在光谷的新房市场中，除了光谷核心在售的楼盘之外，其他项目基本都在三环以外，环线位置以及辐射力有限。
光谷南民族新城的两盘就不一样，紧邻三环，都是拿地价很高的地王项目，可以说是光谷的三环门户楼盘。虽然环线位置很具优势，但是这两项目热度一般，关注度有限。
接下来我们一起看看光谷三环门户的两盘——城投光谷香恋&南山锦宸（南山樾府）最新情况。
2盘楼盘动态：
南山樾府已更名为南山锦宸，已备案25套，2022年首开时为带装修销售，后来改为毛坯销售，项目户型也经历了一些调整，目前暂未获取到销售动态。
城投光谷香恋高层建面约125-168平尾盘在售，特价房带装修约17xxx元/平起，同时有叠拼别墅在售。
PS：本文为第三方出品的信息参考，涉及同片区的2个楼盘，非营销广告，未与开发商核对，尽力以客观中立的角度分析楼盘现状及优劣势，本文的发布并不代表作者推荐该楼盘。购房有风险，请谨慎核查。
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城投光谷香恋和南山锦宸都在光谷三环外的光谷民族新城板块，两盘直线距离不到1公里，大区位基本相同。
其中，城投光谷香恋位于东湖新技术开发区汤逊湖北路以南、橡树路以西，在韵湖首府南侧，与三环线直线距离约1.3公里。
南山锦宸位于东湖高新区渔帆路与周店四路交汇处，北侧紧邻三环线，直线距离约100多米。
再来看微观区位：
城投光谷香恋微观区位：
北面为汤逊湖北路、韵湖首府、韵湖公园等；
南山锦宸微观区位：
北边是渔帆路（原名庙山北路）、三环线、宝业光谷丽都小区、锦绣龙城小区等；
东边是周店四路、公务员小区、丽岛美生小区、江夏大道、庙山立交等；
南边是名湖豪庭小区、华师园路（原名庙山中路）、韵湖湿地公园等；
1、两项目均位于东湖高新区光谷民族新城板块，属于正宗东湖高新户口，虽然南边一桥之隔就是江夏庙山，但是该项目行政区位还是有明显优势。不过从区域利好和区域站位来讲，光谷南版块明显弱于光谷东。2、周边比较成熟，距离汤逊湖不远，附近还有韵湖公园、枫叶国际学校、华师一附中光谷汤逊湖学校等，居住环境和氛围较好。3、这两盘环线位置不错，是光谷南的门户，可以比较便利的辐射光谷核心区域。4、民族新城板块内土地基本已开发完毕，虽然比较成熟，但是板块内人口密度高，人均资源匮乏、交通拥堵。5、从微观区位来说，城投光谷香恋项目周边基本都是低层别墅和学校，南面为保利十二橡树庄园别墅，北面为韵湖首府别墅，高层采光视野不错，部分高层可以看汤逊湖。南山锦宸项目西侧、南侧被名湖豪庭和公务员小区高层环绕，韵湖湿地公园、汤逊湖视野被遮挡，视野不算开阔，北侧有三环线和高压线。区域卫星地图：
交通出行：地铁9号线有望进入第五轮规划，民族大道、关山大道都很拥堵交通出行一直是光谷南板块的硬伤，没有地铁，自驾路网单一等，一时半会难以缓解。
地铁方面：9 号线是出了名的“久耗线”，光打雷不下雨。最新消息显示，武汉市第五期建设规划线路（2023-2028年）包括9号线！希望这一次不再闹眼子。根据9号线预测站点可知，城投光谷香恋项目距离汤逊湖城铁站约500米左右，南山锦宸项目距离地铁9号线华师园路站约700米左右。距离都不算远，就等着地铁早日建成。
自驾方面：这两盘的自驾路线基本一致，都需要通过江夏大道上三环，或者往北连通光谷核心。
好在这两盘距离三环线不远，上三环之后可通往各大核心区域。沿民族大道也可直达光谷广场，不过民族大道非常容易堵车。项目可以上三环线后绕行光谷大道高架，或者珞狮南路去其他片区。其中，城投光谷香恋项目没有紧邻主干道，要从枫叶学校后面绕出来，紧邻的橡树路和汤逊湖北路都比较窄，遇上孩子上下学的高峰期，免不了要堵车。另外，民族大道(三环线-江夏大桥)改造工程正在进行，根据城市留言板上最新回复可知，民族大道改造工程计划于2024年12月底全线完工。
