绿城沁蘭园二期认购已结束，二期加推1/6/12/14幢4栋楼，房源总数349套，共吸引了690+组客户认购，认购率198%，勉强触发积分；计划于2023年12月30日摇号开盘；

下面侯工通过一篇文章帮助你详细了解本期户型、日照以及定价逻辑。

01 户型分布

先来看看官方的户型分布：

官方发布的二期户型分布，比一期的详细一些，标上了户型编号；

发布的户型也比较全面，但是对于A2-2户型以及A3-2户型，还是没有做进一步的区分，这俩户型在7幢和12幢里，还是有细微差别，户型图里做了差别的引注，但是没有12幢里的完整户型；

侯工整理后的户型分布如下：

绿城沁蘭园二期加推1/6/12/14幢4栋楼，其中1/12幢精装交付，6/14幢为毛坯交付；房源合计349套，其中：

A2-2’户型约100㎡三房两卫边套28套；

A3-2’户型约100㎡三房两卫中间套28套；

A4户型约100㎡三房两卫边套36套；

A4-1户型约100㎡三房两卫中间套72套；

A5户型约100㎡三房两卫边套51套；

A5-1户型约100㎡三房两卫中间套102套；

C户型约177㎡四房三卫28套；

E-1户型约200㎡非标2套；

F户型约57㎡非标2套；

各楼栋得房率数据：

02 户型分析

03 日照分析

日照计算结果准不准，模型是关键；要对周边有可能造成遮挡的情况进行摸排，尽量准确的还原周边遮挡情况；

东侧为现状居住小区景华新苑，按实际情况建模；南侧为规划商办地块，限高50米，目前无方案，未来可能会对本案第一排日照有影响；西南为现状幼儿园，按实际情况建模；西南马路对面为规划商办地块限高50米，对本案几乎无影响；西侧为规划配套设施用地，限高24米，对本案西侧楼栋可能有影响，不过影响较小；西侧马路对面为规划商办用地，限高120米，按图则塔楼位于西北角，估计整体方案对本地块日照影响不大；

模型的准确性，周边情况是一个维度，另一个维度就是建筑单体本身；要对屋顶的楼电梯、女儿墙、造型构架等可能造成遮挡的元素进行建模；我们在现有的条件下，尽可能地准确地还原屋顶的各种元素，将可能对日照结果造成误差的因素尽量做到接近准确。

平面日照分析：

1#：目前南侧为空地，无遮挡；但南侧地块远期为规划商办，限高50，未来可能对1号楼造成一定的遮挡，无方案，遮挡程度无法判断；

6#：楼王位置，南侧为大花园，楼栋遮挡不严重，日照情况非常好，一层开始日照都大于3小时；

12#/14#：位于小区内部，南侧有同小区楼栋遮挡，东侧有现状住宅遮挡，低区日照不好，11层以下日照不足3小时，12层以上日照都大于3小时；尤其12幢低区，一层日照不过，所以做了架空，二层中间日照不过，所以做了非标户型；

立面日照分析：

04 冬至日采光模拟

05 日照选房表-选房神器

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侯工整理了每户面积、总价、单价及冬至日日照时数表供大家参考，选房前可打印出来深入研究，确定好自己的选房排序，以本表作为销控表，卖掉一套划掉一套，到自己选房时直接按自己的排序做出第一选择。

本表日照时间为冬至日9-15时的分析结果；

本表包含每户面积、单价、总价、每户冬至日日照时间，内容由小编根据一房一价表及日照专业软件计算结果整理汇总，不代表政府及开发商承诺，仅供参考；如果表中数据有错误之处，欢迎指正；所有数据最终以开发商公示为准。

表中每户日照时间取南向主要房间作为代表，即南向如果有客厅和卧室，则选取客厅日照时间作为本户日照时间；如果南向无客厅，只有主卧和次卧，则选取主卧日照时间作为本户日照时间。

（添加侯工微信，获取高清日照选房表）

06 定价逻辑

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我们统计了每一室的均价，这样更能直观的看出同样的户型在不同的位置定价的差别；在统计这个均价的时候，按“3+”均价进行统计，就是3楼至顶楼的均价，因为1-2层，可能会有些特殊情况，比如架空层、配套，或者特别靠近某个不利因素，如果无差别统计进去，会造成价格的失真，3层以上的均价更具有代表性；1楼、2楼价格单独统计。

1. 14幢为毛坯，且得房率最低，均价最便宜；1幢临路且得房率低于12幢，故均价也低于12幢；6幢大户型均价最贵；

2. 对于14幢而言，中间四户价格一致，西边套靠近小区内部，价格高于东边套；12幢逻辑与14幢相同；1幢中间四套价格一致，西边套靠近幼儿园，价格低于东边套；

3. 6幢东边套电梯厅更大，所以价格贵于西边套；

4. 二期100平毛坯均价7.25万，精装均价7.59万；一期的100平都是精装，均价为7.65万，二期100平的均价要低于一期；14幢毛坯均价最低，也符合预期；我们拿2期的精装与一期的来对比，12幢与7幢无论从位置还是从户型来说基本没有本质差别，均价要比7幢贵536，对比一房一价表，同样高度，12幢比7幢总价贵10万左右，也还可以，没有特别离谱；而1幢得房率略低且临路，均价明显低于7幢，也是价格做了让步；整体上来说，二期也没有想象中的那么不堪，虽然综合位置及户型没有一期好，但价格也做了让步，正所谓一分钱一分货；

5. 对于100平精装户型，二期边套均价7.8万，一期这个数字也是7.8万，基本持平；二期中间套均价7.45万，一期这个数字为7.55万，二期略低；

顶楼、二楼、一楼性价比：

顶层单价与3+均价对比，折扣率100%以内，性价比非常高（通常100-103%左右性价比比较高）；

二层单价与3+均价对比，折扣率约为94-95%左右（12幢2楼为非标户型折扣率略低一点），性价比很低（通常80%左右性价比比较高 ）；

一层单价与3+均价对比，折扣率约90%左右，性价比很低（通常70-75%左右性价比比较高）；

垂直价差：

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最后祝大家锦鲤附体，摇号前十，选到心仪房源！

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