近年来的司法实践中，因房屋买卖所引发的纠纷呈现出常态化的趋势。开发商在房地产的开发过程中，如未能按期办理房屋不动产权证，将可能导致开发商承担逾期办证的违约责任。而开发商往往以不可抗力、政府行为、约定的免责事由、权利行使超过法定期间、房屋已经交付未造成实际损失等原因作为抗辩理由，为了准确理解抗辩理由的效力，帮助开发商合法有效的规避这一法律风险，平衡商品房买卖合同中当事人双方的权利，小编拟结合实务经验及典型案例对开发商的抗辩理由及裁判规则进行探讨。

       商品房办证分为两大类：

       第一类是房产的初始登记，简称“大证”，此时整栋楼宇整体登记在开发商名下，只有办理了初始登记，才可以办理分户登记；

      第二类是房产的分户登记，简称“小证”。

      在两证合一之前，小证是指“土地使用证”和“房屋所有权证”，两证合一后称为“不动产权证书”。通常情况下，开发商与业主之间的逾期办证纠纷是指开发商逾期给业主办理不动产权证书。

      第一，看合同的约定。多数合同会约定开发商代业主办证，业主需要配合提供相关资料。也有例外，比如一次性支付购房款的购房合同约定，开发商只负责办理初始登记，业主需要自己去办理不动产权证书，开发商提供相关资料（提示：开发商在为业主办理不动产权证书之前，对银行负有连带责任保证义务，所以通常情况下，开发商有积极性尽快为业主办证，以摆脱担保人的身份）。关于办证期限，一般约定为自收楼后的一段期间，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题》第十四条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”但开发商通常会通过补充条款延长这一期限。

      第二，看法律规定，业主具有办证义务，开发商负有协助办证义务。《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。开发商应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。

      办理不动产转移登记需要开发商和业主共同配合，向不动产登记中心提供办证资料，不动产登记中心受理后出具缴纳税费通知书，完税后即可发证。下面是长沙不动产登记中心办理房产转移登记所需要的材料清单实例：

      第一：土地手续不合法，比如使用划拨地建房但未经批准；

      第二：未支付全部土地使用出让金；

      第三：违建房；

      第四：不能提供全完整的办证资料；

      第五：特殊原因，如开发商为了避免高额的增值收益，故意拖延办证等。

      第一，运用不可抗力条款免责。如开发商答辩，政府接收开发商配建的配套项目迟延，构成双方约定的不可抗力，从而可以免除开发商迟延办证的责任；办理不动产权属登记所依据的政策法规已经失效并导致了开发商无法办证，从而可以免除开发商迟延办证的责任；新冠肺炎疫情原因导致迟延办证，应当适减免违约责任。

      第二，买受人原因导致逾期办证。提供证据证明业主存在逾期提交办证资料、不具有购房资质、逾期支付购房款、税费、维修基金等原因导致办证迟延的，开发商不承担或扣除一段期限的违约责任。

      合同中，通常对逾期办证违约金的标准都有明确约定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。诉讼中，开发商通常主张延期办证并未给业主带来实际损失，主张调整违约金计算标准。《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。因此，司法实践中，虽然法院在违约金计算标准调整问题上没有统一的裁判规则，但人民法院会综合考虑违约影响、违约性质和程度、合同履行等情况酌定违约金计算标准，同一小区的违约金计算标准基本相同。

      商品房买卖的过程中，逾期办证将会导致开发商承担逾期办证的违约责任或者赔偿损失，开发商往往以不可抗力、政府行为、买受人存在违约行为等原因作为抗辩理由，开发商的抗辩理由是否能免除开发商逾期办证的责任，应根据个案的实际情况予以认定，在逾期办证情形出现时，如何减少损失的扩大、保障自身权益，是开发商与购房者都需要思考的问题。