买卖二手房必看,如何让交易登记更安全?
作者:admin | 分类:企业名录 | 浏览:26 | 时间:2023-12-19 03:23:08
敲重点：
自2022年8月1日起，台州市全面推行二手房交易不动产买卖预告登记。办理方式有五种：
全款交易(三选一)：直接过户；先办理预告登记，再办理过户；先办理预告登记(资金托管)，再办理过户
按揭交易(二选一)：先办理预告登记，再办理过户并办抵押；先办理预告登记(资金托管)，再办理过户并办抵押
附“预告登记(资金托管)+过户并办抵押”操作步骤↓
小王有一套房子要卖,小李刚好看中了小王的房子,但是两个人相互不认识,小李担心提前将钱打给对方,万一过户不成功,房子没转到自己名下,钱还拿不回来；小王对于小李先办理过户再付购房款也不放心,万一房子过户成功,小李跑路了或将房子抵押或转卖了,自己拿不到钱怎么办？
除了在交易前做好考察工作,在登记环节,不动产登记部门提供二手房预告登记、资金托管等更加安全可靠的办理渠道,全力保障交易安全,防范交易风险,让二手房交易办证更安心。
问题答疑:什么是二手房预告登记？
答：《中华人民共和国民法典》第二百二十一条中规定:当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。
预告登记一经登记，再抵押、转移都要经预告登记的权利人同意，卖方未经过预告登记的权利人同意，无法“一房二卖”，将房产过户给第三方，从而更有效地保证了购房人的交易安全。预告登记的有效期内，若卖方没有在约定时间内收到购房款，卖方就可以不去办理预告登记转正式登记，那么房屋的产权仍然在卖方手中。
自2022年8月1日起，台州市全面推行二手房交易不动产买卖预告登记。
以下是二手房交易登记的办理方式：
表格注解
01
一步到位完成二手房交易过户。对于交易双方相互认识且充分信任的情况下,可以直接走“国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记（存量房买卖）（二手房）”通道办理过户，注意防范好风险；
02
需两步完成交易登记,第一步通过“不动产买卖预告登记（二手房）”通道先完成预告登记,第二步在预告登记有效期内可通过“国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记（存量房买卖）（二手房）（已办理预告登记）”通道办理二手房过户,先办理预告登记可有效防范二手房交易风险；
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方式2的升级版,在办理预告时可选择不动产买卖预告登记（二手房）（有资金托管）通道,从首付款到余款等交易款可全部打入经公证监管的银行资金托管账户,待交易完成后,公证处确认后通知监管银行将所有款项打入卖方账户；
04
需两步完成交易登记,第一步通过“不动产买卖预告登记（二手房）”通道先完成预告登记,携预告证明向银行申请按揭贷款,第二步在预告登记有效期内可通过“存量房转移并办抵押登记（预转正）/存量房转移并办抵押登记（抵押材料上传）（预转正）”通道办理过户并办抵押；
05
方式4的升级版,在办理预告时可选择不动产买卖预告登记（二手房）（有资金托管）通道, 第二步在预告登记有效期内可通过“存量房转移并办抵押登记（预转正）/存量房转移并办抵押登记（抵押材料上传）（预转正）”通道办理过户并办抵押。从首付款到按揭款等交易款可全部打入经公证监管的银行资金托管账户,待交易完成后,公证处确认后通知监管银行将所有款项打入卖方账户。
推荐大家在办理二手房过户前先办理预告登记或预告登记（资金托管），以更好地防范交易风险。
我们以最复杂的“预告登记(资金托管)+过户并办抵押”为例为大家演示操作步骤。
