商品房销售广告和宣传资料中的说明和允诺只要具备以下四个条件，即便未载入商品房买卖合同，也应当认定为合同内容：

（一）广告涉及的内容应在商品房开发规划范围之内；

（二）广告内容针对的是房屋及其相关设施；

（三）所作的说明和允诺具体确定；

（四）承诺的内容对合同的订立以及房价的确定具有重大影响，即使该说明和允诺未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

因此，认定开发商是否属于虚假宣传不仅要看商品房买卖合同的约定，也要看购房时的销售广告和宣传资料与实际交付的房屋之间是否存在差距。

第一，开发商宣传资料对商品房开发规划范围内作出的具体明确的虚假宣传要承担违约责任。

第二，开发商对规划范围外的宣传，如宣传可以落户、名为住宅实为商业性质等，因商品房买卖合同中未有明确约定，并且从合同中明确可以推知所买卖商品房不会具有上述功能的，不属于要约范围。

第三，但开发商对不在其规划范围内的配套设施、绿化景观等做出承诺，且宣传资料的内容以及形式足以让买受人认为属于其规划范围内，其性质更为恶劣，构成要约通过对该第三条应做扩大解释，开发商亦应当承担违约责任。

开发商虚假宣传能否要求解除购房合同？

1. 一般的广告宣传都是“要约邀请”，不能自然成为合同的一部分，也不具有法律约束力。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条的规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。

2. 如果在开发商的广告宣传中有关承诺，如关于装修、小区配套设施、房屋设计等方面的描绘和承诺是符合要约的前述特点时，开发商虚假宣传的行为就构成了违约，应当按照合同约定承担违约责任。如有合同违约金之约定的，应当支付违约金；购房有损失，应当赔偿损失；如果虚假宣传与实际交付的房屋不一致已经从根本上影响到房屋的使用，则开发商在此构成了根本违约，购房者就有权根据合同法的有关规定，主张解除合同，要求开发商返还购房款和利息，并赔偿损失。

郭稳波

郭稳波律师，2008年毕业于中国政法大学法学专业，2009年取的北京大学法学学士学位，2012取得律师执业资格证。郭稳波律师系河北省国际信息技术交流协会法律顾问，北京市律师协会会员，中华全国律师协会会员，诚信职业百优律师，杰出青年律师，年度最佳刑事诉讼律师。执业期间办理百余件商品房纠纷集体诉讼案件，曾代理多起疑难复杂行政诉讼案件（北京市某区限期拆除案、行政赔偿案等）以及刑事案件(涉黑、伤害、抢劫、诈骗、非法拘禁、非法采矿、非法经营、贩毒、侵犯著作权等)并为死刑犯成功无罪辩护，于2017年创办庆江律师事务所，现任北京市中恒信律师事务所带队主办律师，中恒信律师事务所杭州分所主任。