年关将近，关于卖不卖房这件事，十分纠结，于是打算找找历史上的作业，看看有没有照抄的机会。

先来几个让人感觉“压力山大”的数据：

龙岗大运新城片区的颐安都会中央三期，2023年11月成交了一套88平三房，总价413万，折后单价4.69万。2018年10月份，颐安都会中央三期开盘，当时开盘均价为5.2万/平。

这意味着买房五年后的房价不但分毫没涨，还倒贴了40来万！

2021年4月份，颐安都会中央二期，有套88平厅出阳台户型，曾以707万总价成交。

如今，同户型2年之后的成交价已经降到了450万，价格回到7年前。

还有龙华壹城中心五区的三房，这两天放出套笋盘，业主一口价438万，低于原购入价510万。

深圳只是一个缩影，最近一段时间一线城市的房价承压力度也在增大，从住宅价格指数看图来说，一线城市除了北京上海还算稳定外，其他城市基本上是全军覆没的状态。

究其根源，现在选择卖出房子的业主，主要有这两方面原因：

1）一些炒房业主由于资金链压力巨大，不得不紧急出售房产以套现，否则可能面临严重的财务困境。 

2）一些刚需业主打算借着降价的时间窗换房，他们希望高位卖掉现有的房产，以便在市场上寻找更具性价比的新房或二手房。

无论是出于哪种意愿，当房子普遍不好卖的时候，想要快速出货，也就只有降价。

而悲剧的是：当一个住宅区长时间没有交易发生，或者有多套相同户型的房产同时挂牌出售时，那些最急于出售的房主往往会将价格定得极低，以期望能迅速成交。随后的买家则会将这一最低价视为他们的参考基准，从而影响整个小区的定价趋势。

这样的过程会不会持续，未来北上广深的房价会怎么变化？在思考这个问题同时，我们可能需要把整个过程放入一个更大的时空窗口，其中除了综合考虑市场环境的变化，经济周期、政策调整、人口流动等等复杂多变的因素外，我们还有一个更好的参照系，也就是90年代的日本，以及次贷危机之后的美国。

现在，我们就把镜头拉到日本和美国：

日本发家于1955年，靠制造业起家，在泡沫经济时期(1955-1990）日本房价达到了前所未有的高度。房价的上涨，主要是由于银行贷款政策的宽松和低利率，以及投资者对房地产市场的乐观预期。然而，随着泡沫经济的崩溃，这些积极的促进因素逐渐消失，房价开始下跌。到了1990年经济危机爆发以后，日本经济一直处于低迷状态，资产价格（房价、股价）持续多年下跌，GDP增长停滞。

1990年，日本房价最疯狂的时候，东京圈的人均年收入为694.1万日元（相当于人民币39万元），东京房价距圈十公里以内（相当于北京五环以内）的均价折合人民币7.29万元/平方米。

从1990年一直跌到2003年，10年时间，东京房价一度跌幅达到70%，相当于什么水平呢，比如说北京：现价500万的房子，150万就能拿下，是不是非常的恐怖？

我找到的数据并不完善，从2003年开始，东京的房价确实有了缓步回升的势头，那么现在东京圈的房价是多少呢？根据2022年1月数据显示，东京圈二手房每平米成交价为86.37万日元（约4.66万人民币）。我没有仔细核算，但是简单对比一下1990年的7.29万人民币，我们还是很轻易的得出结论，东京的房价距离最高点基本还是处于腰斩状态。

咱们再来看一下美国

尽管美国在08年次贷危机后也出现了经济崩溃和杠杆瓦解，但美国仅用了三个季度就实现了经济增长和资产价格的回升，两年半后，美国资产价格再次创下新高。

同样是房产泡沫的破裂，为什么日本如同一只被困在沼泽中的大象，即使挣扎着想要摆脱困境，却始终无法摆脱泥沼的束缚。迟迟未能复苏？而美国轻而易举就打破了魔咒，为什么漂亮国的经济韧性如此的良好？目前流行的解释是资产负债表的衰退。在危机之后，由于资产价格的下跌，日本企业的资产负债表遭受了巨大的破坏。随着企业权益的收缩，企业的杠杆率被动上升。在这个阶段，企业的主要目标不再是扩张资产负债表，而是如何确保资产负债表的稳定。即使货币政策宽松，企业对于进一步资产开支也变得非常谨慎。

