全上海房价逻辑最特别的【古北】

作者:admin | 分类:房产资讯 | 浏览:15 | 时间:2024-01-11 21:15:16

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古北板块是全国知名度最高的“国际社区”，论国际人员聚居，放在大上海也是持续20几年的绝对头牌、地位从来没有被撼动过。

但要细究其房价支撑和驱动的内在逻辑，却是很特别，与绝大多数板块的逻辑完全不同，白首来跟大家一起盘一下。

白首探讨1

产业发展逻辑，跟古北没有一点关系，顶多算是周边有红利，但所有买古北房子的人，都不是因为看上了它周边产业。

产业是大多数新兴板块土地经济价值增长最直接的驱动力，尤其是在市区之外的板块，几乎是“第一驱动力”，有了产业，土地就能产生经济价值、就能导入中高收入人口在附近定居、有了人口，自然商业需求会引来商业配套。

这个是很浅显、也很直接的道理，从张江、康桥（张江高科及南扩）、金桥（出口加工区）、乃至奉贤南桥（东方美谷）等等，都是活生生的例子，甚至临港都是。

这个逻辑放在古北就行不通了——古北压根就是个纯居住板块，重工业三分熟牛排、轻工业手冲冰咖啡。

非要说古北受到产业红利，那也是隔壁全国首批之一的虹桥涉外开发区的商务能量能辐射那么一点点——早已成熟，年均增量微乎其微。再就是新的虹桥商务CBD也能辐射古北一点，但好像从来没听谁说过，买古北的房，是看中虹桥商务能量持续发力去的。

白首探讨2

轨交拓荒逻辑、动迁基地逻辑，也跟古北没一点关系，虽然有2条地铁，但没地铁的时候古北房价早就上天了。

地铁是城市边界外拓最重要的驱动力，与产业搭配，成为传统市区之外各郊区板块房价的“第二驱动力”，从最早的1号线撑起了闵行莘庄的房价开始，一直到如今各大郊区各有一条地铁深入，但凡在地铁步行半小时之内的楼盘，第一主打卖点就是地铁，再凑一个学区，年景稍微好点就不愁卖了——

都是相同的路径：多乘几站地铁，房价便宜不少，然后人口就被价格挤压过去了，没过多久，购买力自然托举了房价。

地铁一响、黄金万两，这也是大家的日常经验。

很显然，古北的地铁是这几年才有的，但人家已经跻身“顶级板块”二十几年了，有没有地铁对房价都无所谓，锦上添花而已。

在古北买房关心地铁站在哪儿，就跟宾利车主关心哈啰单车月租卡涨价了一样。

动迁基地逻辑也很好理解，新兴发展区域完全没有人气，直接几十万的居民过去，拉一条地铁，真的就是人工造城，有了这些人口和基础商业的底气，后面再开发商品房就没那么难了。浦东金桥、三林、闵行浦江镇、宝山顾村、松江九亭等等都是这么起家的。

古北从来没有做过动迁基地，自然与这逻辑无关。

白首探讨3

传统上支角的“百年海派底蕴”逻辑，更是跟“农田出身”的古北没一点关系。

传统市区，尤其是上支角（可以理解为苏州河以南的浦西内环内），大多数“顶级板块”靠的都是“自古非富即贵”的历史底蕴，当然，这种百年历史基因也直接传承、影响到了现在的人口基底。

新华路、愚园路、衡山路、复兴路、淮海路、中山公园、徐家汇等等，都是如此，百年前是权贵的豪宅、精英们的石库门，如今也是，老房子里的老头老太里都有不少会弹钢琴、会说英语的老大学生，现代商品房小区里的中年人一半常年商务性地出入海外。

古北也没这般百年基底，30几年前，就是农田，就连虹桥经济技术开发区，30年几年前也是农田，上海滩的花花绿绿，到中山公园还行，到宋园路这里就真的完全结束了——要不然怎么会有大大的西郊公园呢？要不然怎么会有大块地皮造虹桥机场呢？

那么，如今高贵的古北是怎么来的？

白首探讨4

直接圈了一块地给来沪外国人住，后面就是水到渠成、牌子做出来了。

“春风吹遍”大江南北，比浦东大开发还稍微早那么点，上海恢复正儿八经的国际贸易，第一个事就是把靠近当时上海唯一民用国际机场的大片农田设立为虹桥经济技术开发区，其中万山路一带设立为驻沪领馆区，还有世贸商城和各种涉外宾馆，老外能过来做生意了，总不能长期住宾馆吧？就在旁边的农田里继续扩，纯居住区，就是古北了。

所以一开始的古北是纯粹行政力量从零开始的真正涉外住区，没个外国护照真不能去买的，那是真儿八经的外销房，可不是说说的。

当然，后面全市、全国更开放了，没有外国护照也能在古北买房了。但居住是有习惯的，尤其是外国人，聚居是最常见的，旧金山还有唐人街呢，因为大众交流语言、行政机构办事语言、国际教育资源、还有商业，聚居则代表了旺盛而集中的需求，就会被满足。

一个街道只有三五个外国人，所有办事机构不会提供英语法语日语的行政服务，反过来，一个街道有好几万的英美人、好几万的法国人、好几万的日本人，自然就有了多语种行政服务了，就是现在古北、金汇那一带的样子了。小到买包七星，大到从幼儿园到高中的涉外教育，都是如此。

真正的国际学校，拿护照那种，跟大家常见的所谓双语学校，根本不是一个事。

那单纯靠老外浓度或者说“国际住区”名声，撑得住古北房价吗？

白首探讨5

古北的外国人比例近年肉眼可见地下降，但名声在外，就够了。

虽然古北早开发完成十几年了，房子就这么点，不会多出来，但由于近几年的“关系”时好时坏，贸易为主的外国人总的数量和比例明显少了，反过来，买古北的中国人倒是越来越多了，“涉外浓度”实际是在下降的。

不过这并不影响古北房子的供求关系，甚至不影响需求总量，从实际市场体验来看，反而更多了——全国大中企业的有钱人，更想来上海弄套房子、尤其是在老家喊得响、在老乡的企业家面前能树立威信的房子，古北，外国人住的地方，有这个名气在，古北自然是最抢手的板块了。

白首小结

古北，买的是名气，仅此而已，但，也够了，房龄、户型什么的，完全不重要。牌子已经做出来了，哪怕全国层面经济环境有变动，外地企业主的数量和购买力有变化。

但上海一个小小的板块也不受太大的影响，10个人抢一套房子，还是20个人抢一套房子，没差别，总归是供远远不应求，这就是古北未来继续保值增值的逻辑。