文丨猫叔（微信：maoshu022）

12月份光谷二手房统计数据重磅出炉！

一句话总结——12月光谷二手房再度低迷，成交量又回到低位，一些小区成交价格也在加速下行。

12月份光谷二手房成交合计354套，成交量掉头下降，比11月份少80套，跌幅近18%！

12月光谷二手房成交均价为17716元/㎡，环比上月下降1.4%，同比去年则下降了12%！

挂牌均价则为19801元/㎡，环比上月下降1.03%，同比去年则下降了8.5%！

新增房源1885套，带看次数为12995，平均下来，卖出一套房得先经过36.7次的带看。

从图中可知，光谷二手房带看次数于今年二三月份，也就是年后期间到达顶峰，之后哪怕有回升也没有达到年后的水平，所以对于二手房买家来说，现在，也就是年前，正是购房的大好时机，挂牌价和成交价都处于较低的水平，此时议价空间非常大。

而当时间来到年后，二手房市场就会变成卖家市场，需求量激增，带看次数也随之增多，在年后往往是需求高涨期，价格也就会水涨船高。

01.关山大道

关山板块，截止2024年1月4日，二手房均价约2.1万/平，环比上月下降了约4.5%，同比去年则下降了11.2%。

猫叔依然选取关山大道比较有代表性的楼盘，将二手房的数据整理给大家。

整体来看，关山几个热门小区12月份二手房的成交量（37套）相较于11月份（22套）有略微涨幅。但值得注意的是，关山二手房在光谷曾一直是最火热的板块之一，但现在也熄火了，价格跌得厉害，平均降幅达到了2.041%！。

不过中建大公馆三四期的挂牌均价在12月回升了一些，只是不多，仅有0.015%的涨幅。

关山的二手房明星——保利时代南区，地段、学区、产品，在整个区域都是顶流，房子根本不缺潜在买家，别的小区库存量越卖越大，它的库存量逆势下降。当然，这也是业主充分地尊重市场，以价换量的结果。

所以，年底其实是一个容易变盘的节点，市场的博弈、买卖双方的博弈会十分剧烈。11月份保利时代成交爆量，12月份目前成交量依然能够保持在较高的流速。同时泛悦城、中建大公馆、旭辉千山凌云等小区成交量也在回升，背后无疑是买卖双方博弈之中达成一个妥协点。

这个时候不妨多去看看！

02.光谷中心城

光谷中心城是整个光谷炒房的热门板块！猫叔同样选取了光谷中心城几个比较热门的楼盘以供大家参考。

整体看来，成交量依然比较惨淡，近一半的楼盘本月成交量挂零，且整体均价仍属于探底状态。

光谷中心城片区12月二手房的销冠依然是朗诗里程，虽然价格已经一降再降，从年初的19474元/㎡降到了18002元/㎡，但成交量还是不错的，所以地段好、配置成熟、上车门槛低的房子还是有人愿意买账的。

不过降幅最大的不是朗诗里程，而是联投驿园，达到了4.2%，近三个月的成交量仅为1套，12月更是0成交。原因在于价格不算低，虽然地段较好，但品质不如188，所以房东扛不住了，只能降价。

罕见的，在一片飘绿的行情下，12月光谷中心城片区还有一个楼盘12月的挂牌价上升了，就是碧桂园云玺。但仔细观察就会发现，这个楼盘价格上涨却无成交，原因在于现在投资客逐渐退场、新房源陆续挂出，但挂的价格比较高，所以挂牌均价被拉高了，整体处于一个“有价无市”的状态。

03.花山

花山板块，猫叔也选取了七个比较热门的楼盘。

整体来看，花山板块二手房12月的表现一般，成交套数是光谷四个板块中最低的，挂牌均价也掉得很厉害，属于量价齐跌。

12月有三个楼盘的价格降幅超过了3个百分点，其中碧桂园生态城左岸的价格降幅更是到了3.9%，已经从年初的14565元/㎡降到了13430元/㎡，每平方米降了1135元，如果按一套100平的房子来算，一年的亏损就达到了11万！

但我们也能看到，碧桂园生态城左岸在12月成交量2套，近90天成交量也是第一，主要原因还是在于房东采取了“以价换量”的策略，再加上这个楼盘本身地段很好，旁边就是19号线地铁，花山区域的核心配套也在旁边，还是满二的现房，上车成本很低，所以能够在年底有一波成交量回暖。

究其原因，花山的供应量是最大的，一直消耗不掉。且产品分化严重，要么是刚需，要么是纯改善的叠拼，因此客群也非常少，只有两类，相应的，去化面也窄，去化压力也就随之上升。所以想出货只能降价，降少了市场不认可照样不会买，急于出手的只能忍痛自砍一刀，快速出货。

04.金融港

截止2024年1月4日，整个金融港二手房均价为1.6万/平，与上月持平。

同样的，猫叔也还是选取了金融港最热门的六个楼盘分析。

可以看到，二手房市场的学区房，完全不受楼市规律影响，一直是楼市魔幻般的存在，抗跌又领涨，所以12月份金融港二手房的成交量并不算低。

就比如金融港片区的万科红郡，逆市之下仍是“扛把子”的楼盘，哪怕价格连续三月下降，尤其是挂牌均价继上个月挂牌均价下降6个点后，这个月继续下降2个点，但仍能坚挺在3万以上，且还能做到销量不俗，在12月卖出6套，可见学区的加持作用还是没得说的！

这个月价格掉得最厉害的还是旭辉御府，从16583元/㎡掉到15852元/㎡，直接掉了快4.5个点。而万科城市花园的挂牌均价则是继上个月小幅回暖后，这个月又下降了近2.4个点。

但不管市场行情好与坏，金融港板块都能走出这种独立行情，还是十分难得的。

05.猫叔总结

总的来说，有活力的区域+有流通性的产品+附加值优势比如学区，已经成为二手房快速出货的必要条件。

而事实上，光谷除了极少数优质学区房，大部分10年以上二手房价值都在加速缩水。你可以选择继续等待，但前提是你的房子也能等。

日渐衰老的楼体设施、不再年轻的物业团队，都能成为你未来卖房路上的绊脚石。房产的贬值，最终只会演变为你家庭财富的缩水。

所以，别犹豫，在严苛的新房挤压来临之前，出掉手上的老房，才是明智选择。

好了，如果你还有什么疑问，我们评论区不见不散，或者你也可以扫码添加猫叔，进行一对一免费咨询。

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