但是这一理论在独特的美国市场环境下似乎不适用。

1）关于资产价格和经济的韧性，我们可以将这个问题比喻为一条环环相扣的链条。资产价格和经济韧性之间的关系，就像链条上的两个环节，既相互依存又相互影响。如果其中一个环节出现问题，整个链条都会受到影响。然而，要弄清楚哪个环节先出现，就像是试图找出链条上的哪一个环是先被连接上去的一样困难。美国和日本在这个问题上的差异，就像是两个不同长度的链条，其环节之间的连接方式和顺序可能有所不同。美国的企业历史上也曾多次面临去杠杆化的阶段（尽管这并非总是由资产价格下跌引起），但观察可见，每当一轮去杠杆化过程结束后，美国企业往往会迅速进入新一轮的增杠杆周期。这种经济的弹性，正是使得美国资产价格在这一过程中能够保持相对稳定，且不会对企业信心产生过大的负面影响的原因。而与美国截然不同，日本在资产价值开始下跌的初期，经济似乎就已经失去了这种弹性。

所以站在上帝视角去回看，日本经济在当时触及的种种瓶颈，问题究竟出在哪里？

首先，我们需要把日本的发家史详细的梳理一遍：

好了，前面是整个事情的脉络，后面我们来详细分析一下为什么日本会衰落，美国却没有衰落，以及我们现在是个什么阶段，未来可能会怎么发展。

广泛认为广场协议是导致日本经济泡沫的主要因素。然而，影响汇率的因素只是其中之一，低利率的环境同样为当时的经济过热添加了燃料，实际上除了汇率的刺激，以下几点似乎更值得我们深思。

可能有人会提及，日本公司的债务杠杆过于沉重，但这不一定预示着经济的倒退。即使在20世纪80年代后期，日本公司债务率飙升至144%，似乎处于风险边缘，这也并未直接导致经济衰退。现代视角下，中国、香港、法国和新加坡等国家的企业杠杆率不仅超过了那时日本的水平，而且他们的企业债务持续保持稳定增长的趋势。（至少，目前为止我们看到的是这样）

既然说到了这里，我们就顺便再探讨一下美国和中国对杠杆的策略。

美国为什么杠杆率相对低一些？因为美国公司通过公开发行股票和吸引战略投资者的策略来筹集大量资本，这使得他们的股权市场更为成熟，并帮助非金融类企业维持相对较低的债务杠杆。

相比之下，中国的非金融公司较大程度上依靠银行信贷等间接融资途径，这种融资的直接性较差，而且容易导致较高的杠杆比例。因此，这些公司承受着更重的债务负担和金融风险。

其实我们国家在去杠杆化方面一直做出了诸多努力，近年来最为人们所熟知的有两个措施：一个是供给侧改革，另一个是注册制。这两点如果详细展开来讨论，可能会需要两篇相当长的文章，因此我们在此不进行深入探讨，我们只要知道：实施注册制来替代原有的审批制，这项改革旨在降低企业公开募股的门槛，增强股权融资的比重，并推动非金融部门降低杠杆。

至于效果怎么样呢，这件事情见仁见智，既然你们已经看懂了，我就接着往下说。

我们分析完了非金融公司的杠杆率，就接下来分析一下目前居民的杠杆率。

2022年，我们的GDP是121万亿，居民的负债是62万亿，这样算下来的居民杠杆率大约是51%，日本次贷危机前，居民杠杆率是62%，而美国次贷危机的时候是100%，这算下来，相比美国我们似乎还算安全，但是相比日本，好像我们差的也没那么远了。

不过我们也要意识到一点：咱们国家的居民的贷款结构是不同于美国的，我们居民部门的借款都用来干什么？通常来说，20%消费、20%经营性贷款、60%住房贷款，说是这么说，但是实际你会发现：其实居民部门80%甚至90%的贷款，都是用来买房了。