二手房网办前的准备：
1、请确认交易双方均已进行支付宝实名认证；
2、资料准备：交易房产的产权证（不动产权证或房产证、土地证）、原契税、原发票，买卖双方的身份证，买方有离婚情况的请准备离婚证、离婚协议、调解书/判决书等材料；
3、以下步骤使用电脑操作，以“市辖区”为例，其他县市区材料或略有不同，建议您拨打台州市不动产统一咨询热线：0576-81878080咨询后申请。
第一步，进入网上办事大厅
方式一：网页进入“浙江政务服务网”——搜索“不动产智治”——点击“浙江省-不动产智治”立即办理，选择个人用户登录——选择“我要办”里的“其他登记”；
方式二：复制下列网址到浏览器打开：
http://tzsbdcdjfwzx.com:7002/UniRealEstate/menus/wsbdc/LoginType.do
选择个人用户登录——进入“台州市不动产登记网上办事大厅”首页——点击“在线申请（审核）”。
第二步，选择办理通道
根据坐落选择受理区划——房地——预告登记——不动产买卖预告登记（二手房）（有资金托管）。
点击在线办理——卖方选择“我是转让人”，买方选择“我是受让人”。
第三步，进入信息查询及申报页面
（1）查询方式：根据产权证类型选择“不动产权证”或“房产证”，输入权利人姓名+证号查询。
（2）房屋信息：
点击“编辑”，输入“交易金额”。
（3）当事人信息：
预告义务人为卖方，预告权利人为买方，请检查名字、身份证号、手机号是否正确，如信息未填写或有误，可点击“编辑”修改。
若买方为两人及以上，可点击“新增”增加预告权利人。共有方式，一般为单独所有或共同共有，如果为按份共有，需填写比例，用分数或百分号表示。
（4）确认当前页面信息无误后，点击“下一步”。
第四步，合同信息
（1）根据实际情况填写合同信息中的价格和面积；
（2）根据实际情况填写房地产成交价格、付款方式及税费承担。若为本案例中的情形，合同第二条选择“按揭贷款”，第五条：房款交割方式选择“1、交易资金托管（监管）方式交割，另签订资金托管协议。”。
（3）根据实际情况填写违约责任、争议处理方式等内容，若有其他约定事项，可以在合同第七条双方约定的其他事项中写明。
（4）填写好合同信息后，点击“保存”，可点击“预览”查看合同，若合同房地产基本情况有误或您对合同有疑问，可联系所在地的不动产登记部门咨询；如有需要修改的，可返回合同信息页面修改内容，改后点击“保存”，确认信息无误后点击“下一步”。
第五步，托管协议
资金托管协议自动读取合同信息中的内容，请认真填写托管资金约定和划款账户，填好后可点击“保存”和“预览”，确认无误后点击“下一步”。
第六步，三年内限售须知
请检查原产权证附记栏是否标注“三年内限售”字样，根据办证时间推算该不动产是否属于“限售范围”，请仔细阅读须知并勾选“确认不在三年限售范围内”后点击确定，进入“下一步”。
第七步，收件材料
（1）个人、法人身份材料：
浙江省范围内可以提取身份证，若提取出的身份证无头像或浙江省范围外无法提取到身份证的，需拍摄买卖双方身份证原件上传。
（2）产权证：
若为房产证、土地证的，需拍摄原件上传；
若为不动产权证，可点击“提取”获取电子证照。
第八步，签署材料
所有材料需点击预览或编辑，编辑的文档确认无误后要点击保存，所有材料确认好后，点击开始签署，系统会跳出二维码，同时买卖双方各自会收到一条签署短信，可以使用支付宝扫码签署或短信链接点开跳转到支付宝签署。
第八步，提交案件
签署成功后，请务必再仔细检查一下提交的资料是否完整、正确。确认无误后，点击下一步，提交案件并生成申请编号（以“Z3310”开头的编号）。
第九步，下载电子证照
提交申请后请耐心等待案件审批，登簿后预告权利人会收到领证短信，可使用以下两种方法下载电子证照。
