浦开云璟二期户型、日照及一房一价解析
作者:admin | 分类:房产资讯 | 浏览:50 | 时间:2023-12-27 02:45:08
浦开云璟二期认购已结束，二期加推整个C1e-01地块所有房源共9栋，房源总数620套，共吸引了2190+组客户认购，认购率353%，入围分69.6；计划于2023年12月27日摇号，29日开盘；
下面侯工通过一篇文章帮助你详细了解本期户型、日照以及定价逻辑。
01 户型分布
浦开云璟二期总共9栋楼，房源总套数620套，其中：
A户型约88㎡两房一卫144套；
B户型约98㎡三房两卫156套；
C户型约123㎡三房两卫200套；
D1户型约140㎡3+1房三卫74套；
D2户型约143㎡四房三卫44套；
另外还有两套113㎡非标户型；
各楼栋得房率数据预估：
02 户型分析
03 日照分析
日照计算结果准不准，模型是关键；要对周边有可能造成遮挡的情况进行摸排，尽量准确的还原周边遮挡情况；
东侧为现状张家浜楔形绿地人才公寓，按实际情况建模；
东南为规划住宅用地，暂无方案，限高40米，对本地块无遮挡；
南侧为上海格霖培训学校，按实际情况建模；二期南侧为规划公园绿地；
西侧为在建商办，根据公示总图建模；
西北为浦东足球场，北侧为在建商办，对本地块无遮挡；
模型的准确性，周边情况是一个维度，另一个维度就是建筑单体本身；要对屋顶的楼电梯、女儿墙、造型构架等可能造成遮挡的元素进行建模；我们在现有的条件下，尽可能地准确地还原屋顶的各种元素，将可能对日照结果造成误差的因素尽量做到接近准确。
平面日照分析：
1/2/3#：位于小区内部，南侧受前边楼栋遮挡，低区日照差，高区日照好；1号南侧间距大于2号南侧间距，所以1号受影响的高度小于2号；3号南侧建筑高度为13层，所以受影响的高度要小于1号和2号；
4/8#：情况基本一致，主要受南侧5/9号的遮挡，低区日照较差，高区日照好；
5/9#：位于小区最南部，南侧为公园绿地，没有建筑遮挡，日照条件最好；
6/7#：大户型楼栋，南向间距非常大，整体日照情况非常好，仅6号楼一二层日照稍差，3层以上均大于3小时；7号一层起基本都大于5个小时；
各楼栋立面日照分析：
04 冬至日采光模拟
05 日照选房表-选房神器
侯工整理了每户面积、总价、单价及冬至日日照时数表供大家参考，选房前可打印出来深入研究，确定好自己的选房排序，以本表作为销控表，卖掉一套划掉一套，到自己选房时直接按自己的排序做出第一选择。
本表日照时间为冬至日9-15时的分析结果；
本表包含每户面积、单价、总价、每户冬至日日照时间，内容由小编根据一房一价表及日照专业软件计算结果整理汇总，不代表政府及开发商承诺，仅供参考；如果表中数据有错误之处，欢迎指正；所有数据最终以开发商公示为准。
表中每户日照时间取南向主要房间作为代表，即南向如果有客厅和卧室，则选取客厅日照时间作为本户日照时间；如果南向无客厅，只有主卧和次卧，则选取主卧日照时间作为本户日照时间。
06 定价逻辑
88均价8.14万，98均价8.87万，123均价9.45万，140D1均价9.40万，143D2均价9.68万，基本上还是面积段越大均价越高，但是123和140面积段的均价没有拉的特别开，140性价比还可以；
楼栋均价方面也是小面积段均价低，大面积的均价高；5/9幢户型小且临路，均价最低；7幢大户型且位于小区最中央位置，均价最高；对于1/2/3幢，越往南均价越高，往南位置上更靠近小区内部，西侧遮挡越来越小，东边景观面越来越好，符合逻辑；
88户型：两个边套均价略高于中间四套，但整体来说差别不大；一定要区分好坏，9幢离中环更远一点，南边没有建筑（5幢南侧公园里有个小建筑），离河更近一些，比5幢略胜一筹；
98户型：整体位置、南向遮挡情况基本一致，8幢东端户临河，位置略好，价格也略贵，符合逻辑；可尽量往8幢东边选；
123户型：3幢贵于2幢贵于1幢，每栋楼中，都是从西往东越来越贵，东侧靠近小区内部，受商业、酒店遮挡影响较小；同样高度，最贵的3幢东端户，比最便宜的1幢西端户，总价贵了100万，可结合自身情况，决定要品质还是要性价比；
140-143的户型：D2户型均价要高于D1户型；7幢位于小区中间，南北都有大花园，东侧有河，毫无疑问是最好的位置，所以也是最贵；6幢东边南向的景观也非常不错；
顶楼、二楼、一楼性价比：
垂直价差：
最后祝大家锦鲤附体，摇号前十，选到心仪房源！
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