这种大户型，从自住角度讲，空间尺度感无与伦比，舒适度极佳。

那么，从投资角度讲，首当其冲的就是流动性差。

1.1 流动性差

以成都为例，面积超过200平的户型，其交易流动性就会受到严重影响，可能有以下几点原因。

• 面积过剩

128平套四240w，与200平套四375w，两者功能一样，后者就是面积过剩。

觉得自己经济不宽裕，想要的是以最少的钱，买到最完整的功能，这种户型往往热的发烫。

仔细一想，如果同样的钱，可以买到更大的面积，那肯定所有买家都愿意买大的，根因其实还是价格问题。

面积过剩，只是钱包干瘪的借口，没有人不想住大房子。

面积过剩，这条其实是，不存在的。

不过很多人买房，可能没有想过买这么大的户型，潜意识里面，就已经把200平以上的排除了，被面积吓退了，失去了一部分潜在客群。

• 高总价

大面积，往往联想到的就是更高的总价，将购买力较弱的潜在客群，过滤掉了，自然流动性降低了。

而实际，在一个交易多年，价格夯实的小区里面，其各个面积段的户型，大大小小，他们的市场价呈现出一定的价差比例，这是市场多年博弈出来的一个相对合理的价差。

市场总会博弈出一个与大户型匹配的合理价，因此，抱着尊重市场经济的态度看，这种存量小区，其大户型价格，是合理的。

但是，很多人，可能并不会去计算大与小户型之间的价差比例，是否低估，高性价比，非常笼统的看一眼，觉得贵了几十个，可能这种大户型就被草率pass掉了。

1.2 质不配价

通常大户型的面积，可能是整个小区最大的，也意味着总价会顶到小区天花板。

尤其是刚需小区的，大户型，这不免让人担心，真出得起这个钱的买家，会不会跑到隔壁更好的小区，也就是小区品质配不上这么高的总价。

能不被前面的面积过剩、高总价吓退的买家，已经算是精准客户了，走到这一步，其实他衡量的点，可能是：

• 到底是，花300w，买一个破破烂烂小区的，180平套四，更实惠；

• 还是，花300w，买一个品质高档华丽小区的，130平套四，更有面儿。

而实际上，质不配价，本质属于市场经济中，常见的博弈现象，可能不同的人，会有不同抉择吧。

但是，我们也可以悟出一个道理，只有低价才能吸引客户，尽快把决策的天平，倾向于我们这边。

要么让隔壁高品质小区，高不可攀；要么，让我们的小区，低价的让他无法拒绝。

这反应出的关键点：是你买入大户型的成本，是否足够低，同时也是大面积低单价的核心，非笋盘，不入。

你只有买入的更低，才能无惧隔壁其他品质小区，因为价格你始终占据优势。

换句话说，就是你必须，以极低总价买入大户型，并且总价极少地，侵入周边品质更好小区的，地板价，尽量远离板块天花板。

那么你的大户型，是极具性价比的，只需要等待精准客户上门就可以了，你用价格为客户，缓解了选择犯难焦虑症。

1.3 利润见效慢

大户型，由于本身交易量少，因此跑量必定跑不过，小区内的其他中小户型。

因此，小区如果价格上涨，那么必然是，中小户型先动，量带动价格起来后，此时大户型本身没有交易几套，是属于看着小户型涨上来，然后自己被拉涨，因为大户型如果再不涨，价格就跟中小户型一样了，这是不可能发生的。

因此，一般，大户型看见利润的速度较慢。

那么，是不是意味着，大户型收益率，涨不过中小户型呢，我们举个例子。

• 128平套四，单价1.9w，总价243w

• 175平套四，单价1.57w，总价275w

如果128平户型，上涨10%，那么总价=128*1.9w*1.1=267w

如果此时175平户型，不涨，那么这2者，相差275-267=8w，因此必然买家都会去买175平户型，175平必涨。

如果128平户型，上涨30%，那么总价=128*1.9w*1.3=316w

如果此时175平户型，只涨20%，那么总价=175*1.57w*1.2=329w，这2者，相差329-316=13w，因此必然买家都会去买175平户型，175平必涨。

