以不动产抵偿工程款，能否阻却开发商其他债权人的强制执行？
以不动产抵偿建设工程款的，可以排除开发商其他债权人的强制执行。按照《中华人民共和国民法典》和相关司法解释的规定，建设工程价款优先于抵押权和其他债权受偿。以不动产抵偿建设工程款，应当视为承包人实现建设工程价款优先受偿的方式，未侵害开发商其他债权人的合法权益。但需要注意的是，行使优先权利需在法律规定的期限之内。案例：成都紫杰投资管理有限公司与四川省建筑机械化工程有限公司等申请执行人执行异议之诉案——最高人民法院（2020）最高法民再352号承包人以冲抵工程款的方式购买案涉房屋，其实质是通过协商折价抵偿实现承包人就案涉项目房屋所享有的建设工程价款优先受偿权。承包人与发包人以案涉房屋折价抵偿欠付工程款，符合法定的工程价款优先受偿权实现方式。案涉房屋系工程款债权的物化载体，可以排除发包人的其他债权人的强制执行。案涉13套房屋是大邑银都房地产开发有限公司（以下简称大邑银都公司）开发的位于四川省大邑县晋原镇大邑大道458号邑都上城楼盘的商品房。四川省建筑机械化工程有限公司（以下简称建机工程公司）是邑都上城楼盘二期、三期土建、水电安装工程的施工人。因大邑银都公司拖欠建机工程公司工程款6830778元，双方于2013年7月11日签订《协议书》。约定大邑银都公司以包括案涉13套房屋在内的15套房屋共2819.53平方米作价7330778元抵偿欠付工程款，房款超出的50万元由建机工程公司支付给大邑银都公司。建机工程公司可以将抵偿的房屋出售，大邑银都公司配合购房人办理权属证书；双方在《协议书》中还约定了其他事项。《协议书》附表明确了15套房屋的房号、面积和价格等事项。协议签订后，大邑银都公司将抵债15套房屋的钥匙交给建机工程公司。除抵偿协议中约定的价值526344元的17栋×××单元×××层×××号房屋外，2016年4月28日，建机工程公司与大邑银都公司签订了14份《商品房买卖合同》。约定建机工程公司购买《协议书》附表中约定的其他14套房屋，房屋价款与《协议书》附表约定一致。17栋×××单元×××层×××号房屋由大邑银都公司自行出卖，所得价款由大邑银都公司收取充抵协议书约定的50万元。《商品房买卖合同》签订后，其中37栋×××单元×××层×××号和40栋×××单元×××层×××号房屋的买卖合同在登记机关进行了合同备案。2016年4月29日，大邑银都公司开具了14份《商品房买卖合同》约定房屋的销售不动产统一发票。成都紫杰投资管理有限公司（以下简称紫杰投资公司）在与宁波市银都房地产开发有限公司、大邑银都公司、孙某生、徐某珍、孙某添、马某纳等借款合同纠纷一案中申请诉讼财产保全。成都市中级人民法院于2018年5月21日作出160号裁定，对包括案涉13套房屋在内的房产、股权等财产在30760000元范围内予以查封，目前借款合同纠纷案件在审理过程中。2018年7月23日，建机工程公司对160号裁定中的案涉13套房屋提出执行异议。成都市中级人民法院审查后认为建机工程公司的异议成立，于2018年8月20日作出804号裁定，裁定中止对案涉13套房屋的执行。最高人民法院认为，建机工程公司以与大邑银都公司签订的以房抵债《协议书》方式行使建设工程价款优先受偿权。根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条（现为《中华人民共和国民法典》第八百零七条，下同）规定，在发包人逾期不支付工程价款的情形下，承包人既可以通过法院拍卖程序就建设工程拍卖价款优先受偿，也可以通过与发包人协商的方式将建设工程折价抵偿。建机工程公司承建了大邑银都公司开发的邑都上城项目土建、水电安装工程。大邑银都公司欠付建机工程公司该工程项目的工程款6830778元。双方于2013年7月11日签订《协议书》，约定以案涉位于邑都上城项目的13套房屋在内的共15套房屋作价7330778元抵偿大邑银都公司欠付建机工程公司的工程款。后建机工程公司与大邑银都公司就案涉房屋签订《商品房买卖合同》，建机工程公司以冲抵工程款的方式购买案涉房屋，其实质是通过协商折价抵偿实现建机工程公司就案涉项目房屋所享有的建设工程价款优先受偿权。建机工程公司与大邑银都公司以案涉房屋折价抵偿欠付工程款，符合《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定的工程价款优先受偿权实现方式。建机工程公司享有的工程价款优先受偿权足以排除紫杰投资公司的强制执行。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（已于2021年1月1日废止）第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”紫杰投资公司对大邑银都公司享有的是普通借贷债权，而建机工程公司作为案涉工程项目的承包人对案涉房屋享有建设工程价款优先受偿权。建机工程公司工程款债权优先于紫杰投资公司的普通债权得到受偿，案涉房屋系工程款债权的物化载体。《中华人民共和国民法典》（2020年5月28日）
第八百零七条 发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（法释〔2020〕25号）第三十六条 承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。
第四十条 承包人建设工程价款优先受偿的范围依照国务院有关行政主管部门关于建设工程价款范围的规定确定。
承包人就逾期支付建设工程价款的利息、违约金、损害赔偿金等主张优先受偿的，人民法院不予支持。
第四十一条 承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但最长不得超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。
第四十二条 发包人与承包人约定放弃或者限制建设工程价款优先受偿权，损害建筑工人利益，发包人根据该约定主张承包人不享有建设工程价款优先受偿权的，人民法院不予支持。
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