什么是车位？什么是停车场？答曰：车位就是停车场；停车场就是车位。不管是室内车位还是露天车位，都是不动产，深圳小区有不动产所有权的物权财产权业主，也有不动产工程所有权的物权财产权业主（也有70年不动产使用权的债权财产权人），民企开发商深圳卓众集团公司创始人温涌波2016年考察日本东京市停车产业时就发现，在东京市街头有许多一个露天车位自助出租，所挂招牌就是“停车场”。1个车位和10个车位都可称为停车场，就如同1张乒乓球台的乒乓球场和10张乒乓球台的乒乓球场都可称为乒乓球场是一个意思。所以在现代文明社会，我们不但要尊重、保护几十个、几百个甚至上千个车位的停车场工程财产权，同样也要尊重、保护一个车位的停车场工程财产权（比如个人购买的一个私家车位70年使用权的债权财产权），所称的尊重、保护就离不开个人或企业依法“自管”自己的车位工程所有权的物权财产权（或车位70年使用权的债权财产权），合法有效的自管措施包括自管权利人的个人或单位可以依法安装停车场道闸、车位地锁、挂牌、印字等方式来宣告自管，这些合法有效的自管措施依法必须受到我国法律及各级政府的严格保护，才能有效维护社会稳定大局。

对于任何一个规划车位工程的物权财产权或规划车位70年使用权的债权财产权（比如个人购买的一个私家车位70年使用权的债权财产权），其权利人在依法自管前提下，均有权得到四大合法权利：1）依法安装车位地锁权；2）依法自主定价收取车位租售款权（或需要满足某种前提条件下）；3）车位权利依法不受侵害权（即侵害者必受法律制裁）；4）依法享有小区物业管理、停车场管理方面的配套服务权（权利人可交付合理的月车位物业服务费）。

然而，以上最重要的是自管，没有自管，前述四大权利就无从谈起。为此，今天有必要谈谈开发商（含投资商即事实开发商）自管自己所开发的深圳住宅小区地下停车场工程所有权的物权财产权、地上室内或露天规划车位工程所有权的物权财产权的合法合理及必要性，有如下十点。

一、深圳住宅小区规划车位（所谓规划车位，就是在小区的建设工程规划许可证上有记载备案的车位，与规划商铺、邮电所、幼儿园等是一样性质）的特殊性在于不能办理不动产登记（广州上海等城市可办理车位不动产登记），原因是深圳市的有关法律强制性规定对于深圳小区地下空间即地下停车场不动产，国家不出让给开发商即国家没有收取地价（不计容积率，不分摊不动产面积），国家也不会支付地下停车场工程款给开发商；同理，地上室内（如架空层）或露天规划车位不动产也是国家不出让给开发商即国家没有收取地价（不计容积率，不分摊不动产面积），国家也不会支付这些规划车位工程款给开发商，所以国家、开发商及任何个人、单位在该小区建设用地70年使用期内都无法办理地下停车场不动产及地上室内或露天规划车位不动产登记证书，开发商仅是合法拥有地下停车场工程及地上室内或露天规划车位工程所有权的物权财产权（也是地下停车场及这些规划车位70年使用权的财产权），证据就是开发商的身份——开发商持有所开发小区的《深圳市建设工程规划许可证》（里面标注有规划车位数量等）的法律凭证。

二、2022年12月6日我国权威媒体公布的国家（最高法）对全国小区地下、地上（含露天）规划车位工程所有权的物权财产权（也是规划车位70年使用权的财产权）确权结果是一概归属开发商所有（见后面附图）。

三、数十年以来，凡是深圳住宅小区竣工临近入伙时，开发商就是自管自己所开发的小区地下停车场工程和地上室内或露天规划车位工程财产权，说明这些工程财产权就是开发商存折里面的存款财产权（以下简称存折），开发商自管自己的存折是天经地义的事情，社会无异议。

四、小区入伙后，开发商的地下停车场工程和地上室内或露天规划车位工程财产权如果不收停车费也就是开发商自己内部使用规划车位不对外出租规划车位，则依法维持开发商自管地下停车场及这些规划车位工程财产权，等于依法维持开发商自管自己的存折，这个没毛病。但是开发商对这种存折要收取利息即等于开发商要收取停车费，则深圳市政府政策规定只能按照政府行政定价收取，由于小区入伙时一般由开发商属下物业服务企业负责提供小区物业服务，所以开发商一般选择收取停车费并授权委托其属下物业服务企业代管其地下停车场工程及这些规划车位工程财产权，收取的停车费在支付给物业服务企业车位物业服务费后余款归属开发商。

