房价款，与案件事实不符。据此，一审判决驳回元邦公司本案所提解除商品房预售合同的诉讼请求，处理正当，本院予以维持。

2.广州中院在（2019）粤01民终6495号民事判决书中认为：一审广州市花都区人民法院（2016）粤0114民初10984号民事判决的以下判案理由阐述充分、合理合法：

本案为万达文旅城、黄雪珍双方之间的房屋买卖合同纠纷，万达文旅城、黄雪珍双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》合法有效。万达文旅城与黄雪珍之间为商品房买卖合同法律关系，万达文旅城、黄雪珍与招行广州分行之间为购房担保借款合同法律关系，招行广州分行为贷款人，黄雪珍为借款人，万达文旅城为保证人，两者为不同的法律关系。本案中，黄雪珍通过支付首期款和办理银行按揭的方式依约向万达文旅城支付全部购房款，已履行其作为买受人的合同义务，万达文旅城的合同目的已经实现。根据合同的相对性原理，黄雪珍未按约向招行广州分行偿还按揭楼款，需向该行承担违约责任，万达文旅城根据合同约定承担担保责任后，依据担保法享有向黄雪珍的代位追偿权。在黄雪珍已履行完毕买卖合同中支付购房款义务的情况下，万达文旅城不能以其将承担贷款合同中的担保责任为由要求解除双方商品房买卖合同及要求黄雪珍承担返还房屋、协助办理涂销预告登记、承担买卖合同违约责任等责任。商品房买卖合同补充协议中关于如黄雪珍违反贷款合同约定，万达文旅城有权解除房屋买卖合同及向黄雪珍追究因房屋买卖合同解除的违约责任和损失等条款违反合同相对性原理和公平合理原则，对黄雪珍没有约束力。

当然了，笔者注意到广州中院（2021）粤01民终24262号民事判决书的落款日期为2023年5月31日，晚于广东高院2022年12月15日印发的《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》（注：该指引印发通知中称指引“报最高人民法院审查同意”)，该指引第三十三条规定：“商品房买卖合同约定因买受人未能按时向贷款银行偿还贷款本息，出卖人根据贷款合同约定向贷款银行承担保证责任后，有权解除商品房买卖合同，买受人主张该条款为无效格式条款的，不予支持。出卖人承担保证责任后请求解除商品房买卖合同、返还房屋、赔偿损失或者支付违约金的，人民法院应当以出卖人所受实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、房屋现值、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，妥善认定合同解除的后果，避免因合同解除导致双方利益显著失衡。”

归纳总结上引广州中院判决观点和广东高院审理指引相关规定，可提炼出以下三大争议焦点：

一是开发商向按揭贷款银行承担阶段性担保责任后能否依据商品房买卖合同中的约定解除与买受人签订的商品房买卖合同?

二是在商品房买卖合同中约定的开发商向按揭贷款银行承担阶段性担保责任后有权要求解除合同，并由买受人承担违约责任的条款是否属于不合理设置买卖双方权利义务的无效格式条款？

三是开发商向按揭贷款银行承担阶段性担保责任后是行使约定合同解除权，还是依法行使代位追偿权，在二者之间是否享有选择权？

关于争议焦点一：开发商向按揭贷款银行承担阶段性担保责任后能否依据商品房买卖合同中的约定解除与房屋买受人签订的商品房买卖合同。

司法实践中主要有以下三种判案观点：

一是支持解除合同。

经检索各地法院裁判指引和支持解除合同的案例裁判观点，理由主要如下：

1. 约定解除条款系双方真实意思表示，开发商有权行使约定解除权。

　　除了上引广州中院（2021）粤01民终24262号民事判决和广东高院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十三条规定之外，再择一典型案例如下：

