临近年末，房企冲业绩的声音还没打响，倒是先大把撒钱给明年攒起了粮食。

最近西安的土地市场比较活跃，冲在前面的还是眼熟的央企老大哥。因为地价普遍比去年甚至前年有所下降，所以就传出了“房价越卖越便宜”的讨论，这跟当年地王连连拍有人借势炒作房价上涨一个理，但结果呢？大家都看到了。

来吧，我们今天聊聊这几宗地，看看到底能对明年有何启发？

壹丨地价普跌

11月24日，中海、招商CID摘地，伴随这次摘地也是招商三度、中海四度落子CID了。新摘的两宗地均位于未来之瞳的西侧，位置上也就隔了一条成章路。

不仅是离得近，两宗地的指标也是很相似，都是70多亩的面积，招商地块GX3-42-73-1，容积率2.4，中海的GX3-42-77容积率1.2-2.4。地块临近，指标相似，所以楼面价也都是差不多的，招商地块楼面价11349元/㎡，中海地块楼面价11732元/㎡。

这两宗地周边规划的教育配套还是比较丰富的，南北共两宗教育用地，1公里内还有高新区第三十六小学和高新区第十五初级中学。

眼尖的粉丝应该已经注意到了1.1万出头的楼面价，完全没有高新三期房价的style。2020年未来印、2021年的棠樾坊楼面价可都是在1.47万/㎡。南边的招商云兰今年摘地时楼面价也在12218元/㎡，东边的紫薇时光云邸去年年中摘地楼面价15904元/㎡。

显然地块位置差别不大，而且这两宗地指标更优越，说明地价确实降了！

不止是高新的地价回调，上周四保利在航天摘得的39亩商住用地楼面价11167元/平方米，溢价率8%，算是一个小而精的地块。位置跟春和印月对望，周边的配套也是基本共享，西侧挨着神舟大道，东边就是航天一小、一中，距离四号线飞天路站约900米，而春和印月2021年6月摘地的楼面价是在11776元/㎡。当然，这跟保利地块小也有一定关系。

保利继航天之后，昨天又拿下未央3宗共176亩红旗村城改用地，其中WY9-5-169/WY9-30-219两宗地块紧连也更规整，地块位于西安市高级中学东北侧。而另一宗地块WY9-30-221-1挨着保利中央公园项目。

因为是城改地所以地块容积率都在3.5以上，后期产品应该还是会以刚需刚改为主。这三宗地所处的板块是徐家湾板块，其实早在保利当年接盘中央公园的时候就传出过风声，如今终于等来了大盘兑现，说明主城更新、城中村改造开始推动，这对后期板块配套升级肯定也会有带动。其实就目前来看，周边的配套已经非常成熟了，地铁4号线、10号线覆盖，教育上有西安市高级中学，地块旁边还有一宗小学用地，商业上离凤八商圈也就是1站路的距离。

贰丨关注市场变化

从近期的这几宗土拍以及供地能清晰的发现：

一是土地价格。最近土拍还都是限价地，甚至现在成交的一些地块价格跟2年前基本是一致的，换个角度来看其实算是房企的捡漏时机。

但地价降不代表房价降，不温不火的价格反应出来的更多是市场信心，毕竟把地卖出去、把房卖出去才是核心。决定新房价格的在任何时候都是供需关系，就像前两年地王一个接一个出，但市场下滑，需求不足时，房企该站岗站岗，该降价降价。什么房价是地价2/3倍的推理也在很多项目中不攻自破！

所以与其关心CID地价下降不如盘盘几年后有多少新房进入存量市场，又有多少人会来这里工作更为实际。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

二是土拍的诚意。去年一批次供地就取消了毛坯限价以及竞配建竞自持。保证金也由最高100%降到最低20%，释放房企现金流，包括现在的土地价格其实也算是ZF的诚意了。

不过跟房子一样，土地有没有人买单还是看位置，优质的地块还是会引来触顶摇号，截至目前西安已经诞生了6宗摇号土地，如高新云河颂、保利云谷天汇、招商云山间还有刚摘地的曲江CCBD的金茂&曲文投等。反过来像今天西咸成交的三宗地，即使不限价+低容积率还是以底价、国企接盘收场。

三是取消限价。今年10月就传出了土地取消限价的消息，而接下来12月西安将会有首发的11宗不限价地开始供应，分别是灞桥2宗、浐灞4宗、长安2宗、港务区3宗。

灞桥183亩住宅地，容积率2.5，起拍楼面价7497元/㎡，北边就是中国铁建西派逸园，去年西派逸园摘地的楼面价基本跟这宗地价格差不多，为7574元/㎡。

长安的地块小，容积率也在3以上，起拍价就很友好，2600左右/㎡。

浐灞，2宗位于未央湖板块，在西安市医学院以东，都是70亩左右的中等体量。初始楼面价都在5500左右/㎡，应该还是刚需产品为主。

务庄约60亩的商住地块，还有今天刚推出来的CB2-3-586位于三环内。今天新推出来的140亩住宅地，体量更大，位置也会更靠近核心，东北方向就是招商西安序，旁边还有2024年开建的浐灞第四学校。7074元/㎡起始楼面价简直香麻了，要知道西安序当时的楼面价可是冲到了1.88万/㎡。

港区区三宗地是连接的地块，总体量有200多亩，位于秦汉大道以北，距离陆港第七小学和陆港第四学校（交大附小附中的合作学校）、地铁10号线较近，公示楼面价6745元/㎡-6895元/㎡。离得近的新房一个是金地玖峯悦，当年楼面价6608元/㎡，另一个是绿城时光屿，2022年楼面价6751/㎡，这么看即使底价拍出，港务区的地价也是最稳的。‍‍‍‍‍‍‍‍‍

四是土拍格局。之前的文章我们就提到过，今年下半年来民企的拿地热情很低，从最近的土拍也能看到，不管是拿地还是围观抬价的基本都是一水的央国企。其实不止西安全国市场也是这样，资源只掌握在少数房企手里，未来能玩动房地产，能玩房地产的大多是国央企。

2023年1-11月，TOP100企业拿地总额10855亿元，拿地规模同比下降6.6%，但10强房企新增货值占64%，这一数据在2022年前11月还是50%。谨慎拿地、聚焦投资是房企主旋律。核心城市的优质土地是房企布局的主战场，这也意味这些城市区域更有发展的资本和资源，而一旦形成循环，对其他区域的发展就会反噬，除非有“免死金牌”护身！

这样看选盘逻辑也就愈发清晰了！

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