方法一：手机“浙里办”APP——台州市不动产掌上办——证照下载——电子证明下载——选择预告证明，点击查询，复制链接到浏览器下载“电子证照”；
方法二：电脑端“浙江政务服务网”——搜索进入“不动产智治”——选择“电子证照”——选择“电子证明下载”——选择“预告证明”，点击查询并下载“电子证照”。
第十步，携带预告证明申请按揭贷款
买方按照资金托管协议第三条约定将自付房款转入资金托管账户；买方凭不动产登记证明、首付款转账凭证等相关资料向银行（或公积金中心）申请按揭贷款。银行（或公积金中心）审批同意后，交易双方可提供二手房交易登记所需材料委托银行（或公积金中心）发起二手房产权转移登记并办抵押登记。
第十一步，发起二手房产权转移登记并办抵押登记申请
银行进入网办系统发起二手房产权转移登记并办抵押登记申请。
方式一：浙江政务服务网——搜索“不动产智治”——点击“浙江省-不动产智治”立即办理，选择法人用户登录——选择“我要办”里的“其他登记”；
方式二：复制下列网址到浏览器打开：http://tzsbdcdjfwzx.com:7002/UniRealEstate/menus/wsbdc/LoginType.do
选择法人用户登录——进入“台州市不动产登记网上办事大厅”首页——点击“在线申请（审核）”
第十二步，选择办理通道
情形一：抵押在线签署的
选择地区——房地——组合业务——存量房转移并办抵押登记（预转正）
情形二：抵押材料上传的
选择地区——房地——组合业务——存量房转移并办抵押登记（抵押材料上传）（预转正）
点击在线办理——选择“我是抵押权人”
第十三步，进入信息查询及申报页面
（1）代理人和受理人：
输入框下拉选择经金融机构备案的银行代理人和受理人。
（2）证书领取方式：
购房人自己到窗口领取的，默认勾选即可；
选择邮寄快递，需填写收件人、收件地址、电话等信息；
选择委托人领证，需填写受托人身份信息。
（3）申请分别持证：
选择集中持证，则产权证只发一本。
选择分别持证，则按照购房人数发放。每增加一本，工本费增加10元。
注意：若遗失一本，其余无法单独使用，需申请补证。
（4）查询方式：
可选择“不动产登记证明”查询，输入买方名字和预告证明号查询。
（5）当事人信息：
检查名字、身份证号、手机号是否正确，如有误，可点击“编辑”修改。
共有方式，一般为单独所有或共同共有，如果为按份共有，需填写比例，用分数或百分号表示。
选择“持证人”，若为单独所有，则只需勾选当事人；若为共同共有或按份共有，且未勾选“申请分别持证”，则只需选择一人为持证人；若已勾选“申请分别持证”，则所有人都要勾选为持证人。
（6）房屋信息：
交易金额自动读取，请仔细核对，若有误，可点击“编辑”修改。
（7）确认当前页面信息无误后，点击“下一步”。
第十四步，他项信息申报页面
本页面信息为按揭信息，银行可点击读取当事人自动读取抵押人信息，新增抵押权人和债务人，检查房屋信息，并依据抵押合同输入权属信息，点击保存。若为组合贷款，右上角可以新增“他项权2”，输入“他项权2”的抵押信息，点击保存。确认无误后进入下一步；
第十五步，纳税申报
表格注解
（1）受让方是否申请契税优惠减免：
以家庭为单位，以椒江区、黄岩区、路桥区、台州湾新区为范围，本套房产若为首套及二套住宅，则勾选“是”，填写家庭成员；若为三套及以上，或非住宅（储藏室、车位、商铺等），则勾选“否”，无需填写家庭成员。如享受优惠，可点击右上角的“自动生成”读取户口信息，根据实际情况调整家庭成员。
注意：
①一般情况添加为一个家庭，家庭成员包括夫妻双方及未成年子女。若未成年子女抚养权不归受让人，则无需添加，需要上传相关约定材料。
②受让方为姐妹、父女、朋友等非婚姻关系，分开添加家庭，并各自添加配偶及未成年子女。
