前几天，前海时代三期的日光，为冰冷的深圳楼市注入了少有的热度。

前三的备案价刚出来时，坊间调侃说前三把深圳房价砸了个跌停，因为大家都觉得备低了。前三日光，大家又说豪宅购买力还是很多的，提振了深圳楼市的信心。且受前三日光影响，旁边前二的价格也有了一定的支撑，不会大幅度下跌。

这其实就是非常典型的价格和情绪互相影响的案例。

楼市和股市一样，价格非常容易受到情绪的影响，而且价格受情绪影响后会变得倾向于走极端。在大多数情况下，我认为这两个极端都不能客观反映真实的资产价格，会放大涨跌幅。

3年前和现在分属两个极端。

3年多前的深圳楼市走牛，热点区域和楼盘几乎一天一个价。在上涨期，购房者的情绪是激昂的。

新房日光盘众多，几乎全民沉迷在买房的气氛中，仿佛不买房就再也买不起房了。二手房房价的表现是，每一套房的成交，几乎都是踩在同楼盘前一套房成交价基础上往上走。这也是为什么炒房团喜欢扎堆炒若干个盘的原因。

造成这种局面最大的原因是“一致的预期”，当时几乎所有人都认为房价要涨，不买就亏了，所以都赶着买，因此2020年上半年成交量连续多个月每月扩大，有量持续上升的基础，价格必定是一直往上走的。而个别成交量特别活跃的小区，价格涨势明显超出平均水平。

一直到715调控政策出台，成交量才开始下滑，但最低的10月也有5049套（讽刺的是，当年的这个低点，却是自2021年上半年后深圳二手房成交量的最高点，别说5000，此后连4000套都没有上过）。

惊人的是，成交量在10月后又往上走，显然是715政策没有完全压制住市场情绪，甚至在2021年1月又创出了7008套的高成交量。直到2021年208指导价政策出台，才把疯牛压住。

说是“疯牛”，正是因为当时的市场情绪还在亢奋状态，很多二手房那几个月的成交价都非常惊人，而且价格越惊人，购房者越恐慌，越被推动入市，情绪的累积推动了非理性的量价齐升。

而2021年1月前后，也是上一轮牛市的价格顶点。如果把2019年年末和2021年年初算上，那一轮牛市持续了一年出头。西部很多楼盘在三五个月内实现了50%的涨幅。很显然，这里面很大程度是市场情绪亢奋造成的，如果不是一致预期如此强，价格不会非理性地涨。

成交量上涨，价格上升，购房情绪更亢奋，更多购房者选择入市，成交量更大，价格更高，情绪更亢奋。这个上升螺旋就形成了。

同理，反过来，我认为近半年的下跌也很大程度上是情绪过于消极造成的，放大了跌幅，个别楼盘超跌了。

现在深圳均价大体跌回2019年，但是和一年出头完成大幅度的上涨相比，2021年初开始跌，到现在马上进入2024年，相近幅度的下跌却花了差不多3年，为什么？

我觉得有两个原因。一是3年前买入的人并不是全都是炒房客，也有很多自住的，这些人即使在房子解禁后也没有马上变现卖出的抛盘需求，因为抛盘就意味着需要大幅度降价。

据我所了解，现在愿意相对高点时大幅度降价的业主要么是不想继续扛的炒房客要么是成本不算很高的置换族。纯粹因为长期看空而卖房套现的占比不大。

第二个原因是这期间市场情绪出现过回升，并不是一路下跌到底。而且就今年而言，下半年的跌幅明显大于上半年。上半年甚至还出现过小阳春，情绪回暖，二手房成交量一度上升到近4000套的“高点”，核心区好盘的价格出现了短暂的反弹。

很多在卖房的朋友反映房子难卖，降价也难卖，但又舍不得降的太多，所以非必要卖房的干脆不卖了。

道理和上涨的时候是一样的，只是反过来，房价往往越降越难卖。一个二手楼盘每卖一套，下一个买家就等一套更便宜的，等不到就不下手，于是成交量就继续萎缩，逼着业主降价，如果有急用钱的业主不想等，新的低价就又出现了，情绪更低迷，下降螺旋就形成了。

所以，情绪就像一个放大器，它会使得房价在合理区间外发生偏离，要么由于情绪过于亢奋变得超涨，要么由于情绪过于低迷超跌。这个特点很好地反映出房子的金融属性是天然存在的，和金融市场相似，容易受到情绪的影响。

这也是为什么在买房（特别是TZ）这个事上有时候需要对抗人性弱点的原因。在深圳，所有人都抢房子的时候尽量别参与，可能超涨了，容易追高被套；但房子无人问津的时候，可能超跌了，到了低点。

这轮房价调整马上3年了，深圳房价跌幅整体平均也到了30个点左右。从下半年的交易量来看，依然比较低，信心不足，情绪不高，但是每个月逐步慢慢慢慢地在往上增加。

按照现在最高层对房地产的态度，北上深都有很大的概率在明年初继续放松调控，包括限价限购（限购资格和限购区域），税费减免，利率继续下降，等等，加上前三的日光对信心的恢复稍有助力，明年的行情不太会比今年差。

有专家学者说这轮房价调整超跌了，我觉得深圳部分楼盘的确如此，看区域看楼盘。房产咨询，欢迎私聊。

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