民族大道(三环线-江夏大桥)改造工程通车之后，将给这俩项目带来出行利好。配套方面：教育配套是亮点，社区底商成熟，近距离无大型商圈项目周边成熟小区密集，商业主要以社区底商为主，名湖豪庭、韵湖首府、梧桐苑等小区底商都已运营成熟，基本生活消费还是能满足，生活氛围非常浓厚。大型商业配套需要辐射光谷核心或者江夏庙山一些商业配套，与关山大道核心的保利时代广场、光谷K11直线距离约5公里左右，往南到广信万汇城约3公里左右。周边的教育资源极其丰富，且都是教育资源优质的学校。这两项目距离华师一附中光谷汤逊湖学校约1公里左右，距离华师一附中高中部也仅约700多米，另外项目附近还有枫叶国际学校，教育配套优势比较明显。
周边的华中师大一附中光谷汤逊湖学校为九年一贯制公立学校，根据2023年的小学划片范围可知，该项目周边楼盘属于汤逊湖学校南校区小学部的招生范围，南校区小学部对应南校区初中部。（备注：楼盘对口情况由教育局划片确定，每年均存在调整可能性，以上信息仅供参考，无任何对口承诺。）
体量不大 定位不同
城投光谷香恋和南山锦宸体量都不大，不过产品定位不同，前者大户型为主，高层尾盘在售；后者小户型为主，历经曲折，已变成准现房。
根据规划，城投光谷香恋项目由2栋33层的高层、10栋叠拼组成，另外还规划有一所3班幼儿园，整体为高低搭配结构。
目前两栋高层均已推出，也有部分别墅拿证在售。
项目规划用地面积约3.1万方，总建面约9.3万方，计容建面约6万方，住宅建面约5.8万方，规划容积率约2.01 ，总户数约360户，机动车停车位约722个，户均面积约160平，车位配比约1:2。由于项目只有2栋高层，其他均为叠拼别墅产品，因此套均户型面积很大。（规划数据不排除后期调整的可能）
该项目地块比较方正，住宅楼栋均是正南北朝向，整体为高低搭配布局，两栋高层为项目东边，人行出入口和车行出入口都在东边。
目前主推的101号楼高层33层，1个单元，3梯4户结构，分布户型为建面约125-168平大户型。典型的连廊中间套，三开间朝南，北面对连廊，私密性较差。关键是该户型面积较大，是连廊中间套中的大面积户型。
该户型分布于高层住宅的东边，南北双阳台的通透边套，南向阳台较大，户型三开间朝南，四房设计，整体结构不错。该户型分布于高层住宅的西边边套，三开间朝南，三面采光，南北通透，客厅带有南向和西向的超大L型阳台。户型中有两个卧室均带独立卫生间，四房三卫的设计，属于改善大平层。不过该户型2个卫生间均对连廊，私密性有一定影响。项目带装修销售，根据备案价显示，装修标准约3500元/平。据悉，项目装修带有全屋地暖、中央空调，反渗透净水器、洗碗机等设备。项目预计2024年年中交付，据置业顾问介绍，目前已经竣工备案验收了，基本属于现房销售。
拿地信息：光谷南前地王，楼面价约12873.7元/平，溢价率83.62%城投光谷香恋项目即P（2019）155号地块，2019年11月29日的土拍中，吸引了中海、景瑞、中铁建、城投等开发商的激烈竞争，最终在经过122轮竞拍后，被武汉城投房地产开发有限公司以总价约76856万元，楼面地价约12873.7元/平拿下，溢价率83.62%。南山锦宸项目之前案名为南山樾府，已推出了1号楼。2023年下半年突然改成了南山锦宸，或将以新面目重新入市。
规划方案显示，该项目由3栋高层住和1所幼儿园、1个标准化菜市场和部分社区底商组成。前期已推出了1号楼高层，目前还剩2、3号楼待售。
项目净用地面积约2.18万方，总建筑面积约6.6万方，计容建面约4.5万方，其中住宅建筑面积约3.8万方，另有商业约1214平方米，养老用房约3001平方米，容积率约2.1，建筑密度约22.60%，绿地率约30%，总户数449户，机动车停车位约561个。户均建面仅约85平，是纯粹的刚需小面积户型。项目地块占地面积较小，北侧和东侧为渔帆路和周店四路，南侧和西侧为已建成的名湖豪庭。东西向窄，南北向长，住宅楼基本为南北朝向，高层均为连廊结构。
项目已推的1号楼为33层，2个单元，每个单元2梯4户，分布户型均为建面约87-88平小户型。
该户型位于1号楼中间户，两开间朝南，北面对连廊，私密性一般。此前该户型为两房结构，后来改成三房，虽然承重墙位置没变，但厨房和卫生间位置变了，这样就必须调整下水管和烟道位置。边户与中间户的格局类似，只不过位置不同，私密性和通透性更好，不过功能性一样。
样板间实景：