典型案例：江西高院在（2019）赣民再115号民事判决书中认为：绿苑公司与胡小芳签订的《南昌市商品房买卖合同》第七条及其附件四《合同补充协议》系双方的真实意思表示，未违反法律、法规强制性规定，合法有效。本案中，胡小芳逾期归还按揭贷款本息，从而导致绿苑公司代为偿还部分按揭贷款本息，绿苑公司作为已经承担保证责任的保证人，承担保证责任后未能受偿，该公司获取房屋出售对价的合同目的无法实现，双方约定的解约条件已经成就。……绿苑公司作为已经承担保证责任的保证人，可以依法向债务人胡小芳行使追偿权，但绿苑公司对行使追偿权还是合同解除权具有选择权。本案中，绿苑公司选择解除权，向法院起诉请求解除双方签订的商品房买卖合同，并由胡小芳承担违约金，系其行使合法权利。　

2. 购房人“断供”会导致开发商与其签订的商品房预售合同目的无法全部实现，属于根本违约。

典型案例：宁夏银川中院在(2021)宁01民终461号民事判决书中认为：购房人“断供”会导致开发商与其签订的商品房预售合同目的无法全部实现，属于根本违约。……因商品房合同的出卖人订立合同的根本目的是出售房屋、取得房款，绿悦乐居公司在承担还贷保证责任后，获取房产对价之合同目的落空，致使其签订《商品房买卖合同》及其补充协议的根本目的无法实现，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除情形。而买受人因未履行还贷义务导致出卖人承担连带保证责任，与不能签订担保借款合同导致房屋买卖合同无法履行，在本质上是相同的。故案涉合同具备《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除条件，绿悦乐居公司关于解除合同的诉请应予支持。

3.开发商对行使追偿权还是合同解除权具有选择权。

典型案例1：参见上引江西高院（2019）赣民再115号民事判决书。

典型案例2：参见下述广东佛山中院（2022）粤06民终17868号民事判决书。

4.开发商保留所有权且合同约定的行使合同解除权的条件已经成就。

典型案例：山东高院在（2020）鲁民再508号民事判决书中认为：关于本案是否属于保留所有权的问题。涉案《商品房预售合同》第八条第二项约定，胡金江不按合同约定偿还银行借款，导致银行向齐龙公司追偿担保责任，齐龙公司有权收回该房屋产权。……涉案房屋办理所有权变更登记之前，房屋产权依法归于齐龙公司。因此，上述约定应理解为在涉案房屋办理所有权变更登记之后的情况。二审判决认定属于约定所有权保留是符合合同文义的。

二是不支持解除合同。

经检索各地法院不支持解除合同的裁判观点，主要理由如下：

1.商品房买卖合同的权利义务已经履行完毕，开发商的合同目的已经实现，可通过追偿权保障自身权利。

典型案例：江苏常州中院在（2021）苏04民再70号再审民事判决书中认为：商品房买卖合同中，卓盛公司作为开发商承担的合同义务是交付房屋、将房屋产权转移登记至购房人名下；而杜立天作为购房人的合同义务是支付购房款。本案中，杜立天已经依约支付了全部购房款，卓盛公司作为卖方的商品房买卖合同的目的已经实现。卓盛公司也已经将涉案房屋实际交付给杜立天使用，而涉案房屋产权过户及房产证的办理，属于杜立天享有的合同权利并非合同义务，杜立天不需对此承担违约责任。双方商品房买卖合同项下的权利义务已经基本完成，该合同关系中杜立天不存在违约行为。至于杜立天未按期偿还银行贷款致使卓盛公司依法承担其作为保证人应承担的连带清偿责任，这属于卓盛公司原本应该预知的合同风险，其依此享有作为保证人承责后依法向债务人杜立天进行追偿的权利。卓盛公司以杜立天违反商品房买卖合同为由，诉请解除双方之间的商品房买卖合同，缺乏事实和法律依据，不能成立。

