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来源：房产老司机

（ID：hunterqmm1231）

作者：就是老司机

甬上财经 编辑整理

公历年前，宁波最后一轮土拍，以大面积流拍而结束。

最抗打的鄞州，有三块地终止出让，分别是堇天府东侧地块、星旅光年北侧地块和下应誉澜颂北侧地块。

海曙段塘原汽配市场地块也同样流拍。

唯一顺利出让的地块位于明湖怡府北侧，被央企金茂以28000元的楼面价拿走。金茂在市区“空窗”有一段时间了，迫切需要补仓。

一般来说，土地在挂牌之前，都基本谈好了买家，除了像明湖这样的地块，其他地块基本都是“勾地”，挂牌只是走个流程而已。

最近这种5块地中4块流拍，是非常罕见的，这表明近期开发商对宁波的态度出现了集体转向。

自从见过10月份的促销大战之后，老司机就预言明年开发商不想再拿地了。

从10月份开始，各个楼盘纷纷放下身段，开始大力度促销。促销的手段包括普遍性的开分销、大幅度提高分销佣金、以及售楼处开放谈价。

没买过房的人不知道，现在买新房就像买二手房，没有人知道底线在哪里，都是现场“砍”出来的。

听小伙伴讲，现在很多楼盘谈价格，营销总都会亲自下场，如果价格谈不拢，客户扭头要走，售楼小姐会拉住他说您等一下，我们老总正在给总部打电话。

有些客户谈好价格后，又开始问开发商要家电，要到家电后又要求折现，折现之后还要开发商再送一次家电。老司机从业20多年，见过无数次促销，但这样没下限的情况，还真是第一次见。

感觉开发商卖的不是房子，是尊严。

要知道，留在宁波楼市里的玩家，个个都是有背景的主，主流的央企不必说，地方国企也不怕没钱，哪怕是混合制和民营房企，也都是全国一流的大开发商。

他们的身段为什么放得这么低？退让这么没有下限？是宁波的客户太牛了吗？

不是，是他们怕了。

2023年上半年，还是有些开发商想试水的，比如保利发展、招商、万科，连续在宁波拿了好几块地。

然而宁波楼市并没有给他们好脸色，回头看，好多楼盘都砸手上了，不但价格远没达到限价，销售的速度也严重低于预期。

最主要是卖得那叫一个辛苦。

开盘就开分销，大幅让利给渠道，同时售楼处又放出各种明折暗扣，加上客户讨价还价，实际房价与拿地时的预估相比，差得很远。

这还没完，降价的同时，竞品之间开始卷产品，加配置。现在没个地暖，没个大门，没个地下室吊顶，客户都不想看了。

连万科都被迫要挖泳池，华润还增配了恒温泳池，哪怕物业费只有3块多。

房价在降，成本在加，销售周期在拉长，是个开发商都不想干了。

为什么今年下半年新房市场突然就不行了呢？

最大的原因是客户减少了。原来买新房的，一部分是改善，另一部分是投资。下半年来，投资客户几乎绝迹，只剩下了改善客户，独木难支。

改善客户其实也在转弱，一个再明显不过的情况是，今年大家对于收入的信心比去年更差了。改善的主要是中产，而在这一轮经济”调整“中，中产是受冲击最明显的一群人。

他们是企业高管、技术人才（比如码农）、微小企业主、公务员及事编人员，他们的收入预期都在转悲观。

所以改善也就不是那么迫切了，先将就着过吧。

不仅是房产，今年所有针对中产的消费都在萎缩。比如民宿，解除口罩后短暂繁荣过一段时间，下半年开始一蹶不振；出国游以及价格比较高的国内游也大幅缩水，周边穷游、自驾游成了主流。

优衣库的生意空前的好，麦当劳也在开新店，对于中产来说，这种有品牌、有品质、但价格低廉的消费，现在特别受欢迎。

西餐厅的牛排人均300，麦当劳的牛排人均30，还附赠两块面包。

对于开发商来说，现在的盈利逻辑变了。去年还可以主打中段改善，老江东、鄞州的楼盘还可以摇号，今年中段改善也改不动了，迫切需要找到新的需求点。

往上是豪宅，一般开发商做不了；往下是刚需，二手房已经卷到了200万，开发商也做不出这么低价的产品，毕竟地价成本卡在那里。

所以，既然找不到机会，索性就躺平，看清了趋势再出手。开发商心里都清楚，现在规模已经没有意义，市占率也没有意义，少亏钱才是王道。

开发商躺平了，对于财政真是个坏消息，原本打算收一笔钱过年的，愿望落空了。

今年过年的福利可能会缩水了。

但对宁波楼市来说不一定是坏事，毕竟二手房119000套挂在那儿，新增供应少一点，市场喘息的机会就多一点。

2018-2021那一轮吃撑了，总得给时间来消化，消化得差不多了，才谈得上重新出发。

鉴于今年下半年冷清的土地出让，明年宁波新楼盘空前的少，主城区的全新盘，恐怕两只手都能数过来，这几乎只是顶峰时期的15-20%。

如此巨大的衰退，必然带给相关产业巨大的阵痛，房产行业的失业人数还将增加，建材、建筑、装修、设计、广告、销售的蛋糕还会缩小，内卷、亏损、倒闭的风暴还将延续。

活下去就是胜利。

但从概率上说，产能的出清，必然导致很多企业和个人活不下去，要么转行，要么降级，不仅是新房产业链，甚至也包括二手房。

这轮出清周期保守估计也会持续到2025年，是否更长取决于政策的力度。如果宏观经济的信心能迅速扭转，就业率、薪资水平能够快速回到上升通道，楼市调整的周期会大幅缩短。

风雨过后，跑掉的开发商会再次回来，宁波楼市又将进入新的发展阶段。