从项目现场来看，目前楼栋主体已基本建成，感觉是准备直接卖现房了。
该项目即P（2021）036号地块是光谷南地王，2021年年中的土拍中，被长沙麓泽房地产有限公司（南山）以73050万元竞得，竞价129轮，楼面价15985元/平，溢价率100.4%。
1、城投光谷香恋体量不大，项目2021年12月底首次拿证，首推的是4栋别墅，备案价约34620元/平，价格不便宜。2022年推出102号楼高层，2023年推出101号楼高层，至此项目两栋高层全部已推出。高层两次拿证的备案价持平，带装修备案均价约27000元/平，基本属于光谷新房价格的第一梯队。据悉，目前项目高层尾盘在售，特价房带装修约17xxx元/平起，折扣力度还比较大。（来源于：江城房价）
南山锦宸目前还没有具体销售信息。不过该项目前期还是南山樾府的时候，1号楼已于2022年1月取证，备案均价约30000元/平，含3000元/平装修，刷新光谷南房价天花板，之后再没拿证。
2022年年中，项目重新备案，装修改毛坯销售，备案均价约27000元/平，折后约24000元/平，到了2022年下半年，部分房价约19000元/平起。
2、从销量方面来看，据查城投光谷香恋2023年全年备案了约150套，其中，12月备案了9套，11月备案了-1套，10月份备案了20套，9月份备案了2套。除了10月份之外，其他月份备案的都不多。
南山锦宸（南山樾府）2023年1-11月备案套数为0，基本没卖。3、从剩余货量来看，根据2023年12月27日备案数据显示，城投光谷香恋住房已售213套，住房可售147套，整体去化已过大半。
两栋高层目前只剩少量顶天立地的房源还未备案，首开的4栋别墅仅有少量几套房源已备案，部分别墅显示被抵押。
南山锦宸（南山樾府）2022年1月首开之后，卖了一年多只备案了25套，住房可售419套，剩余货量比较充足。2023年下半年之后，再无该项目销售信息。首开的1号楼中，1单元只备案了1套，2单元中低楼层部分房源已备案，还有大量房源可售。
4、这两盘在光谷南大板块来说，环线位置不错，辐射力较强。
两项目的备案价都不低，城投光谷香恋目前高层清盘特价约17xxx元/平起，在整个光谷南大板块来说，依然属于房价第一梯队。南山锦宸目前尚未具体销售信息，之前装修改成毛坯之后，部分房价约19000元/平起，放在当前光谷南楼市来说，依然不便宜。
5、从备案单价来看，城投光谷香恋101号楼的中间套户型价格较低，边套户型单价偏高，同楼层中，大小户型差价约2000多元/平，户型差价非常明显。南山锦宸（南山樾府）之前拿证的1号楼都是小户型，主要是连廊中间套和边套户型的差价，边套户型略贵，同楼层中差价约200-700元/平。
备案价格表：
6、再看看周边二手房情况：南山锦宸紧邻的名湖豪庭近半年二手房成交价约15436元/平，附近的丽岛美生二手房成交价约13000元/平左右。
再看城投光谷香恋附近，韵湖首府南区近半年二手房成交价约27570元/平。估计是有别墅的原因，二手房成交价较高。
很明显，相比周边纯高层小区二手房成交价来说，城投光谷香恋高层价格要比周边二手房略贵，谈不上多么有性价比。城投光谷香恋和南山锦宸的楼面价都不低，是光谷南地王楼盘，备案价已经与光谷中心城不相上下了，虽然有较大折扣，城投光谷香恋折后约17xxx元/平起的价格在区域内也没有特别明显的优势。另外这两盘定位也有所不同，城投光谷香恋大户型为主，定位改善，对周边地缘性人群来说，还是有一定市场，因此两栋高层所剩房源已不多。
南山锦宸则是小户型为主，价格又不低，略显尴尬，因此项目入市之后也比较艰难。1、这两盘均位于光谷民族新城板块，靠近光谷核心，周边产业发达，靠近三环，属于光谷南真正的门户楼盘。1、区域变化不大，人口密度高，没有明显的发展潜力。2、自驾路网单一，上下班高峰期以及上下学高峰期经常拥堵，周边目前无地铁，9号线遥遥无期。3、这两盘体量都不大，一个定定位改善，大户型门槛略高；一个刚需小户型，受众有限。买房怕踩坑？想了解更多一线消息？扫码加武汉阿松微信号，拉你进各种购房交流群（新政、学区、打折、区域····）迅速找到超多真实购房者，买房不迷路！！