在这里我们引入一个概念：

家庭的负债杠杆=贷款总额/年收入

其实低收入家庭的负债杠杆（贷款总额/年收入），往往会比高收入家庭的负债杠杆大得多，这是美国次贷危机给我们的一个重要结论，当年美国低收入家庭的杠杆率高达32倍，全国均值是11倍。

你们的家庭负债杠杆是多少？

可以自己算一算。

目前有多少人的债务和年收入的比率超过10倍？

还有一个关于房产的指标我们需要注意，就是居民购房抵押率（Loan to Value Ratio，LTV）：2012年开始，中国居民购房抵押率（=贷款规模/房产价值）不断上行，并在2015-2016年加速上行。2016年底居民购房抵押率LTV达到50%，相当于美国2001-2002年的水平，与美国2004-06次贷危机爆发之前的LTV （56%）相差不大。

不过，到了2021年， 在一线城市中， 北京的新增平均LTV为13.74%， 处于较低水平；深圳LTV为38.01%  较2020年大幅下降；上海的风险相对较低，LTV为20.05%；广州LTV为28.82%， 

 二线城市方面， 2021年， 重庆LTV为64.57%， 处于较高水平；南京的LTV为29.61%；厦门的LTV为26.78% ；郑州的LTV为33.20%；武汉和天津的LTV为19.31%和19.06%。

为什么要一直在算这个数呢，这象征了你整个家庭的实际购买力。

这么想象一下，前面东京的那个问题，东京的房价自1990年到2000年，10年时间砸掉70%，为什么没人捡漏？为什么人们不敢抄底？似乎就能理解一点了，放在现实的场景下，如果房价真的大跌，你还有没有勇气再抄底一次（哪怕是为了刚需）？

如果你曾经是小康之家，但是你的资产都用于买房了，而房价大跌到你的贷款规模比你的房产价值还高，你是不是就等于破产了？哪怕你的收入再高，你会去买房吗？

我们接着说第二要素▼

日本衰退，常被人所提及的第二个要素就是人口的密度问题。日本人口约1.2亿，国土面积37.8w平方公里，人口密度344.8 人/平方公里。对比我国的密度143人/平方公里。

实际上，日本的生存压力被过度夸大了。高人口密度并非生育率下降的必然原因。在日本人口增长停滞的早期阶段，新加坡、菲律宾、印度和韩国等国的人口密度与日本相近，但这些国家的人口一直持续增长；而且，日本的住房成本并不像常被认为的那样高昂，在全球主要城市中，东京的住房收入比并不居于前列。

那么，究竟是什么因素在影响日本呢？关键在于人口负增长。与其他类似规模的国家（例如美国）相比，日本的人口减少速度似乎过于迅速。虽然人口不是决定经济根本面的唯一因素，但它显然对经济的潜在增长率有重要影响。早在80年代日本经济的高峰时期，日本的人口增长率就已开始下降，并且在2010年之后，日本的人口数量开始呈现净减少。同期，日本的抚养比增加了大约12个百分点。

其实，根源不在于生育率的问题，出生率低是所有发达国家都或多或少头疼的问题，非洲穷，生育率却高，欧美日韩富，生育率却低。经济发展似乎与生育率成反比。见识了大千世界，物欲横流，享受了人生的美好，生育这么枯燥的事情似乎就显得有些无足轻重了。就像一个饥饿的人在吃了一顿丰盛的晚餐后，对食物的渴望会降低，而生育率也是如此。随着社会的进步和经济的发展，人们的生活水平不断提高，享受人生的方式也变得更加多样化，生育率的下降也就变得可以理解。

实际的根源是移民短缺！‍‍‍

尽管欧美国家的本地出生率并不高，但这些国家通过发展成熟的移民政策来补偿人口增长。然而，日本在这方面却显得相对封闭，缺乏有效的移民接纳机制。与其他发达国家相比，日本从移民中获得的增益相对较少。在过去的六十年里，迁入日本的人口仅约占日本总人口增量的30%，而在同一时期，德国、澳大利亚、加拿大和美国等国家的移民比例却超过了总人口增量的100%。除了日本较低的英语普及率外，更关键的问题是文化认同。大多数移民倾向于迁往西方文化区域，而日本作为东亚文化的一部分，因此错失了许多潜在的移民红利。