③未成年孩子有变更过名字的，请上传户口本或身份证等能证明目前身份信息的材料。
（2）转让方是否申请契税优惠减免：
个人转让自用5年以上，并且是浙江省内家庭唯一生活用房，取得的所得免征个人所得税。自用5年以上，是指个人购房至转让房屋的时间达5年以上，购房日期以其房屋产权证注明日期或契税完税凭证注明日期，按照孰先原则确定。
如享受优惠，可勾选“是”，对于右上角的“自动生成”读取的户口信息，可根据实际情况调整家庭成员。家庭成员包括转让方及其配偶。若转让方非夫妻关系，需分开添加为多个家庭。
（3）涉税材料上传：
可上传发票、契税完税信息。如有上述提到的特殊情况或买卖双方为直系亲属关系，需上传相关材料。
第十六步，收件材料
（1）个人、法人身份材料：
浙江省范围内可以提取身份证，若提取出的身份证无头像或浙江省范围外无法提取到身份证的，需拍摄买卖双方+银行代理人身份证原件上传。
（2）存量房合同：
若原先预告为线上办理的，可提取合同；
若原先预告为线下办理的，可以拍摄合同原件上传。
（1）产权证、证明：
需上传预告证明+原产权证：可点击提取，系统自动获取电子证照。原产权证若为房产证和土地证的，需拍摄纸质产权证书原件或加盖窗口原件一致章的产权证复印件上传。
（4）抵押登记申请表、抵押询问记录、抵押信息确认表：
抵押在线签署的，无需上传，签署材料中自动生成；
抵押材料上传的，银行相关材料需扫描原件上传。
第十七步，签署材料
所有材料需点击预览或编辑，编辑的文档确认无误后要点击“保存”，所有材料确认好后，点击开始签署，系统会跳出二维码。
抵押在线签署的，买卖双方、银行代理人同步会收到短信，三方可用支付宝扫码签署或短信链接点开跳转到支付宝签署，银行代理人提交后用印审批员也需要签署确认；
抵押材料上传的，买卖双方同步会收到短信，双方可用支付宝扫码签署或短信链接点开跳转到支付宝签署，银行方不需要在线签署。
纳税申报页面卖方勾选“满五唯一”享受契税优惠的，卖方需要报送告知承诺书，承诺书自动获取，需核对信息，卖方配偶收到短信后，也需要签署。
第十八步，确认信息
签署成功后，请务必再仔细检查一下提交的资料是否完整、正确。确认无误后，点击下一步，提交案件并生成申请编号（以“Z3310”开头的编号），接下来缴税、缴登记费、领证都会用到该编号。
第十九步，手机端缴税
收到缴税短信后，请前往手机“浙里办”APP——台州市不动产掌上办——网上缴税——选择区划——输入“缴税人+预申请编号”——点击“网上申请”进行缴税。
一般情况下，买方和卖方均有税费需要缴纳，缴税人请分别输入买方和卖方的名字检查是否已完成缴税，缴税后请依次开具完税证明和发票。（税务保留20天，超期无法缴税）
第二十步，手机端缴费
缴税后，请耐心等待案件审批，登簿后购房人会收到领证短信，请前往手机“浙里办”APP——台州市不动产掌上办——个人中心——我的缴费——选择地区缴纳登记费。
未办理月结的银行需及时缴纳登记费，未缴纳登记费无法下载抵押权不动产登记证明。
第二十一步，领证
银行领证：银行可在浙江政务服务网——不动产智治——证照下载——电子证明下载——勾选“抵押证明”下载不动产登记证明。
购房人领证：购房人可以在手机“浙里办”APP——台州市不动产掌上办——证照下载——电子证书下载——点击“查询”，复制网址到浏览器下载电子不动产权证书或前往当地不动产窗口领取纸质证书，若申请时选择邮寄快递，工作人员会在确认登记费缴纳后及时将不动产权证邮寄给购房人。
第二十二步，银行放款及托管资金转入卖方账户
银行取得抵押权不动产登记证明后，根据资金托管协议将按揭贷款放款至资金托管账户。公证处核对后将托管资金划转至卖方账户。
来源：台州自然资源和规划
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