先看政策面。

自2023年以来 ， 实行认房不认贷、全面取消限购、限售、取消商品住房楼层差价率限制、允许补缴社保个税、提高公积金贷款额度等调控政策不断加码，激发市场活力和调节区域热度。

合肥首套房公积金贷款利率3.1%，最低首付20%起，贷款额度双方最高可贷75万（多子女家庭） 。

2023年首次供应土地政策放松力度较大，取消配建租赁用房、实行精装交付、 取消毛坯限价； 

2023年10月起出让公告拍卖方式改为“价高者得” ，且不强制要求精装交付 ，且要求竞买人达到“五没有条件”。

政府控制土地出让节奏，以“少量多次”的供应方式 ，非城市发展主流板块供应较少，下半年政府适当提高优质区域地块的供应，2023年整体楼面价同比去年上涨27% ，位于近年来最高位。

全年土地市场供销多集中在上半年，房企积极布局高价值板块，非热点板块房企关注度较低，部分地块低溢价成交或无人报名提前终止，市场持续两级分化，房企拿地逐渐趋于理性。

包河、滨湖、经开受关注度居高不下，叠加四季度取消土地限价，整体溢价率均超15%，滨湖区溢价率高达24.8%；

庐阳、蜀山受部分非热点地块影响，整体溢价率不足10%，新站仅供应一宗地块，无人报名取消拍卖。

除新站区、政务区无地块成交，其余成交区域中，蜀山区、滨湖区刷新区域楼面价地王记录。

本年度土地市场中，滨湖区合肥城建BK202302、越秀BK202307、高速BK202305三宗地块分别以总价35.01亿元、楼面价23050元/㎡、溢价率45%成为最高总价地块、最高楼面价地块、最高溢价率地块。

2023年拿地金额TOP10房企中，国央企占比高达63% ，伟星、合肥城建和招商蛇口位列拿地金额房企前三；从货量储备来看，伟星可售货量超40万㎡，位居市区货值榜首，招商蛇口、合肥城建、万科、新华可售货量超20万㎡。

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合肥商品住宅市场近五年成交量在20-21年达到顶峰，成交均价稳步上升 ，整体市场健康度较高，但受整体大环境影响，22-23年成交持续回落，整体供求相对均衡。

2023年下半年受大环境影响住宅供销量整体低于上半年，虽成交量自7月份触底小幅回升，但整体市场仍处于筑底阶段，成交均价12月份触顶回落，主要由于阳光城檀悦、伟星东新壹号价格优势较为明显的房源入市。

自8月份起纯新盘积极入市，房企供货节奏加快，市场成交持续下滑，住宅库存面积明显增加，库存周期持续延长，但整体存量及去化周期仍处于良性态势。

合肥九区供销量集中在包河区，市场需求旺盛，区域认可度大幅提高，但供地同步放量，短期区域内竞争加剧；滨湖、高新等核心板块热度不减，市场分化进一步拉大。

热点区域呈现库存高、流速高、去化周期低现象；全市库存主要集中在包河区、瑶海区和新站区等区域，其中包河库存处于全市最高位，运河新城、包河老城区、金融后台板块库存均超20万㎡。

合肥九区住宅成交面积段在130-144㎡、总价段在300-400万区间成交量位居前列。随着城市能级和收入的提升，改善需求旺盛，未来大面积改善产品将逐步成为市场主流。

随着合肥疫情防控的解除，滞压购房需求一季度释放，热点及限价项目集中推货，整体去化率持续上行；随着取消毛坯限价及竞品质摇号，价格门槛持续上行，叠加市场明显下滑，整体市场去化承压。

万科朗拾、高速尚如院、高速尚阖院凭借板块、品牌等价值，叠加一季度市场整体向好，首开去化表现较为优异；中海臻如府11月首开，板块及品牌优势叠加一二手房倒挂，首开及后续加推表现较好。

经开区项目“招商中海置地璟园”以53.02亿元成交金额位于项目排行榜第一名，招商蛇口则以成交金额105.31亿元冲上年度企业榜榜首。

楼盘成交榜单

房企成交榜单

2023年整体来看：

政策层面，目前“政策底” 已现，限制性政策全面解除，提振市场信心，但整体效果不佳，短期内或无重大利好政策推出。

土地层面，供求规模达历史新低，土地市场分化严重，国央企为拿 地主力，未来房企拿地仍谨慎，土市分化持续加剧。

新房层面，供求规模持续走低，价格门槛持续提升，部分区域改善产品主导；短期内市场仍难回暖，市场分化现象加剧。

二手房层面，二手房抛售情况较多，客户观望情绪严重，捡漏心理占主导， 短期内市场回暖较难，以价换量形势或仍将持续。

数据支持：金刚石数据