五、前述说明开发商不收停车费时也就是开发商的这种工程财产权的存折不收利息时，数十年以来开发商都可以自管自己的地下停车场工程和地上室内或露天规划车位工程财产权，即自管自己的存折，并且开发商有权依法终止授权委托小区物业服务企业代管其这种自己的工程财产权即自己的存折，而恢复为开发商自管自己的这种工程财产权即自己的存折。

六、2015年8月10日卓众创始人温涌波48岁本命年生日当天，广东省政府发改委等部门印发文件决定“放开小区停车费价格管制，许可由规划车位工程财产权人自主定价收取车位租金（即停车费）”，但是深圳市政策加上一个前提条件，开发商对自己所开发的小区规划车位工程租金自主定价必须经所在小区业主委员会盖章同意后方可实施。

七、2020年3月1日起至今施行的《深圳经济特区物业管理条例》第十四条、第五十六条规定，开发商作为自己所开发的深圳住宅小区地下停车场工程、地上室内或露天规划车位工程的所有权的物权财产权人，依法具有小区业主身份，可自行管理自己的规划车位工程停车场，包括地上室内规划车位工程停车场（或独立车房）、地上露天规划车位工程停车位和地下规划车位工程停车场。

八、以本文第五条、第七条为依据，2023年12月13日，卓众集团完成自己所开发的深圳市福田区福侨大厦小区地下停车场工程所有权的物权财产权、22个地上露天规划车位工程所有权的物权财产权的自管工作（卓众集团可以依法安装停车场道闸、车位地锁、挂牌、印字等方式宣告自管），该小区合计规划车位70个，卓众集团合法卖出4个规划车位70年使用权的财产权给该小区部分个体住宅业主而成为他们的“私家车位”，余下66个规划车位工程财产权归属卓众集团所有（即属于卓众集团的私家车位或内部车位）并在当天起由卓众集团开始自管（见后面附图）；2023年12月31日以前，卓众集团将计划完成自己所开发的深圳市福田区幸福家园小区地下停车场工程所有权的物权财产权、地上车库不动产权（卓众集团持有该地上车库红本不动产登记证书）、30个地上露天规划车位工程所有权的物权财产权的自管工作（卓众集团可以依法安装停车场道闸、车位地锁、挂牌、印字等方式宣告自管），该小区合计规划车位296个，卓众集团合法卖出113个地下规划车位70年使用权的财产权给该小区部分个体住宅业主而成为他们的“私家车位”，余下183个规划车位工程财产权归属卓众集团所有（即属于卓众集团的私家车位或内部车位）并在自管日起由卓众集团开始自管。

九、凡是卓众集团自管自己的地下停车场工程所有权的物权财产权，地上室内或露天规划车位工程所有权的物权财产权，则都是作为卓众集团自己内部使用的停车场或停车位，即不对外出租车位不收停车费，仅供卓众集团及其许可的客户免费使用这些车位，符合一定条件的该小区业主等可成为卓众集团客户而免费使用这些车位，这样符合“我的（车位）财产我做主”的自古以来天经地义社会规则，所以这种自管模式可以正常存在并延续下去（卓众集团开发的福田区福侨大厦地下停车场工程项目，自2023年9月6日起至今就是以这种自管模式正常存在并延续下去）。

十、前述自管模式，完全符合“十年卓众维权”

（2012.11.30～2022.05.21）诉求“我的（车位）财产我做主”的自古以来天经地义社会规则及我国宪法“国家保护合法的私有财产”的规定，所以这种自管模式依法必须受到我国法律、各级政府的严格保护，才能有效维护社会稳定大局，而稳定压倒一切。

综上说明，开发商自管自己所开发的深圳住宅小区地下停车场工程所有权的物权财产权、地上室内或露天规划车位工程所有权的物权财产权，完全合法，完全合理，基于社会稳定而言，这种自管非常必要——即没有这种自管，社会一定长期无法稳定；唯有这种自管，社会才能长期稳定，因为“十年卓众维权”历程充分证明了这样的客观事实。

2023年12月25日卓众发布

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