早在新政出台的后两天，小编劝导改善需求现在是最好置换时机，抓紧卖掉买入，如果这轮行情没有上车，就等半年后吧。因为那些急卖的，能称得上是捡漏刚改户型在半个月内都会去化，剩下的都是没那么急卖的。

事实确实如此，进入到1月份称得上捡漏房的房源越来越少了（指的是700万-2000万改善房源）！老破小、及豪宅成交率依旧低迷！

1、1215新政后 新房反而凉了

其中新政出台对新房的冲击力非常大，近一个月新房热度急剧下滑，相关部门比我们更清楚，出现了大半个月无一新房取证，因为他们清楚预售证发下去也不一定卖的好。

前天官宣2024年第一批次新房过会，仿佛一夜之间就没人关注新房了。

二手房市场流动起来，可是并没有多少流向新房市场。这些卖掉房的业主！有的套现离场、有的卖大换小，还有就是随着二手房价的大幅回调，新房不再是他们唯一选择。网络语“不是新房不够好，而是二手房更有性价比”！

2、今年二手房成交价普遍跌幅在20%！

哪类房子降价最多？

一、老旧公房全面下挫，很多板块已经跌到比2016年还便宜！我们来看看曾经热门板块金桥老破小“沪南小区”。上个月成交一套2楼房源，单价仅4.2万，早在2016年单价高达5.2万。

二、最抗跌的小区属于次新品质商品房，这主要源于买进时间不长，小区环境也不错，还没到改善置换的时间段。比如花木的古北御庭、陆家嘴锦绣前程、森兰雅苑等品质次新小区。

三、跌幅最大的当属豪宅，别只看豪宅小区挂牌价很坚挺，这也只是因为这次的经济下行周期，并没影响到真正的有钱人。所以在豪宅市场二手房价依然坚挺，这个群体非富即贵，不是上市老板就是大股东，都不缺房，但也没有买房需求。哪天扛不住房子也只能在法拍房上见。

小编每天都在整理上海笋盘，从个例也能看出来豪宅市场有多冷却，搞到挂更像是障眼法，今天还听到有博主说云锦、翠湖、融创外滩二手房卖20万，什么五芳园单价14.8万还是有不少倒挂。你们看看这套融创外滩壹号院二手房，14万单价挂牌一个月都还没卖掉，房子没有任何缺憾。、

再看看这套老牌豪宅陆家嘴仁恒滨江园顶复，前几年有人出价8000万一房难求，现在5000万都卖不掉，一句话形容“有价无市”，其中融创滨江壹号院同户型近2年成交高达20万，现在14万还在挂牌

3、接下来教你该如何卖房

卖房的业主一定要认真看完

最近接触了不少房东，他们犯了一个很大的错误，挂牌价与低价相差很大。比如某业主一套房子挂牌价600万，其实他的心里低价只要550万，或者更低500万，这样卖房子纯在很大的信息差，不透明，在市场不好的时候很容易被中介吃差价。

其实现在卖房最快的方式就是一口价，这个市场不要抱有侥幸还能卖出比你心里低价更高的价格，只有中介一次次打压击穿底价。还有一个原因中介都知道你的底价，绝对不会让客户出高一点的价买你房子。

我们每次发的笋盘基本都是一口价，发布后3天内去化率高达50%，有些房子还能涨价卖掉！比如上个月底的浦东杨思的一套房源，一口价1000万一分不谈，刷爆朋友圈，迎来了几十组客户看房，最后成交价是1050万卖掉的，还涨了50万。

同样是前几天一套虹桥正荣府一套房子刷爆朋友圈，一口价460万，第二天就卖掉了。其实这套房子都算不上捡漏，因为这套房子不满五年税费多20多万，还是顶楼，附加一个产权车位。其实小区满五年非顶楼500万也能买到，无非也就是便宜一个价值十多万的车位罢了。如果这套房子房东挂牌价是500万价格可以谈，相比他在卖半年也难卖掉。

还有很多案例就不一一举例了。

很多买房人都是跟风，并不知道房子是不是真的捡漏，大家都说便宜那就是便宜了。就像当下的大虹桥，套了多少满分投资客。

二手房卖房也需要营销，想要快速卖掉房就要学会如何曝光自己家房子，让更多买家看见。好比新房开盘都要用几套特价房吸引客户，只要客户来了，他买的不一定是特价房。

去年金地未未来有套2楼洋房，挂牌1450万，底价1350万都卖，挂牌两个月都没人看房，二房东直接对外报价999万，当时也是刷爆朋友圈。999万这个价格房东根本就不会卖，当时吸引了上百组买家看房，最后1400万卖掉了，当然这套房子当时在小区也是最便宜一套，无奈行情太差。也许这个买家之前就从未考虑这个小区，看的人多了自然有人喜欢。大多数买房人在看房过程中，看着看着预算就提高了。

还有一种前面说到的普遍现象，挂牌600万知道你底价的就只有跟你谈过的几个中介而已，其他中介不知道，买家也不知道。一个板块中介只会关注最便宜的那几套房子。

挂高价只会错失很多潜在买家，在不透明的行情下还容易被有心中介吃差价，又耽误了最好的卖房时机。

据链家某区域商圈经理讲解，一口价房源成交率提升高达70%，还有就是他们的美化房效果也是加大曝光，带看率提高300%，成交周期更短，成交率更是高达80%！

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