因此，如果你买入大户型的成本很低，那么涨幅不见得弱于中小户型，反而是中小户型流动性太强，单价高，大概率没有大户型收益率高。

同一个小区内部的所有户型，都是同步涨跌的，不存在只涨小户型，不涨大户型的说法。

2 大户型有哪些优点

2.1 节省房票

假设限购，你要买入180平房子，那么可以买2套90平的房子，需要2张房票；

也可以，买入1套180平房子，需要1张房票，节省1张房票。

如果，这个城市很友好，无需房票，则大面积无意义。

2.2 更实惠

用更低的单价，拿到了更大的面积，算下来更实惠。

大面积交易周期尽量拉长，需要六至八个月以上。

并且由于大户型成交周期长，业主着急用钱，容易出现超跌，价格远低于市场价，比如大户型价格相比于中小户型，折价15~20%，是具备不错性价比的。更容易捡到笋盘。

2.3 资金利用率更高

一般，大户型比中小户型，做贷款时，可贷的成数可能更高，提高了资金利用率。

相当于用最少得钱，撬动尽可能多的资产，拿到尽可能多的面积。

2.4 更高的收益率

资产的三性，“安全性，收益性，流动性”，这是一个不可能三角。

虽然更大的资金，并不一定代表更高的回报，但很多情况下是的。

一般而言，我们依然笃信“投资门槛”。一项投资，门槛越是高，其回报也越高。

大户型，是放弃流动性，换回收益性。

3 资产包的构建

由于资产“安全性，收益性，流动性”，不可能三角的存在，你所享用的每一分流动性自由，都以收益性损失为代价！

一般而说，这三股属性是互相平衡，此消彼长的。不可能面面俱到。当流动性高了，回报率自然就低。

当你只有 1 套房的时候，的确是无所谓。

可是当你有 10 套房，20 套，30 套时。没必要，还保持着“100%的流动性”。

当你具有 10 套房，甚至 6~7 套的时候。你就可以开始考虑，用一种 资产包的眼光来看资产。

你要用一个“资产组合包”的态度，来看待你的 10 套房产。

• 有一些是攻的，有一些是守的。

• 有一些是长持的，有一些是短炒的。

• 有一些是蓝筹的，有一些是妖股的。

• 有一些新区的，有一些博动迁的。

• 有一些博短期热点，有一些博长期政策变化。

变化万千，各有玩法不同。

因为害怕不可测的因素，导致资金链危机，所以你要保持一些“流动性很强，涨幅较小”的中小户型，在你的组合中，需要有一定的流动性；剩下的资产，可以追求更高的回报率，放弃流动性。

如此，兼顾了组合的进攻和防守。

资产包中，放弃流动性，主攻收益的房子，选择大户型就比较合适。

介绍了大户型的优缺点后，我们发现，大户型最大的缺点，其实就是高总价带来的流动性降低。

这里有2个问题，待解决：

• 高总价

• 流动性差

流动性差的问题，我们可以把大户型，作为资产包，长期持有，如果要交易，我们做好了长周期的准备。

高总价的问题，是需要我们严格把关的，既然降低了流动性，那么必然牢牢把住安全性的关卡，可以不买，如果要买，一定是极具性价比的。此外，成本够低，不仅是我们的安全垫，还提高了我们的利润率。

一句话，买超大户型，必须非常非常非常便宜！！！

大户型，可沉淀资金，安全第一，非笋勿入，也就是对于大户型的入手，极其谨慎。

大户型选筹的几个要点：

• 可以是成熟核心区，抗跌性极强，价值稳定

• 可以是价值洼地

• 如果是洼地，未来区域板块天花板够高，有极大升值空间

• 如果是洼地，入手成本，尽量远离，当下板块天花板

• 如果是洼地，入手成本，与板块上其他小区，有极高的性价比