2.约定解除条款排除了买受人的主要权利为无效格式条款。

典型案例：安徽蚌埠中院在（2020）皖03民终3692号民事判决书中认为：案涉《商品房买卖合同》是海亮投资公司为重复使用而预先拟定的，在双方订立合同时，海亮投资公司就该合同附件四第四条第8款并未与丁香港单独协商，故该条款系格式条款。……第8款中约定“若买受人未能按期向按揭贷款银行偿还到期贷款本息……出卖人有权解除合同及相关协议”，该约定排除了丁香港在付清购房款后，要求合同继续履行并取得涉案房屋所有权的主要权利。解除案涉合同的约定无效，该条款对双方不具有法律效力。海亮投资公司基于《商品房买卖合同》约定的阶段性担保义务，在丁香港逾期还款时代丁香港向银行还款，其依法就代偿款项享有追偿权。因该追偿权的基础法律关系为借款合同关系，与本案商品房买卖合同并非同一法律关系，其可就该追偿权依法另行主张权利。

3.开发商只能行使追偿权，不能行使合同解除权。

相关典型案例请参见下述第三部分观点二。

三是视违约程度而判断是否支持解除合同。

典型案例：北京高院在（2019）京民终217号民事判决书认为：《借款合同》系兴业银行提供的示范文本，第十三条系兴业银行为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与何天、东隆公司协商的条款，应属于《合同法》第三十九条第二款规定的格式条款。现合同三方对《借款合同》第十三条内容的理解发生争议，兴业银行和东隆公司认为，何天不按合同约定按时偿还借款本息即构成违约，兴业银行有权解除合同；何天认为，在其仅存在一次逾期还款等轻微违约的情况下，兴业银行并无权解除合同，而应该选择与何天违约程度相适应的约定救济方式，同时，因为第十七条特别约定条款的存在，则第十三条中兴业银行解除合同的条件至少应当在何天存在三次以上逾期时才可能成就。对此，本院认为，《借款合同》第十三条系对何天、东隆公司有违约行为时应承担的违约责任的概括性约定，并未对诸如何天存在一次逾期还款等违约情形下应承担何种具体的违约责任作出约定。兴业银行和何天分别作出的两种不同解释均能与该条款表述的内容达到逻辑自洽，在此情形下，依据《合同法》第四十一条的规定，应当作出不利于提供格式条款一方兴业银行的解释。故本院采信何天的解释，即：兴业银行依据《借款合同》第十三条的约定行使合同解除权，应当与合同相对方的违约程度相适应。另外，需要指出的是，按照兴业银行的解释，则《借款合同》第十三条显属加重对方责任、排除对方主要权利的格式条款，应认定为无效。

本案中，作为保证人，东隆公司按照银行要求予以代偿，但从次月的还款期起，何天均按期足额偿还了当期的贷款本息，直至今日。且何天自从参加本案诉讼之日起，一直表示愿意向东隆公司支付代偿的金额。何天的上述违约行为并未达到兴业银行可以行使合同约定解除权的严重程度，兴业银行约定解除权的行使条件尚未成就，故而，兴业银行和东隆公司分别主张解除《借款合同》、《现房买卖合同》的诉讼请求，缺乏合同依据。

未完待续

作者介绍

刘京柱律师

广东丹柱律师事务所高级合伙人、管委会主任、党支部书记

广东丹柱律师事务所高级合伙人/执业律师，管委会主任、党支部书记，深圳市第十一次律师代表大会代表，深圳市律师协会第十一届房地产法律专业委员会委员，深圳市律师协会第十一届参政议政与法共体委员会委员，玉林仲裁委仲裁员，海南国际仲裁院仲裁员，华东政法大学深圳校友会副会长，深圳市指导人民调解工作先进个人，深圳市总工会专家讲师团讲师。拥有30年以上的法律从业经验，曾供职于中级和基层人民法院22年，对中国司法程序有深切体察和理解，对重大疑难案件的解决方案具有丰富经验。华东政法大学法学学士，山东大学法律硕士。在法院工作期间曾荣获个人三等功二次，主审、参审和代理各类案件5000余件。在房地产争议处理、公司法律事务和传统民商事争议解决领域颇有专长，在《中国律师》《法律适用》《法学》《法学杂志》《法庭》《法庭内外》等国家级和省级报刊杂志上发表论文十余篇，硕士论文《房屋买卖纠纷若干争议法律问题研究》被山东大学法学院评为优秀论文，与颜宇丹律师合著有《房地产纠纷案例述评：类案裁判规则深度分析》一书。