缺好货已久的黄埔区，正加大货源供应。

一线江景项目珠江村旧改、鱼珠旧城，老黄埔六边形战士保利黄埔地王项目，科学城C为大壮二期、保利塘头旧改，长岭居高新仕林苑，正在加速推进。

今天，这个名单，再加上一个：

方圆+知识城联合体长岭居项目。

即CPPQ-A5-1地块项目。位于长岭雅居、金融街·融穗御府东侧。

项目总建筑面积约37万方，容积率3.55。目前施工方已进场动工，最快预计2024年底售楼部亮相，2025年下半年入市。

01

最近，项目规划设计方案正式获批。新盘很重要的楼栋整体布局、产品定位、供应量等几个关键指标，基本敲定。

设计方案显示，项目由11栋高层住宅（含1栋政府回购房）和3栋联排低层住宅组成。

这种设计常规操作，无一例外是“高层+叠拼”组合。

其中10栋高层住宅，6栋为29-32层、每层5-6户，产品主打刚需+刚改，货量预计1000套左右。

另外4栋，为2梯两户板楼，明显定位为改善大平层，货量约272套。

其中8#高达45层，项目唯一制高点，一柱擎天，有点突兀。单独拉高一栋，我估计是为了增加货量，提升利润空间。

其他3组联排叠拼，5-7层，共计17个单元，大概货量110套左右。

三类产品，合计货量大概1400套左右。刚需、刚改、改善占比大概2:1:1。

这个体量的盘，小区人均资源较多、整体舒适性较高。

在产品布局上，刚需、大平层、墅类三种产品分割明显。

地块西侧临主干道岭兴路布局刚需、刚改产品，部分楼距还是有点密。

大平层与叠拼前低后高，临湖布局，视野无遮挡，把最好的景观位给了改善产品。

02

不熟悉的人可能纳闷，方圆项目怎么算得上好货呢？

地段及产品好不好，都是相对的。

相对于科学城及周边区域来说，近在咫尺的长岭居，算是一个比较好的改善住宅区域。

而方圆项目，又是长岭居体量相对最大的湖景住宅项目。

体量有多大？目前具体面积未公布，大概环湖2公里左右吧。

小区楼下有2公里的环湖步道，还是相当惬意的。

虽然短了些，但在黄埔区，除了更大的知识城凤凰湖与九龙湖，很难找出跟方圆项目体量相当的湖景住宅了。

科学城不缺山景房、园景房，但缺湖景房。甚至连条像样的河景房，也缺。

故而，相对于总体缺“水”的科学城，方圆项目有一定稀缺性。

项目另一个加分项是教育配套：

项目配建一所84班九年制学校（小学48班、初中36班），比隔壁长岭雅居的72班九年制规模还多12班。

如能引进一线教育品牌，项目还是比较有吸引力的。

目前最大的悬念在于：户型面积段和定价。

有一点是可以确认的，肯定是按户型新规（即第五代住宅）设计，参考附近的高新仕林苑，综合得房率预计在97%-100%左右。

在户型新规加持下，开发商如务实一点呢，严控总价，户型面积段就不会盲目求大。

是求大卖贵，高举高打，还是务实亲民，这是关乎新盘生存的问题。

毕竟，前车之鉴，近在隔壁。

方圆项目的湖景资源，虽有一定稀缺性，但毕竟体量小，放在更大范围，一旦溢价太高，吸引力大打折扣。

如我在此前《长岭居改命，还差几剂猛药》一文中所说，长岭居有改善的基因，但由于缺乏大尺度的强IP山水景观，所以不具备打造区域顶豪的条件，市场认可的范围仍较小。

一旦同类产品供应量增加，而价格又超出市场预期，就很难跑量；如果坚持不向市场低头，就只能死撑熬周期。