在万科拿下广信资产包前，广州主城区你要找一个有地铁有教育有医疗新盘也能找到，但都是硬挖出来的蚊型盘，你要找一个连片开发的？万科拿下花地湾，凭借连片开发的实力和强硬的配套，万汇天地入市后，一下子成为广州西部的销冠，近期中海和保利的加入，持续炒热板块，花地湾更火了。但尽管其他开发商只能妖娆争宠上位，万科作为花地湾大城的缔造者，占据教育资源的确定性、商业配套的核心位置，正房大老婆的地位还是稳。现在花地湾都在卷小户型，卷总价，刚刚收到风，本周万汇天地·朗庭开放建面约128㎡全新板房，并即将加推，这也是花地湾除瑧园组团外，面积最大的改善产品。
一是，万科的确是花地湾三盘中，牌最稳的，万汇天地的商业将会是广州未来十年兑现力最强的站场商业综合体，依托商业，有solo的底气。二是，打差异化，竞品都做小户型，改善客没办法覆盖，而万汇天地瑧园门槛较高，朗庭推出大面积能够满足钱不算特别多但又需求大面积的客群。万汇天地朗庭优于周边竞品的价值核心在商业，这也是万汇天地的大杀器，区域的商业聚集性越高，区域的地段价值提升越快。即将加推的建面约128㎡户型位于8栋的05梯腿，望东漖北路，景观无遮挡，也是目前朗庭景观视野最好的梯腿。
做了横厅的设计，南北对流，而且通过核心筒的扭转，使得客厅至阳台没有遮挡，横厅的开间有6.5米，朝阳面宽。户型用了大量飘窗和阳台的赠送空间，实用率接近100%。
这个实用率在整个荔湾甚至广州的改善户型竞争格局中也更能打，目前荔湾同价位同改善户型功能区中，实用率更高，价格性价比也更高。
几个亮点比较容易让客户记住。
现在市面上很多户型都偷了玄关飘窗用作玄关柜，但这就没有坐下换鞋的空间。朗庭建面约128㎡户型做到了玄关位双飘窗，一个用于做柜子，一个用于换鞋，实用性更强，细节更到位。市面上很多户型为了腾空间，把厨房面积尽量压小，面宽窄的U型厨房，容纳两个人都困难。但朗庭建面约128㎡户型把厨房横放，面宽更长，操作台部分都是飘窗，不算入面积，这样的设置，厨房可操作的空间更多，也更实用。即使最小的房间也做到7㎡以上，主卧面积做到了20㎡，保证每个房间都是“能用的”。
其四，保证了主卧的景观和采光，全L型无遮挡飘窗，不占用衣柜位置，更加实用。市面上很多户型的L型飘窗其实是假的，需要把一部分设置成衣柜，但朗庭建面约128㎡有预留衣柜摆放空间，而将更多的景观面给回业主使用，这点还是比较细节的。
实用率高，户型配置合理，景观好，更重要的是，建面约128㎡户型在整个朗庭仅设置了三条梯腿，在以三房为主的朗庭组团，显得更加稀缺。
未来朗庭三房业主要置换，要么只能选价格更高的瑧园，要么只能选建面约128㎡改善户型，所以二手价值会更稳。朗庭作为万汇天地的核心组团，有双河景+双地铁+三学校+三层混合街区商业。万汇天地街区式商业，生活便利，而且商业是大城兑现的重要一环，也是一个项目价值能否拔升的重要因素。一个商业能否做起来，主要是三个因素，一是体量一定要大，二是商业定位和品牌要新，三是有足够的人流和消费力支撑。整个1平方公里的花地湾改造项目中，商业部分的体量是26万㎡，什么概念？广州天河城的体量大概是16万㎡，天环广场体量是11万㎡，花地湾的商业大概就是广州天河城+天环广场的体量，万汇天地商业部分的体量足够大，是有操作空间的。
△万汇天地商业效果图，以实际批准建设为准
只有规划更新、品牌更有趣更年轻的商场才能容易跑出。万汇天地的定位一直都是偏年轻的，目前引进的商业也都比较符合年轻人的需求。目前金域曦府的社区商业已经开业了29家，朗庭楼下混合街区也有13家品牌意向进驻。
在商场规划上没有做传统的围合式商场，而是做了街区式商业+盒子型商业，每一层做了不同的业态规划，将产品分了类。
在品牌引进中主力做网红打卡点的文创书店、特色餐饮，以及年轻人比较喜欢的萌宠社交。
△方案示意，以实际经营为准混合街区式city walk的商业展现模式和具有网红凝聚力的特色商业业态，在现在多元的商业市场中，就更容易跑出来，这一点万科还是比较有远见的。万汇天地三个组团，金域曦府有部分已经收楼，其余的明年也会全部收楼完毕，瑧园首批收楼时间是2025年年中，朗庭首批收楼时间是2025年第三季度。
而万汇天地首期商业的开业时间预计在2025年10月，这就意味着在首期商业开业前，万汇天地已经有约4000户已经收楼，按一户三口人算，已经超1万人了。除了万汇天地自己的业主，还有荔湾周边的地缘客户以及来网红打卡的年轻人，人流量足够大，商业只要运营得不差，就很容易起来。
△万汇天地商业效果图，以实际批准建设为准
分析下来，万汇天地的商业和上海单体量最大的南翔印象城很相近。南翔印象城最初也是由万科持股的，后面引进了新的商业团队，设定新的网红商业概念，融合参考日本的TOD模式，将购物中心场景化，设立自身IP，再引入超40%的上海首店和品牌新概念店，让商场的商业氛围更浓郁。
△南翔印象城，图by网络
南翔印象城从规划到正式开业仅用了五年，在开业当周就实现了客流量110万，销售额超1亿，周边的住宅也因此带动价值提升。万科的商业运营能力还是非常不错的，同样是万科操刀，未来万汇天地商业的下限就不会低，而且南翔印象城这类大体量商场兑现也只用了五年，。
而且万汇天地的站位非常好，与沿江一带无缝衔接，一是能尽享高端配套，二是补充白鹅潭的居住和商业需求。
花地湾本来就有地铁和足够的居住人口，加上强商业的价值，在不久后的未来，花地湾很有机会成为广州兑现度最高的区域。
项目的价值与区域的兑现力相关，进入二手市场后，朗庭极度便利的居住属性+能打的产品，会是中心区预算不多的同学绕不开的盘，毕竟整个中心区中，要找一个万汇天地一样强配套、强兑现的连片开发新城，真的很难。
所以，假如你在找这样的区域，有需求较大户型的，朗庭新出的这个128㎡，你一定要去看一看。
最后，想看花地湾的同学，进群一起聊。
