不出意料，呼市房地产已步入楼市的下半场，能保值的越来越少。

大量的老破旧二手轮番下跌。先是玉泉和回民跌，然后是新城和赛罕跌；先是没电梯的老破旧跌，然后是房龄偏大的电梯房跌。

高溢价，却非硬学区【九年一贯】的学区房，更是本轮房价下跌的主角。

再往后，随着新生儿数量的不断降低，学区房中长期前景更加暗淡。

随着保障房的建设，小户型刚需房将受到核弹式冲击，人们回归居住属性，撇去泡沫，真正保值的，仅剩下高品质楼盘。

高品质所涉及到一系列关键词，包括板块区位、物业、户型等等。

今天闲聊户型：关于呼市房产的户型进化史。

第一阶段

假如你站在呼市的主城区高点，俯瞰全城，映入脸帘的，并不全是高楼林立的水泥森林，看到的主要建筑，是无数栋低矮的多层住宅。

没错，呼市早期的户型，也是存量房的主力，就是没电梯的多层住宅。多层住宅有一梯两户的，也有一梯三户的。其户型多样，既有双朝南卧室的大飞机三室户型，还包括所谓的两室刀把子户型等等。

标准双朝南三室户型：

三室大飞机户型：

两室刀把子户型：

这一时期的房子多以单位集资房为主，兼一些早期开发商项目，比如金宇文苑，巨海城1期等。

总体来说，早期户型最大优点是纯板楼，大部分南北通透，凭借相对的低密度，采光佳。缺点是房龄偏大，没电梯，上下楼不便。

具体就户型来说，双阳卧一直是好户型；刀把子户型卧室通透，餐客厅不通透，属于半通透户型，但胜在总面积较小，在小户型范围内算是好户型。

总的说来，由于呼市早期住宅均为多层南北通透纯板楼，所以呼市人们对非南北通透的户型，比其他城市更有抵触情绪，对于好户型的要求也更高。

第二阶段

2010年至2016年，呼市迎来了第一波高层住宅建设潮。由于当时设计理念局限和2014年之后的地产下行等原因，这一部分高层住宅的品质明显呈两级分化。

比如在当时主流的项目东万达，巨海城5区到9区，金隅时代城、绿地塞尚公馆等项目里，东万达就是其中的代表。它非南北通透非纯板楼，采取是点板结合，手枪户型、纯南户型。当下这类产品，市场价格跌幅极大。

东万达三室手枪户型：

东万达纯南户型：

另外，类似巨海城、绿地塞尚公馆这类纯南北通透的户型，其户型与多层住宅类似，从2015年至今都是呼市最主流的户型产品。

第三阶段

2017年开始，呼市房价飙升，进入到愈加分化的楼市时期。一部分项目往大平层、横厅的改善方向发展，另外一部分项目更加的刚需化，采取了两梯四户连廊设计。前者有绿城润园、中海铂悦府等，后者则包括千亩大盘金地江山风华等。

中海三阳卧横厅大平层户型：

金地连廊三室户型：

连廊户型，由于北边卧室受连廊影响采光等诸多影响，在呼市的市场接受度一直不高。类似曾经的热盘富力城，价格屡创新低，当下成交均价仅8000多块，跟它的连廊户型设计不无关系。

连廊户型一度热销，说白了还是当时市场热度高，不管卖什么房子都卖的出去。

第三阶段后期，也就是从2021年开始，呼市房价从高点开始调整。自2017年以来的黄金楼市逐步偃旗息鼓。开发商户型也相应进行调整。一部分项目彻底的走刚需路线，一部分项目继续往改善产品一路狂奔。

最新的改善户型的特点：更为纯粹的大面宽短进深。较高窗墙比、高赠送面积户型，一部分户型还做到了独立电梯间的设计。

大飞机横厅户型：

目前这样的横厅＋面积的高赠送，是市面上最能打的产品。横厅，提供了极致采光面。面积高赠送，是得房率的大幅度提升。

比如，巨海城八区曾经的王炸户型做一个案例对比分析：

巨海城八区164平米三室，客厅开间4.5米。

万锦145平米的三室户型，客厅开间7.5米。

得益于面积赠送，万锦本来比巨海城少20平米的面积，客厅公区面积却大了许多。

为什么老房子跌的狠？是因为新产品更卷了。

从这个意义上说，消费者不断抛弃老旧房产去追逐新产品，买新不买旧，并非眼光标新立异，确实是新房在户型设计优化方面更具优势。

最后，我们来总结一下二十年来呼市房产户型的进化路径：

1、南向面宽增加，以获取更多的采光。

2、朝南卧室最起码有两个，且多多益善。

3、面积赠送。户型内卷的时代，朝南整体飘窗的面积赠送已经是好产品的标配，北向设备平台面积赠送更是亮点。

4、窗墙比增加。卧室的窗户，正在向落地窗发展。

5、独立电梯间。

总结呼市这二十年的户型变迁，你会发现，消费者对于好户型的追求从未改变。考虑到呼市二手房存量高企的现实原因，楼市的下半场，依然是置换。

房子过剩，好房子不过剩。在楼市下跌周期中，好户型更扛跌；在回暖期，好户型也会率先回暖。

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