二手房跌麻了?
作者:admin | 分类:企业名录 | 浏览:45 | 时间:2023-12-03 15:13:11
一个脑筋急转弯：什么东西卖得越多、剩得越多，同时价格越来越低？
答：成都二手房。
它就像是一块海绵，挤出水后又能再次吸饱，随时都是一副充足盈溢的样子。
今年2月，成都二手房新增挂牌量超3.5万套，仅次于去年531新政后的4.5万套，当时很多人都还没有意识到，这个差点破纪录的挂牌增量，已经悄然撕开“越卖越多”的封印。
然后魔幻的事情发生了——3月和6月，成都二手房市场分别迎来两次历史性时刻。
3月，成交量实现28188套，达到近7年来的月度成交套数最高。
6月，挂牌量突破20万套。
乍一看好像没什么，毕竟3月初挂牌总量就已有约18万套，但再一看，3-5月二手房共成交了72777套，相当于三个月内挂牌量猛增了9万多套——平均每天有1000多个房源挂出、每小时增补40多套的节奏，是不是就有点夸张了。
而这种疯狂加餐的情况至少保持了7个月。
其间得益于8、9月两波政策松动，进一步刺激了二手池塘的胃口，21万、22万、22.46万……截止昨天，这个数字正在22.3万浮动。
食欲越来越好，吃得越来越多，消化功能却有点跟不上了，这主要体现在两个方面。
一是成交端环比水平的量价齐跌。
不断回落的成交量印证了那句老话：盛极必衰。
4月成交23790套、相较上月跌幅16%
5月成交量环比减少了12.59%
6月成交量环比减少了16.27%
7月成交量环比下滑11.8%，同比下降11.2%
11月当前成交量同比下降24.7%
好消息是，8月略有回弹（成交16437套，环比增长7%），10月成交1.89万套，为下半年新高，环比上涨26%，同比增长52.1%。
成都二手住宅成交套数及二手住宅价格环比走势，图源中指数据CREIS
成都二手住宅11月1日-20日同比成交数据，图源购房通
随着供应的持续攀升，大部分房源都逃不过价格战的漩涡。
整体来看成交端数据，今年下半年开始，成都二手房销售价格指数开始为负（事实上该指数从3月高峰后就呈下降趋势）。
中指研究院数据显示，9月成都二手住宅价格环比下跌0.42%，同比下跌1.94%，10月又环比下跌0.34%。
根据好好选房小程序数据，在10月第三周，成都全市小区二手降价房源有1421套，平均降价8.03万，涨价房源则只有106套，平均涨价14.73万——整体二手房价呈下降态势。
图源好好选房
另一组数据证明，全成都一周有4千多个小区同时在降价的情况，也早已不是偶然。
图源好好选房，左图采集时间为11月初，右图采集时间为5月
具体到各区域，除了高新南、天府新区麓山和麓湖这类房价天花板诞生地，其余城区在二手降价潮中几乎都受到了影响。
细分到项目，排除因大环境、学区等因素保值的个例，无论是豪宅还是刚需，无论在5+2核心区还是二圈层热门区域，哪怕你是板块内少有的次新房，都在非常合群地统一降价。
“中介说现在市场很不好，南边华府某个次新大盘，最近全是二三十万的降价，你不降个10%以上都没人来看房。”
图源贝壳找房
例如位于高新南的长城半岛城邦三期大平层，挂牌4个月直降200万；9月底，南城都汇一期某业主降价118万，而板块内目前成交均价约为24738元/㎡，同比去年跌幅高达24.9%。
图源贝壳找房
高密度大房龄楼盘在降——如锦江城市花园3期目前成交价1.91万/㎡，同比去年下跌8%，恒大绿洲从均价1.65万/㎡降至1.45万/㎡，跌了12%。
高价楼盘在降——去年挂牌均价达到3万/㎡的鹤林村，如今已跌破2字头，去年买入的冤种已经连本带息浮亏100万，攀成钢天誉花园的惠后单价也曾一度落到29659元/㎡。
曾经的网红盘在降——市一医院板块内李超人留下的项目，降价幅度在10-50万不等；新鸿基悦城今年5月成交均价约2.2万/㎡，同比去年跌了6千/㎡，跌幅22%。
成交量高的低价房源同样在降——如常年销量第一的蓝光圣菲town城，目前成交价1.4万/㎡左右，单价相比去年跌了1千多。
二是供需之间的信息差。
从供应端来看，新增房源中很大一部分来自中小户型，其中总价段100-200万占比超40%，结果表明，刚需也确实是承包二手鱼塘的主力：近郊、配套成熟、小户型价格低（成交房源套均面积约94㎡）的小区卖得最好。
成都2023年二手住宅不同总价挂牌占比，数据来源：贝壳找房（2023年11月21日）
可实际上，看似广泛的选择面，当除去老破小和非住宅产权房源后，剩余满足房龄在10年内、有电梯、商品房这些条件的仅有66859套，占比不到30%。
其中在5+2区内可供选择的房源只有31622套，占全部挂牌数量的14%。
另一方面，那些看似“跌麻了”的楼盘，相比当年买入时的涨幅，总体还是赚的，只不过赚得没有卖家预期中那么多。
矛盾之处在于，房东们会拿房价的最高点作为参照物，但凡经历过2018年上半年二手房价的巅峰，就无法再忍受之后价格的回调。
而购房者们看到的，是远低于房价总体涨幅的“降价空间”。
“前几年涨几倍，现在才降10%到20%，诚意不够。”
“710万的挂牌价，降48万，才7%不到的降幅，咋不说当年使劲涨价的幅度有多少。”
以300万房产为例，总价下调25万-40万相当于8%-13%的降幅，而如果拉通当年买入和现在出手的价格，很多房源给业主带来的账面资产增幅几乎可以稳达100%以上。
因此有一部分购房者仍在观望：“钱在我包包头，先揣稳了再说。”这就导致那些手握大龄剩房、想快速出货的卖家只能继续内卷价格。
还有一个值得关注的数据是，成都二手房量价在同比水平的数据，其实都是向好的。
比如2023年1-5月成都共计卖出10万套二手房，已经是历史同期最高，截止11月20日，今年成都全市二手房已成交约19.8万套，同比增长47.3%。
图源购房通
再比如，国家统计局统计的《2023年70城二手房价格同环比涨幅》数据中，9、10月只有三个城市的二手房价还在同比增长，成都就是其中之一。
所以现实是，成都的二手房市场确实有些消化不良，但也只是“有点”而已，对买房的人来说，做选择同样是一场很有挑战性的考验。
选对了，你就是下一个拿镰刀的人，选错了，你就是挨镰刀的韭菜。
