实践中，若购房者与开发商签订《商品房买卖合同》后，购房者迟延多年未付清购房款，开发商未及时行使合同解除权。解除权的除斥期间届满后，开发商以合同目的无法实现为由主张解除合同能否得到法院支持？本文主要针对此问题进行分析。

主流观点认为，获取购房款是开发商订立购房合同的主要目的，若购房者逾期支付购房款长达数年，也未表现出继续支付购房款的意愿时，虽合同约定的解除权因除斥期间届满而消灭，但法定解除权并未消灭，开发商可以以合同履行不能及合同目的无法实现主张解除合同。

依据《民法典》第一百九十九条，除斥期间是指撤销权、解除权等权利的存续期间，存续期间届满，撤销权、解除权等权利消灭。

关于商品房买卖合同解除权的除斥期间。从合同约定来看，依据云南省《商品房买卖合同（预售）示范文本》第八条约定，购房者逾期付款超过合同约定的期限后，开发商有权解除合同,但合同并未约定开发商行使合同解除权的除斥期间。从法律规定来看，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》第十一条规定，法律没有规定或者双方没有约定的，购房者迟延支付购房款，经催告后，开发商行使解除权的期限为三个月，没有催告的，解除权的行使期限为一年。

因此，购房者逾期付款，双方未约定购房合同解除权的除斥期间时，解除权的除斥期间最长为一年，若开发商未及时行使解除权，解除权因除斥期间届满而消灭。此时，开发商是否不能主张解除合同？

本文认为，获取购房款是开发商订立购房合同的主要目的，若购房者逾期支付购房款长达数年，也未表现出继续支付购房款的意愿时，已影响开发商实现订立购房合同的目的，依据《民法典》第五百六十三条第四项规定，开发商可主张解除合同。另，按照“先付款后交房”的商品房交易惯例，一般情况下，在购房者付清购房款前开发商不向其交付房屋，若购房者不同意解除合同又不支付购房款，合同履行陷入僵局，此种状态下合同应予以解除。

从司法实践来看，少数法院严格适用除斥期间届满解除权消灭的制度，对于解除合同的请求不予支持（参见【（2015）浙民申字第293号】案例）。但多数法院认为，即使开发商的解除权已经消灭，购房者拒绝履行付款义务，又不同意解除合同，已经违反了公平原则和诚实信用原则，导致合同履行不能，从而支持开发商关于解除合同的请求。例如，在【(2019)渝05民终5468号】案例中，法院就提出：约定解除权的消灭并不排斥法定解除权。不能说出卖人收取房款的请求权因约定解除权的消亡，出卖人就永远丧失了收取房款或依据法定解除权行使解除合同的权利。

综上，获取购房款是开发商订立购房合同的主要目的，若购房者逾期支付购房款长达数年，也未表现出继续支付购房款的意愿时，虽合同约定的解除权因除斥期间届满而消灭，但法定解除权并未消灭，开发商可以以合同履行不能及合同目的无法实现主张解除合同。

《民法典》 第一百九十九条 法律规定或者当事人约定的撤销权、解除权等权利的存续期间，除法律另有规定外，自权利人知道或者应当知道权利产生之日起计算，不适用有关诉讼时效中止、中断和延长的规定。存续期间届满，撤销权、解除权等权利消灭。

第五百六十三条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》 第十一条 根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。

【（2015）浙民申字第293号】浙江省高级人民法院认为：“根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定，陈圣健行使解除权已经超过一年除斥期间，原判据此驳回其要求解除合同之诉请，适用法律并无不当……在商品房买卖合同中，出卖方交付房屋和购买方支付房款系合同最为主要的义务，因对方当事人违反最主要合同义务而享有的合同解除权尚且受除斥期间的制约，则因对方当事人其他违约行为而享有的合同解除权当然亦应适用除斥期间之规定。故陈圣健该项主张亦难以成立。”

【(2019)渝05民终5468号】重庆市第五中级人民法院认为：“综上，如果按双方合同约定众诚公司行使合同解除权，显然该约定解除合同的权利已经消灭。但是，约定解除权的消灭并不排斥法定解除权。不能说出卖人因收取房款的请求权因约定解除权的消亡，那么出卖人就永远丧失了收取房款或依据法定解除权行使解除合同的权利。……在合同签订后的四年间，肖何、肖某一直未履行付款义务，众诚公司进行了多次催告，但肖何、肖某仍未履行，现众诚公司据此依据合同《中华人民共和国合同法》第九十四条行使法定解除权，并无不当，因此双方合同应2018年9月22日解除。

【(2019)鄂07民终54号】湖北省鄂州市中级人民法院认为：“虽然本院（2018）鄂07民终282号判决书中认定锦绣香江公司的单方解除权于2012年因除斥期间届满而消灭，但是法律规定除斥期间届满单方解除权消灭的目的是为了维护已经形成的稳定的交易秩序，要求尽快结束合同解除权所致的不确定状态，督促当事人尽快地履行合同以达到合同目的，而不是为了让违约方“一劳永逸”地使合同处于有效状态……雷自立多年来拒绝支付剩余购房款，对原协议书故意根本违约，却在几年后房地产行业持续走好、房价日益增长后要求锦绣香江公司继续履约的行为违背了诚实信用原则，扰乱了良好的市场交易秩序，如果继续履行，将对社会造成违约者反而受益的不良影响，且对履约人带来明显不公的结果。”