01 当前房价跌到什么程度了

几乎所有城市的房价都在跌。

下面这张图是杭州某中介发出来的，10月份有8个小区房价暴跌50%以上，其中最多的一个小区暴跌77.65%。

这里面不排除有人急着出手，以骨折价套现。但是这个图本身的确反映了一个大趋势，整个房价不可遏制地在下滑。

我用房天下，搜了图中“中栋国际”这个小区。五个月时间，小区均价暴跌25%。小区二手房七月份均价是2.4万，目前的均价已经下跌至1.8万。数据与中介的有所出入，但是趋势一致。

杭州的情况，我们在全国主要大中城市都能看到。我所知道的部分一线城市，某些小区的房价降幅也达到了20%-30%。

很多人不愿意接受房价大幅下滑这个现实，但这是真实存在的。

2008年的时候人们感叹，要是在2005年买了房该多好啊。

2012年的时候人们感叹，要是在2008年买了房该多好啊。

2016年的时候人们感叹，要是在2014年买房多好啊。

2020年的时候人们感叹，要是在2018年前买房多好啊。

2023年的时候人们感叹，幸好没在2021年买房。

历史就是这么奇妙，当你身在历史的进程中时，你看不到历史的方向，当历史的方法已经昭然若揭的时候，却就恍如隔世。

不要以为房价腰斩是不可能的，没有什么不可能。

上一次地产泡沫离我们不算太远，很多上了年龄的人甚至还亲身经历过。我们看看当时的房地产泡沫情况。

02 上一轮房地产泡沫的情况

泡沫的大背景是上一轮地产大跃进。1992年南巡春风吹遍全国，一系列鼓励政策刺激了开发商的神经，房地产突飞猛进。

1992年初，房地产开发公司才3000余家，到了当年年底猛增至12400余家。大量的资金跟随政策指引，涌入房地产市场。工行、建行率先成立房产信贷部门，准备进军按揭贷款领域。部分银行和企事业单位，甚至直接成立了房地产公司。

房地产投资猛增，远远超过全社会固定资产投资增幅。

在这个过程中，泡沫最大的是海南。1987-1990年，海南房价稳定在1000元上下，1991年开始上浮，1992年一年间从1400元猛增至5000元，到1993年上半年涨至高峰7500元。

当时很多人买房根本不是为了居住，而只是不断地买进卖出，以此赚取楼市的差价。

以海南为例，房子一天一个价，吸引社会资金涌入房地产投机市场。稍微和银行有点关系的人，变着法的从银行套取资金，投入房地产市场。部分银行还自己成立相关部门，直接从事房地产投机。在当时的商人圈中流传这样一个说法，“要挣钱，到海南；要发财，炒楼花”。买楼花的人并不是为了居住，而是为了炒房——买入楼花并快速转手以赚取差价。工地还没动工，房子的所有权就已经数易其主了。有统计显示，海南当时购房需求中，超过7成是炒楼花的。

这一切，与后来的各种炒房团何其相似。

然而，出来混，总是要还的。

眼见他起高楼，眼见他宴宾客，眼见他楼塌了！

上一轮房地产大跃进造成的虚假盛世，在1994年被国家调控后轰然崩塌。海南的房价从7500元的高峰，一下暴跌，至2002年1789元/平，仅为高峰的24%。海南房价移植到2010年才重新超过1993年的房价，此时，时间已经过去17年了。

03 当前房地产泡沫和上一轮有何不同

当前的危机和上一轮泡沫有类似的地方，也有自身的特点。

首先是成因不同。

上一轮泡沫，我国尚有福利分房，因此终端刚需薄弱，卖房的需求主要局限在个体户和私营企业主。上一轮的泡沫，是终端“刚需”薄弱时，仅靠炒作催生起来的虚假繁荣，从一开始就是一个击鼓传花的资本游戏，一旦资金链被切断，虚假的繁荣就会轰然倒塌。

而本轮泡沫却是在有刚需的情况下形成的，是房价不断上涨，导致刚需的基础越来越薄弱，最终在供需发生逆转的情况下爆发的。因此，本轮地产的繁荣期更长，对经济的影响更大，泡沫破灭后导致的灾难性后果也会更严重。

从需求端看，目前人口结构发生逆转，劳动年龄的人占比越来越少，因此有买房需求的人不断减少。由于房价不断高涨，这部分有买房需求的人中，能够买得起的也不断减少。

从供给端看，当前存量房明确超过需求。中央党校的周天勇在2016年时发文称，2015年底“城镇住宅存量大约在32881万到35411万套之间”，如果算上2015年正在施工和新开工的，2016年后即使新楼盘一个也不开工，“城镇全部住宅供给将达到41594万—44594万套……可容纳12.69到13.6亿人口居住。”

一方面是需求不断萎缩，一方面是供给面临过剩，房地产供求关系在2020年前后发生了实质性逆转，最终导致泡沫破灭。

其次是恢复的难度不同。

上一轮泡沫破灭后，国家马上终止福利分房营造刚需人群，并加快城镇化建设促进买房需求，因此房地产在数年后就再次崛起。

而这一轮呢？老百姓的钱都被数次暴涨的房价掏空了，再去哪里找更多的刚需人群？城镇化经过数十年的发展已经见顶了，再去哪里促进城镇化建设？

这一轮的房价下滑，与上一轮不同，也许不会如上一轮那么猛烈，但是一定会对经济形成更深刻的影响。

再次是对经济的冲击不同。

上一轮泡沫中，房地产仅仅是中国经济中一个不大的部分。而这次泡沫爆发的时候，房地产及其上下游，已经覆盖了中国经济25%左右的份额。兼之，房地产还和地方财政、银行贷款等等一系列问题相关，如果处理不好，带来的影响远远不是上次能比的。

上一轮的海南房地产，在17年后重新恢复，这一次的全国房地产，还能恢复吗？

本文部分内容节选自系列文章《地产资本的兴衰》。《地产资本的兴衰》一共四篇，详细分析了我国房地产的问题，全文已经发布在“佐伊的读书圈”。

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