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对比我们现在，我想说什么懂的自然都懂。

3）高新技术优势

1. 其实，衡量一个国家的经济，通常依靠两个主要因素：国内生产总值（GDP）和人均收入，现在我们地图上所谓的发达国家要么拥有广阔的领土，丰富的矿产资源，要么依靠技术革命。当一个国家疆域广阔同时有人力成本优势，它在资源供给端（如矿产和土地）和需求端（例如消费需求）上的表现往往更为充裕。只要这些国家在经济上对外开放，地理位置不过于偏远，内部政治稳定且避免独裁，它们通常能达到中等收入国家的水平，例如澳大利亚、加拿大、美国、俄罗斯。

2. 另一方面，对于人口相对密集的国家而言，要想实现发展，就必须提高技术含量，争取在某些领域获得技术先发优势。在这方面，新加坡和韩国是成功的例子。从这些国家的出口结构来看，高科技产品的比重稳定在30%以上。近年来，这些国家的制造业逐渐攀升至产业链的高端，如新加坡的集成电路，半导体，生物医药，机械通讯设备，以及韩国的半导体和汽车，因此他们在有限的土地资源下也实现了较高的收入水平。

显然，日本不属于那些拥有广袤土地和稀少人口的国家，因此，为了推动经济增长，日本必须依赖技术创新。然而，不幸的是，在过去三十年里，日本的高科技产业经历了明显的衰退。在其总出口中，高科技产品的比例从接近30%下降到了大约18%，降幅超过10个百分点。特别是在乘用车、视听设备、电脑组件等产品上的下滑尤为显著，曾经闻名的品牌如夏普、东芝、日立、丰田、松下等，如今都面临着各种挑战，失去了昔日的辉煌。‍‍‍

注：RCA反应的是一个国家某一产业贸易的比较优势：一国RCA指数大于2.5，则表明该国该产业具有极强的国际竞争力;RCA介于2.5-1.25之间，表明该国该产业具有很强的国际竞争力;RCA介于1.25-0.8之间，则认为该国该产业具有较强的国际竞争力;RCA小于0.8，则表明该国该产业的国际竞争力较弱。

4）教育体制和文化

深入探讨日本科技停滞不前的原因，可以发现人口和体制问题影响也很大。在老龄化的趋势下，日本政府面临自顾不暇的困境，导致科技迭代缺乏积极的引导。

1. 教育作为国家发展的重要孵化器，对于科技的发展至关重要。然而，自危机以来，日本教育所获得的财政资源明显下降。以公共教育支出占 GDP 的比值为例，危机发生前该比例一度高达 5.6%，而在危机后迅速下滑至 3.4%一线。科研资金的下降导致科研人员的投入及岗位也急剧下降，使得博士就业率在危机后连年下滑，直到 2004 年日本执行国立大学法人化政策后，博士就业率才出现恢复。

2. 教育资源下降的原因主要有两点。一方面，随着日本的人口老龄化，社会保障成为越来越刚性的支出，导致日本财政对教育的支持力度逐渐减弱。另一方面，教育的投资属于长期投资，而日本首相的更迭频繁（仅在90年代，就有7位首相在任），导致每一届政府都更加倾向于支持短期见效的投资，例如基础设施建设，而非教育这种需要长期投入的领域。

3. 产业孵化出现了问题，在长期下降的预期之下，实体经济吸收的资金越来越少。从日本国家资产负债表可以看到，在1990年后相当长的时间之内，企业和居民更愿意将增量资产投向金融领域，而不是实体领域。这也意味着，日本在进入90年代后，进入了长达22年的资产荒状态。在这种状态下，企业和居民的投资偏好逐渐转向金融领域，导致实体经济缺乏足够的资金支持，进一步加剧了产业孵化的困境。

知古可以鉴今，察往可以知来。总的来说，日本90后出现的问题，我们现在或多或少都存在着，具体影响有多少，各位看官相信心里也有数了。我们从历史的镜子中看到自己的影子，于是汲取智慧，避免重蹈覆辙。日本90后的问题就像一面警钟，提醒我们要正确看待和解决现在存在的问题。别以为这些问题只是青春的小插曲，它们可是也会是影响我们一生的旋律！

大道甚夷，而民好径，岂不叹哉！